Les dispositifs institués poursuivent, rappelons-le, trois objectifs majeurs :
Construire des logements dans les zones tendues, où la demande locative est forte.
L’Etat entend ainsi favoriser la création d’une offre locative privée à des niveaux de loyer intéressants.
Soutenir l’investissement locatif.
L’investissement dans l’immobilier permet au propriétaire-bailleur de réduire la charge de ses impôts tout en se constituant un patrimoine.
Développer une offre de logements locatifs dits « intermédiaires » entre le marché locatif privé et le logement locatif social.
L’ambition des pouvoirs publics est de rendre ces logements accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, rencontrent des difficultés pour se loger sur le marché libre.
1. Le nouveau dispositif Pinel.
L’article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 a créé un nouveau mécanisme d’aide à l’investissement locatif baptisé « Pinel », du nom de la Ministre du Logement. Il remplace le dispositif « Duflot » dont il reprend les principales modalités, tout en introduisant quelques assouplissements destinés à séduire davantage d’investisseurs.
Ce dispositif, intégré à l’article 199 novovicies du Code général des impôts, concerne les investissements immobiliers réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 [1]. Les acquisitions et les travaux éligibles sont les acquisitions de logements neufs (achevés ou en l’état futur d’achèvement-VEFA-), les travaux de transformation, de rénovation à neuf ou de réhabilitation.
Les opérations antérieures au 1er septembre 2014 peuvent encore être éligibles au dispositif Duflot. Les avantages et les critères de ce dernier seront rappelés dans le tableau comparatif ci-après.
1.1.Les avantages.
En comparaison avec le dispositif Duflot, le dispositif Pinel est plus incitatif avec un taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % (contre un taux unique de 18 % sous le régime Duflot) et plus souple avec une flexibilité dans la durée de location de 6, 9 ou 12 ans (au lieu d’un engagement de 9 ans auparavant).
Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de location :
12 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans ;
18 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 9 ans [2] ;
21 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 12 ans [3].
La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement de location, sur 6 ou 9 années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des 5 ou 8 années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
La réduction d’impôt est toutefois limitée pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum, dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et par contribuable et d’un plafond par mètre carré de surface habitable de 5.500 €.
1.2. Les conditions.
Afin de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, les investissements doivent respecter les conditions suivantes relatives au logement et à sa location.
Les conditions liées au logement.
Les acquisitions et travaux concernés sont les logements neufs (achevés ou en VEFA), les travaux de construction de maison individuelle, de transformation, de rénovation à neuf ou de réhabilitation.
Le logement doit être situé dans une commune classée, par arrêté [4], dans l’une des zones tendues (A bis, A, B1 ou B2) où l’offre locative est insuffisante par rapport à la demande.
L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un achat en VEFA effectué après le 1er septembre 2014.
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par décret.
Les conditions liées à la location.
Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale, pendant une période minimale de 6 ou 9 ans, prorogeable d’une ou de deux périodes triennales, pour atteindre 12 ans maximum.
La location doit intervenir dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble.
Le loyer appliqué est soumis à un plafond, fixé par décret, qui varie en fonction des zones.
Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond, fixé par décret, qui varie également en fonction de la localisation du logement.
Enfin, et c’est là une nouveauté pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location peut être consentie à un ascendant ou un descendant du contribuable (contrairement au dispositif Duflot).
2. Le dispositif Censi-Bouvard/LMNP.
Le dispositif « Censi-Bouvard » désigné également sous le nom « LMNP » (loueur meublé non professionnel) ou « LMNP Bouvard » concerne les investissements locatifs réalisés à titre non professionnel dans un bien immobilier neuf (ou en l’état futur d’achèvement) ou achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée.
Moins attractif, fiscalement parlant [5], que la formule Pinel, le dispositif Censi-Bouvard, prévu par l’article 199 sexvicies du Code général des impôts, régit les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016.
2.1. Les avantages.
Le taux de la réduction d’impôt est de :
25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010 ;
18 % pour les logements acquis en 2011 ;
11 % pour les logements acquis à compter de 2012.
La réduction d’impôt est répartie sur 9 années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Elle est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu [6].
La base retenue pour le calcul de l’avantage fiscal ne peut pas excéder 300.000 € au titre d’une même année.
2.2. Les conditions.
L’investissement doit, là encore, répondre à certains critères relatifs au logement et à sa location :
Les conditions liées au logement.
L’investissement doit être réalisé dans l’une des résidences de services suivantes :
Etablissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées (EHPA ; EHPAD) ou handicapées,
Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées,
Etablissement de santé délivrant des soins de longue durée,
Résidence avec services pour étudiants,
Résidence de tourisme classée.
Les conditions liées à la location.
Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où il se trouve.
Le logement doit être loué meublé.
La période de location doit débuter dans le mois suivant :
* L’achèvement du logement (si celui-ci est neuf ou en VEFA),
* L’acquisition du logement (si celui-ci a été construit depuis au moins 15 ans et a fait l’objet de travaux de réhabilitation),
* L’achèvement des travaux (si le logement est achevé depuis au moins 15 ans et fait l’objet de travaux de réhabilitation).
3. Le tableau comparatif.
Sans prétention aucune à l’exhaustivité, le tableau comparatif ci-dessous synthétise, pour les trois dispositifs Pinel, Duflot et Censi-Bouvard/LMNP, les principales conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt ainsi que les avantages inhérents au dispositif choisi.
Discussions en cours :
L article ne met pas en lumière les dangers de ce type de investissement.
pour que cet investissement soit intéressant il est nécessaire d’avoir un locataire. Ce n’est pas toujours le cas, si vous confiez la gestion à une agence vous allez laisser des plumes. Et quand vous avez un locataire vous êtes confronté à des risques de défaut de paiement , des dégradations et de relations conflictuelles.
De plus les programmes immobiliers sous PINEL intéressent le investisseurs , de fait le occupants sont principalement des locataires. Dans ce cas de figure les dégradations sont nombreuses.
Au final votre bien perd de la valeur au fil du temps et le montant des loyers baissent.
JE me suis fait piégé par ce miroir aux alouettes, aussi je recommande de ne pas s’engager dans cette aventure.
Je suis d’accord avec les 2 commentaires précédents, merci pour ces informations claires et comparatifs précis
L’exposé est parfaitement clair. Une personne qui n’y connaît rien comprend facilement les modalités, les avantages et les limites.
Merci Françoise pour ces mots encourageants !