Accueil Actualités juridiques du village Droit immobilier et urbanisme

Dix motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires par un Tribunal.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Syndics ou copropriétaires sollicitent régulièrement les professionnels du droit pour analyser la régularité de convocations où de Procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété. Cet article a pour objet de préciser 10 situations susceptibles d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale par le Tribunal de Grande Instance.

Préalablement à l’examen de ces motifs d’annulation, il convient de rappeler que toute contestation d’assemblée générale doit impérativement être introduite par une assignation du copropriétaire opposant ou défaillant signifiée par huissier de justice au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble au plus tard dans un délai de deux mois à compter du lendemain de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception du syndic contenant le Procès-verbal de l’assemblée générale.

Cette assignation doit être rédigée par le ministère d’un avocat.

Les motifs d’annulation peuvent être les suivants :

1. Le non respect par le syndic d’un délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation est notifiée au copropriétaire au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Le point de départ du calcul de ce délai de 21 jours commence le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La Cour de cassation déclare nulle l’assemblée convoquée sans respecter le délai de 21 jours alors qu’aucune urgence n’est constatée. [1]

Par ailleurs, la Cour de cassation considère de façon constante qu’il n’est pas nécessaire que le demandeur en nullité allègue qu’il ait subi un préjudice personnel, ou que les autres copropriétaires aient subi un préjudice, du fait de l’envoi tardif de la convocation.

De même, la présence à l’assemblée du copropriétaire ne le prive du droit de demander la nullité de l’assemblée.

Attention toutefois, un copropriétaire ne peut invoquer le non-respect du délai de convocation pour demander la nullité des résolutions auxquelles il ne s’est pas opposé.

2. La convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat a expiré.

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit convoquer au moins une fois par une assemblée générale.

Or, pour que cette convocation soit valable, il importe que le syndic soit toujours en fonction au moment où celle-ci est adressée aux copropriétaires.

A défaut d’un mandat effectif à la date de convocation à l’assemblée générale, celle-ci serait susceptible d’être annulée.

En effet, la jurisprudence tend à juger que l’absence de renouvellement du mandat du syndic équivaut à une absence de pouvoir d’agir et il ne saurait être allégué une quelconque qualité de « syndic de fait » pour couvrir l’irrégularité de la convocation. [2]

Dès lors, un copropriétaire pourrait effectivement obtenir l’annulation de l’assemblée générale, sous réserve toutefois du respect des conditions posées par l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir : 1) qu’il soit opposant ou défaillant (C’est-à-dire absent et non représenté) et, 2) qu’il agisse en contestation dans le délai légal de deux mois.

Sans quoi, l’assemblée générale deviendrait, malgré le vice qui l’entache, définitive et insusceptible de contestation. [3]

3. L’erreur dans la date de tenue de l’assemblée générale.

Comme le précise l’article 9 alinéa 1 du décret de 1967, La convocation à l’assemblée générale contient « l’indication des les lieu, date et heure de la réunion. »

Par conséquent, l’auteur de la convocation fixe les lieu et l’heure de la réunion en tenant compte s’il en existe, des stipulations du règlement de copropriété et décisions de l’assemblée générale.

Pour une illustration, La nullité de l’assemblée générale a été prononcée pour une convocation erronée délivrée pour le 20 au lieu du 21 décembre [4] ou encore pour une convocation à une date qui n’existe pas. [5].

4. L’absence ou l’irrégularité de la désignation d’un présidence de séance /Le cumul irrégulier des postes de secrétaire et Président de séance.

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 rappelle que la désignation d’un président, d’un secrétaire et, s’il y a lieu, d’un ou plusieurs scrutateurs au début de séance constitue une formalité substantielle à laquelle doit impérativement se plier l’assemblée générale des copropriétaires.

L’absence d’une telle désignation pourrait entraîner la nullité de l’assemblée générale, et ce, même en l’absence de griefs du requérant (qui devra toujours satisfaire les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi précitée).

Il convient toutefois de préciser que la jurisprudence ne sanctionne pas seulement l’absence de désignation du président du bureau de l’assemblée générale mais également les irrégularités pouvant l’entacher.

D’une part, en effet, l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il est interdit pour le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou ses préposés, de remplir la fonction de président de séance.

De plus, la jurisprudence a clairement jugé que seul un copropriétaire pouvait être élu président de séance et qu’il ne pouvait déléguer cette faculté à son mandataire s’il n’est pas lui-même copropriétaire. [6].

