La doctrine avait unanimement pointé la nécessité de renforcer les droits des personnes publiques du droit de préemption, ce qu’a fait la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite ALUR.
Désormais, et en vertu de l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption peut d’une part réclamer des documents afin d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que le cas échéant la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière, et d’autre part demander à visiter le bien.
Il restait à préciser les documents susceptibles d’être demandés au propriétaire ainsi que les modalités de visite du bien par le titulaire du droit de préemption.
C’est l’objet de deux décrets du 22 décembre 2014 dont il convient de commenter les dispositions.
I. Droit d’information
Le décret n°2014-1572 porte application de l’article L 213-2 modifié par la loi ALUR, fixe la liste des documents pouvant être réclamés. Il donne au titulaire du droit de préemption la faculté, dans le délai de deux mois qui lui est imparti pour faire connaitre sa décision, de former une demande unique de communication de documents lui permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que différentes informations sur la société civile immobilière propriétaire le cas échéant.
Le décret a modifié l’article R 213-7du Code de l’urbanisme. La demande de pièces peut concerner la cession d’immeuble ou la cession de parts de SCI.
Sont compris dans ces pièces en cas de cession d’immeuble [1] :
Le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation,
Si besoin, la déclaration des sinistres subis (pour catastrophe naturelle ou technologique) par l’immeuble lorsque le vendeur en était propriétaire prévue par l’article L 125-5 du Code de l’environnement,
Si besoin, le diagnostic technique constatant l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité exigé lors de la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu par l’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation et à compter du 1er janvier 2017, le futur diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété [2],
Si besoin, les documents dont la transmission à l’acquéreur est prévue aux articles L 125-7 et L 512-18 du Code de l’environnement, permettant de savoir si le terrain est situé en secteur d’information sur les sols et de l’état de pollution des sites potentiellement pollués ou présentant des risques d’accident, des carrières et des installations de stockage de déchets,
L’indication de la superficie de la partie privative du lot de copropriété ainsi que sa surface habitable prévus par l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, visant le mesurage loi Carrez,
Les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble,
Les conventions ou baux constitutifs de droits personnels, réels et acte constitutif de servitude s’ils ont été mentionnés dans la DIA.
Sont compris dans les pièces susceptibles d’être demandées, en cas de cession de parts de SCI [3] :
Les statuts à jour de la SCI,
Les livres et documents du dernier exercice social clos mentionnés à l’article 1855 du Code civil et le rapport de reddition de compte du dernier exercice social clos mentionné à l’article 1856 du Code civil,
A défaut, un certificat du gérant établissant la composition de l’actif et du passif de la SCI.
Pour garantir l’efficacité de cette demande de pièces complémentaires, cette demande de communication suspend le délai de deux mois, à la date de sa réception par le propriétaire.
Au terme de ce délai et s’il garde silence, il est considéré comme ayant renoncé en faire usage.
Ces dispositions sont applicables aux demandes de communication de documents adressées par le préempteur aux propriétaires ayant déposé une déclaration préalable reçue à compter du 1er janvier 2015.
II. Droit de visite
La Loi ALUR, modifiant l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme a permis que le titulaire du droit de préemption visite le bien. Le décret n°2014-1573 en a fixé les conditions.
La demande devra être faite par écrit, tout comme l’acceptation de la visite par le propriétaire.
Elle s’effectue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier ou par dépôt contre décharge ou voie électronique, au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la déclaration.
La demande de visite suspend le délai de deux mois jusqu’à la visite effective du bien ou à compter du refus exprès ou tacite (par silence gardé dans un délai de huit jours) de la visite du bien par le propriétaire.
La notification de ces décisions est précisée aux nouveaux articles D 213-13-1 et D 213-13-2 du Code de l’urbanisme lesquels sont applicables aux demandes de visite notifiées par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ayant déposé une déclaration préalable reçue à compter du 1er janvier 2015.
Elle s’effectue dans les mêmes formes que la demande et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite.
Conclusion
Ces décrets d’application marquent incontestablement un progrès au bénéfice des collectivités en concrétisant le droit d’information et de visite préalable à l’exercice éventuel de leur droit de préemption.
On se doit néanmoins d’apporter un bémol puisque le propriétaire s’il ne peut s’opposer à la communication des documents, et au droit d’information, peut en revanche s’opposer à la visite du bien.
L’autorité titulaire du droit de préemption risque ainsi de ne pas disposer de tous les éléments lui permettant de prendre sa décision mais le refus opposé par le propriétaire devrait à lui seul l’alerter et pourrait éviter en pratique l’exercice intempestif du droit de préemption au détriment des collectivités.
Reste enfin la question des garanties dont disposent le préempteur après avoir exercé son droit, qui sont incertaines.
Si le droit de la préemption emprunte certains traits au droit de la vente, tout en se distinguant, il n’est pas certain que le préempteur puisse bénéficier des garanties de l’acquéreur, et notamment de la garantie des vices cachées.
La pratique et la jurisprudence permettront sans aucun doute de répondre à cette question.
