Ce délai est un élément extrêmement important, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Par exemple, pour le premier, un dépassement de ce délai pourra être générateur de sa responsabilité et pour le second, un retard de livraison peut impliquer une nécessité de relogement, de paiement d’échéances d’emprunt bancaire alors même que l’immeuble n’est pas livré.
C’est un sujet d’autant plus sensible que le contexte impacte fortement le secteur de la construction (grèves, Covid-19, contexte économique, guerre en Ukraine, évènements climatiques, etc.).
Les vendeurs se protègent donc en prévoyant des causes légitimes de suspension de livraison et les acheteurs, lorsque le délai est dépassé, contestent ces causes.
Le présent article a pour objet de donner une première approche aux différents intervenants sur le traitement judiciaire des délais de retard.
| Délai pour la construction d’un immeuble (VEFA) | Article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation (secteur protégé) : « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : (…) c) Le délai de livraison » |
|---|---|
| Causes de suspension du délai de livraison | Le vendeur peut se prévaloir des causes de suspension intégrées à l’acte de vente sauf lorsque celles-ci étaient prévisibles lors de la rédaction dudit acte, antérieures à l’acte authentique de vente (il fallait alors modifier la date de livraison) ou postérieures à la date de livraison prévue |
| Clause de doublement du délai de suspension | Possibilité d’insérer une clause permettant de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur Le juge vérifiera que la cause invoquée, même stipulée, est bien légitime |
| Validité des clauses de causes de suspension et de doublement du délai | La jurisprudence a pu juger que les clauses prévoyant des causes légitimes de suspension du délai de livraison et la clause de doublement du délai de retard ne sont pas abusives Sur la clause du doublement du délai, ayant validé cette clause (Arrêt de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 mai 2019, n° 18-14.212), la Cour de cassation a décidé que « alors que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Le doublement du délai doit donc se justifier par les répercussions du retard sur l’organisation générale du chantier. Il convient tout de même de préciser qu’il n’est pas exclu que dans l’hypothèse d’un contrat globalement déséquilibré, en fonction de l’insertion de certaines clauses, il pourrait être envisageable que ces clauses soient réputées non écrites (sur le fondement du déséquilibre significatif) |
| Formalisme pour se prévaloir d’une cause légitime | Nul ne peut se constituer une preuve à soi-même : la preuve de la survenance de la cause légitime de suspension devra être communiquée à l’acheteur via un certificat du maître d’œuvre/architecte, relevés météorologiques, etc. Se référer au contrat (délais prévus, etc.) |
| Indemnisation de l’acheteur | Article 1217 du Code civil en sus de la clause pénale Précision : résolution du contrat de VEFA si le retard est suffisamment conséquent |
| Points d’attention | Lire le contrat et se référer aux causes de suspension (même à défaut de clause expresse - ce qui est anecdotique en la matière - le vendeur peut invoquer d’autres éléments tels que la force majeure / les demandes de l’acheteur de modifications du projet initialement prévu avec le promoteur, etc.) Vérifier les attestations d’intempéries et s’assurer de leur pertinence (hors d’eau, hors d’air) Articuler entre elles les causes de retard alléguées (vérifier qu’elles ne tombent à la même période, qu’elles ne recouvrent pas la même cause, etc.) |
Discussion en cours :
Il suffit que celui à qui incombe l’obligation des preuves du retard (constructeur , promoteur, vendeur) se fasse mettre en liquidation judiciaire pour que ces conditions soient anéanties au détriment direct du client lésé. Seule la garantie financière d’achèvement (garantie extrinsèque) peut permettre de faire achever le contrat. Il est illusoire de demander en plus à l’assureur de se plier aux règles générant toute pénalité de retard.