D’autre part, la désignation tant du président que du secrétaire de séance étant une formalité substantielle et les deux fonctions étant légalement distinctes, une seule et même personne ne peut cumuler les deux fonctions, à peine de nullité de l’assemblée générale dans son ensemble. [7]

5. L’inapplication de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire.

En matière de copropriété, la loi se veut protectrice contre tout type d’abus et notamment, en assemblée générale, contre les abus de position majoritaire.

Ainsi l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 impose que, dans les cas où un copropriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose soit réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

L’inapplication de cette règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire constitue une irrégularité affectant l’assemblée générale et pouvant justifier son annulation. [8].

Il convient cependant de rappeler que cette irrégularité générale ne saurait faire obstruction à l’application des dispositions de l’article 42 de la loi précitée.

En ce sens, la jurisprudence a précisé que le copropriétaire, présent à l’assemblée générale pendant laquelle il n’est pas fait application de la règle de réduction des voix, n’était pour autant fondé qu’à demander l’annulation des résolutions contre lesquelles il s’était opposé. [9]

6. La participation irrégulière d’un mandataire au vote des résolutions.

Bien souvent, une assemblée générale s’expose à la nullité en raison de la violation de dispositions légales ou conventionnelles relatives au mandat.

En effet, si l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre du syndicat ou non, il établit également des règles encadrant le mandat : limite du nombre de mandats ou de voix pour un mandataire, interdiction de représenter un copropriétaire pour le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou ses préposés.

De plus, le mandat doit nécessairement être écrit. [10]

Ainsi, en cas de violation de ces dispositions, la jurisprudence stricte et constante en la matière juge que la participation irrégulière d’un mandataire à l’assemblée générale entraîne la nullité de celle-ci, en dépit même du fait que son vote n’ait pu avoir d’incidence sur le sens de la décision adoptée. [11]

Attention toutefois, à l’inverse de la participation irrégulière d’un mandataire au vote, lorsque le syndicat porte atteinte au droit d’un copropriétaire d’être représenté à l’assemblée générale en écartant, sans prouver l’irrégularité du pouvoir donné, le vote d’un mandataire, l’assemblée générale peut également être annulée. [12]

7. Le dépassement du nombre de mandats ou de voix par un mandataire.

L’article 22-I rappelle qu’un mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de 3 délégations de vote.

Par dérogation, le mandataire peut néanmoins excéder cette limite si le total des voix qu’il a reçues en délégation et de ses voix (s’il est également copropriétaire) ne dépasse pas 5% des voix de l’ensemble des copropriétaires, ou s’il participe à l’assemblée générale du syndicat principal en qualité de mandataire de copropriétaires tous membres du même syndicat secondaire.

L’article 22-I précité ayant vocation à protéger la copropriété d’abus de majorité et étant d’ordre public, le non-respect de la limite établie (limite de 3 mandats ou 5% des voix) peut entraîner la nullité de l’assemblée générale.

8. Le vote d’une question non portée à l’ordre du jour.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 rappelle l’étendue de la compétence décisionnelle de l’assemblée générale en disposant qu’elle ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du même décret.

De plus, la jurisprudence précise qu’une « décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite ». [13]

Les dispositions de l’article 13 du décret précité étant d’ordre public, le vote d’une question non inscrite à l’ordre du jour est une cause de nullité de la décision irrégulièrement votée, mais toutefois pas de l’assemblée générale toute entière. [14]

De plus, il ne faut pas confondre une question non mentionnée à l’ordre du jour qui aurait été votée et celle qui aurait simplement été débattue et n’entrainerait aucune nullité. [15].

Enfin, il ne saurait être dérogé à l’article 42 qui n’ouvre la voie de la contestation qu’au copropriétaire opposant ou défaillant agissant dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

9. L’irrégularité tenant à la computation des voix.

La loi du 10 juillet 1965 encadre strictement le mode de computation des voix.

La violation des règles en la matière est sanctionnée par la nullité.

La jurisprudence sanctionne de nullité ainsi toute atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale et ce, sans qu’il ait à en rechercher l’influence sur le résultat du vote. [16]

Pour une illustration, serait nulle toute assemblée où les voix seraient décomptées par tête, ou attribuées en fonction du nombre de lots ou encore de la participation aux charges (sauf application de l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965) et non pas en fonction des quotes-parts de parties communes.

Dans le même sens, des voix ne pourraient être écartées au prétexte qu’il s’agit de lots non vendus ou non construits ou encore en raison de la nature des lots. [17]

Par ailleurs, et sauf exception spécifique de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 portant l’impossibilité pour un copropriétaire débiteur de voter sur l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice en vue de la saisie de la vente de son lot, un mandataire ne pourrait être écarté du vote alors qu’il dispose d’une délégation de vote.

