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  • Parution : 16 février 2021

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Guide de lecture.
 

Comment pallier l’absence de valeur juridique du bon de visite ?

L’absence de valeur juridique du bon de visite et la possibilité d’engager la responsabilité délictuelle des acquéreurs malveillants.
Comment faire pour attaquer un acquéreur ayant rompu de manière abusive les pourparlers avec une agence immobilière ?

Le cas d’espèce est très (trop) souvent le même : une agence immobilière est mandatée (mandat simple) pour vendre un bien immobilier.

Pour ce faire, l’agent immobilier effectue des visites, communique aux acquéreurs intéressés de nombreux éléments et effectue parfois des recherches en matière de constructibilité des terrains.

Pour tenter de sécuriser ce procéder, l’agent immobilier fait signer des bons de visites à l’issue de chacune des visites.

Pour autant aux termes d’une jurisprudence constante, le Cour de Cassation ne donne aucune valeur juridique à ces bons de visite [1].

Finalement ce document n’a qu’une utilité en tant qu’élément de preuve que la visite a bien eu lieu.

Or, ledit acquéreur a la possibilité de décider d’acquérir ce bien par le biais d’une autre agence immobilière, elle aussi mandatée par le vendeur, puisqu’il s’agit d’un mandat simple.

Sa responsabilité contractuelle ne saurait dès lors être engagée et le travail effectué par l’agent immobilier injustement non rémunéré.

Rappelons que ce dernier ne perçoit un honoraire qu’à l’issue de la vente. De facto, si celle-ci n’a pas lieu, l’agent n’est pas rémunéré.

Un acquéreur ayant décidé d’évincer l’agence immobilière pourrait ainsi ne pas voir sa responsabilité engagée sur ce point.

De facto, l’agence immobilière injustement et déloyalement évincée ne semble disposer d’aucun recours à l’encontre de l’acquéreur.

Il ressort pourtant d’une jurisprudence [2], que, sur le terrain délictuel, le manquement grave de la part des acquéreurs à l’obligation de loyauté envers l’agent immobilier leur ayant présenté le bien, est constitutif d’un comportement fautif et doit être réparé.

La collusion frauduleuse notamment avec l’agence immobilière concurrente de manière à évincer la première agence de cette vente est constitutive d’une faute de nature à condamner l’acquéreur au versement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En d’autres termes, la responsabilité délictuelle de l’acquéreur à l’égard de l’intermédiaire contourné ne peut être engagée que s’il est prouvé qu’il s’est rendu coupable de manœuvres frauduleuses.

Cette décision paraît logique dans la mesure où la phase des pourparlers dans toute relation contractuelle est encadrée par plusieurs principes, dont le principe de loyauté.

Ce courant jurisprudentiel a été consacré par la Cour de Cassation à plusieurs reprises [3].

C’est donc le cas en matière de vente immobilière et ce même à l’égard de l’agent immobilier, intermédiaire à ladite vente.

Toutefois l’existence de manœuvres frauduleuses doit être remplie. Les agents immobiliers sont donc invités à adopter des procédures, lesquelles leur permettront de réunir scrupuleusement un faisceau d’indices en ce sens.

Sarah BOUËT
Avocat
sbouet.avocat chez gmail.com

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Notes de l'article:

[1Civ 1ère, 27 avril 2004, n°01-13868.

[2CA de Toulouse, 1er février 2011.

[3Cass. Ass. plén., 9 mai 2008, AJDI 2008, p. 878, obs. M. Thioye ; Cour de cassation, 1re ch. civ., 18 février 2015, Epoux Girard c/ société Accessimmo, Pourvoi n° 14-12.351 (arrêt n° 202 F-D).

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