Expropriation partielle : 4 points essentiels à connaitre.

1. L’expropriant a l’obligation de faire diviser la parcelle partiellement expropriée.

En cas d’expropriation partielle impliquant de modifier les limites des terrains concernés, un document d’arpentage doit avoir préalablement été réalisé par l’expropriant.

Ce document d’arpentage constate les changements de limites des parcelles et permet la mise à jour du plan cadastral. Il s’agit d’un point important car cela permet au propriétaire de connaitre précisément la surface qui est expropriée et son emprise.

En cas de doute sur les limites de l’emprise expropriée, il ne faut pas hésiter à demander des précisions à l’expropriant lors du transport sur les lieux.

En effet, dans le cadre de la procédure de fixation de l’indemnité de dépossession, le juge de l’expropriation se transporte sur les lieux, accompagné de son greffier, de l’expropriant et d’un représentant des services fiscaux (le commissaire du gouvernement) pour constater l’état du bien exproprié et son emprise.

2. La qualification de terrain à bâtir s’apprécie à l’échelle de la parcelle d’origine.

Un terrain à bâtir est un terrain désigné comme constructible par les documents d’urbanisme, qui est desservi au moins par une voie carrossable, par les réseaux d’électricité, d’eau potable et d’assainissement.

Il s’agit d’un point déterminant car un terrain à bâtir est évalué à un prix nettement supérieur à celui d’un terrain qui ne répond pas à ces conditions.

Le juge de l’expropriation a récemment rappelé que la qualification de terrain à bâtir d’une parcelle partiellement expropriée s’apprécie à l’échelle de la parcelle d’origine non divisée.

Si la parcelle mère est un terrain à bâtir, la parcelle fille est un terrain à bâtir.

3. Il est possible de demander une expropriation totale de la parcelle.

Tout propriétaire partiellement exproprié peut demander une expropriation totale de sa parcelle :

• si la fraction restante n’est plus utilisable dans des conditions normales ou
• si elle se trouve réduite au quart de sa contenance totale et présente une surface inférieure à 100 m².

Dans la deuxième hypothèse, le propriétaire ne devra pas posséder de terrain immédiatement contigu. Si la demande est admise, le juge fixe le montant de l’indemnité d’expropriation et le prix d’acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée.

Si aucune des conditions prévues par le Code de l’expropriation ne sont réunies, il est toujours possible d’en faire la demande à l’expropriant dans le cadre de négociations amiables.

4. Il est possible de demander une indemnité pour dépréciation de la parcelle restante non expropriée.

Tout propriétaire dont la parcelle est partiellement expropriée peut demander une indemnité pour dépréciation de sa parcelle restante. L’objectif est d’indemniser la perte de valeur de la parcelle restante causée par l’expropriation partielle du bien.

Le propriétaire d’une villa dont seul le jardin d’agrément a été exproprié a pu obtenir une indemnité pour dépréciation du surplus correspondant à 30% de la valeur de sa villa :

« S’agissant du taux de dépréciation M. [K] soutient qu’il a été jugé que l’expropriation partielle du jardin d’agrément d’une villa, ou d’une partie non négligeable du jardin d’agrément qui entoure une villa, implique une dépréciation de 40%, qu’en l’espèce l’expropriation de la parcelle SE [Cadastre 3] implique la suppression de la totalité du jardin d’agrément, qu’il convient donc de retenir un taux de 50%.
Toutefois […] il convient donc de fixer la perte de valeur à 30% […] ».

Cette indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié. Il est donc essentiel de faire évaluer la parcelle restante.

En résumé, en cas d’expropriation partielle :
1. un document d’arpentage précisant la parcelle expropriée et sa surface doit être réalisé par la partie expropriante ;
2. sous certaines conditions prévues par le Code de l’expropriation, il est possible de demander à la partie expropriante d’étendre son expropriation à la totalité de la parcelle ;
3. la qualification de terrain à bâtir s’apprécie à l’échelle de la parcelle initiale avant division et non à l’échelle de la parcelle divisée ;
4. tout propriétaire peut demander une indemnité pour dépréciation de sa parcelle restante quelle que soit la nature du bien exproprié (un jardin, un trottoir, etc).