10. L’absence de la mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans le Procès-verbal d’assemblée générale.

La mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans le procès-verbal d’assemblée générale est rendue obligatoire par l’article 18 du décret du 17 mars 1967.

La mention dans le procès-verbal dudit article est exigée afin que les copropriétaires opposants et défaillants puissent prendre conscience des délais courts et impératifs auxquels doit s’astreindre toute éventuelle action en contestation (2 mois à compter de la notification du procès-verbal).

Cependant, à la différence des autres motifs précédemment exposés, l’absence de reproduction de l’article 42 de la loi précitée, n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale, mais emporte modification des conditions dans lesquelles la contestation pourra se faire.

En effet, à défaut de reproduction, le délai pour contester les décisions de l’assemblée générale est porté à 10 ans. [18]

Toutefois, il convient d’être prudent avec la notion de défaut de reproduction puisque la jurisprudence a pu juger que la reproduction non intégrale. [19], figurant sur un document distinct (Civ. 3e, 4 juin 2003, n°02-11.134), voire même différée de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. [20] n’était pas un défaut de reproduction et faisait valablement courir le délai de deux mois pour contester l’assemblée générale.
Sources :

  • Dalloz action – La copropriété – 2018/2019 – Capoulade & Tomasin
  • Code de la copropriété 2017 – 26ème édition – Dalloz
  • La copropriété en questions – Florence Bayard – James – Edilaix

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article : L’avez-vous apprécié ?

275 votes

Notes :

[1Civ. 3ème. 3 octobre 1974 D.1975. 130 ; JCP 1975 II 18007 note Guillot.

[2Civ. 3e, 14 octobre 1987, n°85-18.749.

[3Civ. 3e, 7 avril 2009, n°08-15.204.

[4TGI Marseille 28 février 1978 Administrer juillet 1979 n°93

[5Paris 3 mai 2002 Administrer juillet-aôut 2002 – 58. Observation Bouyeure – Paris 11 mai 2011 – RG n°09/02627 AJDI 2012

[6Civ. 3e, 13 novembre 2013, n°12-25.682

[7Civ. 3e, 6 novembre 2002, n°01-10.800.

[8Voir en sens Civ. 3e, 3 mars 2010, n°09-11.874 : jugeant que la simple inapplication de réduction des voix du copropriétaire majoritaire suffisait à caractériser l’irrégularité des décisions contestées

[9Civ. 3e, 4 février 2014, n°12-27.512 et n°12-28.380.

[10V. par ex. Civ. 3e, 19 juillet 1995, n°93-17.911. A contrario v. Paris 11 septembre 1992 : Administrer août-sept 1993. 26, obs Guillot : reconnaissant l’existence d’un mandat tacite entre époux.

[11Voir en ce sens : Civ. 3e, 11 février 1975, n°73-13.338.

[12V. par ex. Civ. 3e, 22 février 1989, n°87-17.497.

[13Civ. 3e, 7 novembre 2007, n°06-18.882.

[14Voir en ce sens : Paris, 9 février 2011, RG n°09/17735 annulant la décision désignant un syndic bénévole alors que l’ordre du jour ne mentionnait que le renouvellement du syndic.

[15Voir en ce sens : Civ. 3e, 10 mai 1983, n°81-16.318

[16Civ. 3ème. 22 février 1989 n°87-17.497 Bull.civ. III n°47 Administrer sept. 1989. D.1989. IR 87.

[17Civ. 3ème 20 novembre 1996 – RG 94-19-140.

[18Voir en ce sens : Paris, 11 octobre 2001, AJDI 2002.141.

[19Aix en Provence, 26 octobre 1995 : Bull. Aix 1995, n°2, p.302

[20Paris, 19 janvier 2006, AJDI 2006.390


Vos commentaires

Commenter cet article
  • Le 26 mars à 17:51 , par LACROIX
    Validité d’une convocation d’Assemblée Générale

    Bonjour,
    Est-ce de nouveaux cas de nullité ?

    • Une assemblée générale a été convoquée dans le respect du délai de 21 jours en recommandé AR. Toutefois, la lettre de convocation porte la même date que celle de l’AG qui est prévue. Autrement dit la lettre est anti datée. Est-ce que cette erreur matérielle de date entraîne la nullité de la convocation et de là la nullité de l’AG ?
    • Il s’agit de la première Assemblée générale des copropriétaires dans le cadre d’un immeuble neuf vendu en VEFA. Le promoteur est mentionné dans le règlement de copropriétaire comme étant le syndic provisoire. Or cette première AG est convoquée par un syndic choisi par le promoteur. N’était-ce pas au syndic provisoire de procéder à la convocation ? Est-ce que cette convocation réalisée par un autre syndic que celui mentionné par le règlement de copropriété n’entraine pas la nullité de l’AG ?

