I. Le fonctionnement du bail à loyer fixé par paliers et du bail avec une clause de franchise de loyer.
A. Le loyer à paliers.
Dans ce cas, les parties déterminent un prix final à atteindre et une période durant laquelle le prix initial va évoluer pour l’atteindre en progressant, palier par palier.
Ce mécanisme va d’ailleurs dans les deux sens, d’autant qu’il n’est régi par aucun texte et qu’en matière de fixation du loyer d’origine la liberté des parties est par principe totale.
Tous les types de paliers sont permis.
Il peut y avoir des paliers annuels ou triennaux. Par exemple, durant la première période triennale le loyer HT HC serait fixé à 100 000 € par an, puis à 120 000 € durant la deuxième et à 150 000 € lors de la 3ᵉ période triennale.
La durée de l’évolution par paliers peut aussi varier. Ainsi, les parties pourraient convenir que les paliers s’étalent sur quelques années ou sur toute la durée du bail. Dans ce dernier cas les parties pourraient convenir que sur 9 ans le loyer devrait être d’un certain montant, par exemple 120 000 € HT HC, puis être échelonné d’année en année de façon à ce que le montant de 120 000 € ait été effectivement perçu par le bailleur [1].
Attention à ne pas confondre "la clause paliers" avec une clause par laquelle les parties conviendraient de réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon un pourcentage ! Dans ce cas les juges réputeraient cette clause non écrite l’analysant en une « clause de révision s’effectuant uniquement à la hausse, détachée de toute référence indiciaire et prohibée par les dispositions des articles L112-1 et s. du Code monétaire et financier… » [2]. Donc la rédaction d’une clause expliquant bien le mécanisme des paliers s’imposera « le choix échéant ».
Ce mécanisme peut lui-même être adopté au moment du renouvellement du bail. C’est d’après un auteur l’hypothèse la plus courante [3].
A quelle nécessité répond ce mécanisme ?
En synthèse de la littérature sur le sujet, il symbolise la volonté des parties de pérenniser leurs relations, de contracter sur le long terme avec une volonté de faire en sorte que chaque partie soit gagnante.
Mais dans le sens de la progression, le bailleur paraît perdant au départ.
Cependant, son locataire pourra libérer de la trésorerie plus aisément, réaliser des travaux, des aménagements, lancer son activité en souplesse, acquérir des matières premières ou des marchandises en plus grandes quantités, prévoir des investissements…
Le bailleur quant à lui pourra moins craindre que le locataire ne s’effondre, capitalisant au contraire des chances qu’il maximise son activité. Il aura aussi pu négocier en fin de paliers un loyer plus élevé que le prix du marché.
B. La franchise ou allègement de loyer.
Ici, le loyer est fixé en totalité initialement. Hypothèse classique. Un loyer annuel de 120 000 € HT HC sera, s’il est payable mensuellement de 1 000 € HT HC par mois.
Mais il sera amputé par une franchise ou une réduction qui dure plus ou moins longtemps pour laisser apparaître le prix initialement fixé quand prend fin la réduction.
Ce système sera utilisé pour permettre au locataire de réaliser des travaux dans les locaux afin qu’ils soient conformes à leur destination.
Ainsi qu’il va l’être précisé immédiatement, le choix du mécanisme de fixation n’est pas sans conséquence face aux règles statutaires concernant le plafonnement et le loyer d’origine. Présenter cette problématique c’est en l’espèce déjà y répondre.
II. Les conséquences du choix entre la fixation du loyer par paliers ou par franchise de loyer au moment du plafonnement.
Si les parties qui pouvaient le faire n’ont pas prévu dès l’origine le déplafonnement du loyer, elles peuvent se retrouver face au plafonnement du loyer qui est finalement la règle.
C’est donc là qu’entre en jeu une partie des dispositions de l’article L145-34 du Code de commerce :
« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques… ».
Il faut donc identifier le loyer initialement fixé.
Pour aller droit au but, dans le bail à paliers, c’est le montant du loyer du premier palier qui est le loyer initial pris en compte pour le calcul du plafonnement. Tel est ce que nous indique la 3ᵉ Chambre de la Cour de cassation dans son arrêt publié au Bulletin, du 6 mars 2013 n° 12-13.962.
Ainsi dans notre exemple où le choix se porte sur un loyer qui évolue par paliers, de 100 000 à 150 000 € ce sera la somme de 100 000 € qui constituera le loyer fixé initialement et à partir duquel le loyer plafonné sera calculé. C’est avec justesse qu’un auteur limpide et juste au demeurant, fait remarquer que le prix du loyer plafonné lors du renouvellement, risque de se retrouver inférieur au dernier loyer triennal, si l’on reprend l’exemple des paliers triennaux [4].
Mais avec le mécanisme de la franchise totale ou partielle de loyer, ce sont bien les 150 000 € fixés initialement qui seront pris en compte.
