Contrat de syndic rémunéré (hors syndic bénévole).

Le contrat de syndic est particulièrement réglementé à tel point qu’il existe un contrat type à respecter sous peine (i) d’une amende administrative et (ii) de clauses contraires réputées non écrites. Le présent article vise principalement à expliquer les conditions de nomination du syndic et le contenu du contrat de syndic.

Contrat de syndic rémunéré (hors syndic bénévole)
Conclusion du contrat (hors situations particulières) -> Contrat conclu entre le syndicat et le syndic par le biais d’une assemblée générale des copropriétaires qui nommera le signataire (cas le plus courant mais il peut être nommé autrement, par exemple, dans le règlement de copropriété ou encore par le président du Tribunal judiciaire)
- > Article 29, alinéa 6, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : vote à la majorité de l’article 25
- > Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Mise en concurrence des syndics -> Article 21, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 : mise en concurrence des syndics
- > Sanction de l’absence de mise en concurrence : cette obligation « n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic » (même article)
Régime juridique -> Article 18-1 A I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 : respect d’un contrat type (et d’une fiche d’information) défini par Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (modifié par décret du 2 juillet 2020)
- > Dérogations possibles pour certains cas (exemple : petites copropriétés)
Sanctions de l’irrespect du contrat type -> Sanctions (amende) administratives prévues par l’article 18-1 A alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965
- > Clauses réputées non écrites
- > Action en responsabilité
Durée -> Durée déterminée prévue au contrat + date de prise d’effet du mandat + date de fin du mandat (il n’est plus possible à la lecture du contrat type de prévoir une durée expirant lors du vote en assemblée générale de l’approbation des comptes : arrêt de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 mai 2004, RG n° 02-21.361)
- > Impossibilité de tacite reconduction
- > Durée en principe limitée à 3 ans
- > Prorogation des contrats pendant le covid (dernière prorogation en date : loi 2022-46 du 22 janvier 2022)
Le syndic peut il rester syndic après expiration de son mandat ? -> Le syndic ne peut pas rester syndic après expiration de son mandat
- > Tous les actes (assemblées générales) postérieurs à la validité de son mandat peuvent faire l’objet d’un recours en nullité et le syndic n’a pas le pouvoir de convoquer l’assemblée
- > Le syndic ne peut plus représenter le syndicat en justice à l’expiration de son mandat
- > Le syndic n’a pas le droit à une rémunération (ou remboursement de frais) après l’expiration de son mandat
Rémunération du syndic -> Montants exprimés en HT et en TTC
- > Modalités de paiement des honoraires
- > Base de la rémunération : honoraire forfaitaire pour la gestion courante
- > Pour certaines missions (cf. Décret 67-223 du 17 mars 1965), il peut être prévu une rémunération particulière. Pour ces missions, un taux horaire peut être prévu
III, alinéa 1 de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 : honoraires liés aux travaux de l’article 14-2 de la loi de 1965. Ces honoraires (% des travaux) sont votés lors de l’assemblée concomitamment au vote des travaux

Jonathan Durand
Donato Sirignano
Avocats au Barreau de Paris
contact chez jonathandurandavocat.com

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