    Merci pour vos réponses. Bien cordialement.

  • Le 26 février à 16:15 , par Philippe Duhamel
    Très clair !

    Très clair et bien documenté, références citées et accessibles grâce aux hyperliens.
    Travail sérieux.

  • Le 25 décembre 2018 à 10:26 , par Daniel
    Le pot de fer contre le pot de terre !

    Bonjour Mesdames, Bonjour Messieurs,

    Je suis copropriétaire et je viens d’assister à notre assemblée générale annuelle.

    Voilà comment se déroule chaque année cette assemblée (il s’agit de la 4ème année pour moi) :

    Le représentant du syndic arrive en salle, propose selon ses "affinités" à un copropriétaire de tenir le rôle de président de séance en lui précisant que c’est " juste pour signer les documents en fin de séance".
    Il agit de la même façon pour désigner le scrutateur et se réserve le poste de secrétaire.
    Il conduit la totalité de la réunion, annonce les questions à débattre selon son choix, donne son avis sur chaque sujet, laisse intervenir ou pas certains copropriétaires, etc... Il est PRESIDENT et Maître de cérémonie. Le syndic rédige seul : l’ordre du jour et le prévisionnel.
    J’ai fait remarqué au syndic une erreur dans un compte, il répond : l’erreur est humaine ! face à une facture non justifiée d’une demande d’intervention, il répond : on discute pour 60 euros !

    Je certifie que tout se passe ainsi.
    Je veux dénoncer cette forme de pratique, mais la Loi me le permet-elle ?

    Bonnes fêtes de fin d’années à tous.

  • Le 7 novembre 2018 à 17:06 , par maginet
    11 MOTIF D ANNULATION

    on peut y ajouter la non ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat
    cela entraine la nullité du mandat de syndic et la nullité des assemblées tenues par ce dernier
    et le délai de 2 mois est naturellement exclu

  • Le 11 octobre 2018 à 16:02 , par GENIA
    L’annulation d’assemblée générale peut être fatidique

    Ayant été syndic bénévole, j’ai une fois fait une erreur sur un chiffrage qui s’est reporté sur les cumuls ensuite.
    Au lieu d’être prévenue avant l’AG, j’ai constaté cette anomalie lors de la réunion et proposé immédiatement de régulariser ces montants.
    Un copropriétaire, sautant sur l’occasion, a réussi à ce que les comptes ne soient pas approuvés, avec ce motif.
    Pour régulariser, j’ai de suite refait une autre AG avec les comptes rectifiés, et avec les mêmes articles de décision, car je ne voulais pas laisser derrière moi une telle erreur qui aurait pu me valoir un recours juridique sur le fond, bien plus grave.
    Celui-ci s’est permis de contester la seconde assemblée générale, au motif que la première était valable et que je n’avais pas le droit d’en recommencer une autre en remplacement.
    je n’ai jamais trouvé de jurisprudence confirmant ce raisonnement. On m’a conseillé de rectifier le motif : "annule et remplace", par "assemblée rectificative". Ce que j’ai fait.
    Le plus étonnant, c’est que la rectification des chiffrages étaient en sa faveur et que celui-ci n’avait rien payé des charges correspondantes auparavant (ni ce qui correspondait à la première AG, ni aux suivantes où j’ai tenté de rectifier le tir). Donc, il n’a subi aucun préjudice.
    Du coup, cela lui a permis de s’abstenir de payer, depuis 2 ans, quoi que ce soit à la copropriété, au motif (accepté par tous les juges ensuite) qu’il attend le résultat de sa procédure d’annulation d’AG (toutes les procédures engagées par le syndicat, se rapportant à son arriérè de règlement de charges, et même celles arrivant après sont suspendues).
    Celui-ci a mis en difficulté l’équilibre de la trésorerie de la copropriété, au point que c’est maintenant c’est un administrateur provisoire qui a pris mon relais.
    Il ne fait rien, mais cela est une autre histoire.....
    Conclusions : Il suffit donc de contester une assemblée générale, même sans raison ni même avoir un intérêt pour agir, pour mettre "en faillite" une copropriété, sans même risquer d’être condamné ensuite pour action dilatoire.