La Cour de cassation a fort justement décidé, dans un arrêt rendu le 19 février 2014 par la 3ème Chambre Civile, [1] que la nullité d’un congé délivré, soulevée par le locataire ne prive pas ce dernier, alors même qu’il a quitté les lieux en cours de procédure, d’obtenir une indemnité d’éviction.
C’est ainsi le locataire d’un bail commercial depuis 16 ans s’est vu notifier un congé sans offre de renouvellement ni proposition d’indemnité d’éviction de son bailleur.
Le locataire a saisi les Tribunaux demandant la nullité du congé pour défaut de motif au visa de l’art. L 145.9 du Code de commerce et il décide au cours de la procédure qu’il a lui même initiée de quitter les lieux loués.
C’est fort logiquement que la Cour d’appel a annulé le congé délivré par le bailleur pour défaut de motif faisant application des dispositions de l’article L145-9, dernier alinéa (« le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné »)
Mais qu’en est-il du droit à l’indemnité d’éviction du locataire dans pareil cas ? A-t-il pris un risque en quittant volontairement les lieux loués avant le terme de la procédure ?
En conséquence de cette annulation du congé, la Cour d’appel ne lui a fait produire aucun effet.
Elle a jugé que le bail s’était poursuivi au-delà de la date du congé par tacite prolongation pour une durée indéterminée et ce jusqu’à sa rupture par le preneur qui a quitté les lieux, jugeant que le départ volontaire du preneur, sans attendre l’issue de la procédure de nullité du congé, ne constituait pas un cas légal d’ouverture à paiement d’indemnité d’éviction.
Heureusement pour l’équilibre économique des relations bailleurs/locataires que la Cour de cassation a censuré le raisonnement de la Cour de d’appel et qu’elle a jugé que le preneur auquel est délivré un congé sans motif peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction, au visa des dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, alinéa 1er (Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.)
Aussi, nous invitons toutes les parties à un bail commercial dans pareille situation à la plus grande vigilance et à se faire conseiller au vue des enjeux financiers afin de ne pas passer à coté d’une opportunité.
Discussion en cours :
Bonjour Maitre,
Occupant d’un local commercial, dont j’ai créé un fonds de commerce à la place, j’ai été expulsé par le Tribunal de Commerce à la demande de mon bailleur ; de suite - occupe mon fonds pendant la procédure en cours.
Cette affaire fut porter devant la haute Jurisprudence - de ces faits il a a été condamné par la Cour de Cassation, a fait Appel de cette condamnation -resté irrecevable.
A cette heure - refuse de reconnaitre cette condamnation - que je me trouve dépourvu de mon fonds que je qualifie d’éviction sans cause -
Que me conseillez vous, et comment je dois faire pour trouver un Avocat spécialiste en la matière ?
Jacques