La Cour de Cassation dans un arrêt de censure, annulant un arrêt de la Cour d’appel de Bourges en date du17 juin 2010 rappelle la nécessité d’une relation de causalité entre une modification des facteurs locaux de commercialité et l’intérêt du preneur pour justifier une augmentation de loyer.
En l’espèce, un bailleur avait donné par acte du 24 mai 2005, congé avec offre de renouvellement à un preneur exploitant une enseigne connue de marque de chaussures, moyennant un loyer déplafonné. A défaut d’accord des parties, le juge des loyers avait été saisi.
Le bailleur fondait sa demande de déplafonnement et l’augmentation de loyers qui en découlait sur des modifications des facteurs locaux de commercialité. Pour caractériser ceux-ci, il soutenait que depuis 2001, les facilités de stationnement ,gratuit durant 45 minutes ,dans cinq parkings à proximité immédiate et le système de gratuité des transports en commun avaient facilité le déplacement de clients potentiels en centre ville où était situé le magasin donné à bail.
La Cour d’appel avait suivi ce raisonnement qui est censuré au visa des articles L 145-34 et R 145-6 du code de commerce.
Ce faisant la Cour de Cassation fait une application stricte de l’article R 145-6 du code de commerce dont les bailleurs ont la regrettable habitude d’oublier les termes.
Il convient de rappeler le mécanisme du déplafonnement afin de préciser ses conditions d’application qui sont rappelés pour partie par la décision dont s’agit.
I LE MECANISME DU DEPLAFONNEMENT :
Le déplafonnement visant à porter le loyer à la valeur locative, supposée supérieure, est toujours demandé par le bailleur qui doit suivre un formalisme Le déplafonnement est demandé au moment du renouvellement du bail ou au moment de la révision de celui-ci.
La modification qui sert de fondement à la demande de déplafonnement doit être intervenue en cours de bail en cas de renouvellement, entre la prise d’effet du bail et son échéance effective par congé ou demande de renouvellement.
Lorsqu’i s’agit d’une demande formée au moment de la révision, la modification doit s’être produite entre la date de la dernière fixation et la date de demande de révision.
Il appartient au bailleur d’apporter les éléments de preuve desdites modifications.
Il ne peut pas se borner à les invoquer en demandant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire comme l’a déjà jugé la Cour de Cassation ( Civ 3eme 1 mars 2000 ) La preuve de la date de la modification incombe également au bailleur ( Civ 3eme 28 septembre 2004).
En l’espèce , il semble que le bailleur apportait des éléments substantiels démontrant une augmentation de l’attractivité du centre ville ( Chateauroux ) où était situé le commerce donné à bail.
En effet , la gratuité du stationnement dans cinq parkings alentour et celle des transports en commun qui étaient par ailleurs relatées dans un dossier de presse rédigé par la ville de Chateauroux et produit aux débats par le bailleur avaient permis de convaincre la Cour d’appel de Bourges.
Cependant la Cour de Cassation s’est livrée à une analyse plus fine et n’a implicitement pas retenu de lien de causalité entre ces modifications avérées et la justification de l’augmentation de loyer demandé en se référant à l’article R 145-6 du code de commerce.
II LES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE :
L’article R 145-6 du code de commerce dispose : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage , des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considéré et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »
La haute juridiction se place sur le terrain de l’absence d’intérêt engendré par les modifications pour le preneur pour rejeter la demande de déplafonnement.
Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir caractérisé le lien de causalité entre le fait que les transports en commun gratuits et les facilités de stationnement allaient avoir un impact positif pour le commerce de chaussures.
Il avait déjà été jugé que la création de l’opéra Bastille à Paris est sans effet sur la vente de meubles du secteur du Faubourg Saint Antoine ( CA Paris 16eme chb A 19 juin 2002).
On pourrait objecter que le texte sur lequel s’appuie la Cour de cassation vise expressément les moyens de transport et les infrastructures voisines du commerce, qui dans notre cas ont bien été modifié dans un sens positif. Puisque l’on peut imaginer qu’il y a bien une augmentation de la fréquentation du centre ville.
Ainsi , il appert que c’est plus un défaut de motivation de l’arrêt de la cour d’appel qui est censuré que l’argumentation du bailleur qui aura plus de chance devant la Cour de renvoi , qui en l’espèce est celle de Bourges autrement composée …
