Par Damien Merceron, Avocat.
 
 

Rappels sur la notion de tour d’échelle.

Civ. 3e, 26 mars 2020, n°18-25996 : « Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux étaient nécessaires à la finition de l’ouvrage et qu’il n’existait qu’une seule possibilité de pose d’un échafaudage sur une bande de terrain située entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa appartenant à M. K..., la Cour d’appel, abstraction faite du motif surabondant relatif à l’intérêt visuellement esthétique que cette intervention présentait pour M. V..., en a souverainement déduit que la demande devait être accueillie ; »

1) La décision rendue par la Cour de cassation le 26 mars dernier permet de revenir sur une notion bien connue en droit immobilier : le tour d’échelle.

En l’espèce, Monsieur V. refusait que son voisin, Monsieur K, accède à son fonds, et plus particulièrement à la bande de terrain située entre les deux habitations afin que ce dernier termine les travaux de crépi de sa villa.

M. K. assignait donc Monsieur V., propriétaire de l’immeuble contigu au sien, aux fins d’être autorisé à accéder à son terrain pour procéder à la pose du crépi, et sollicitait au surplus la condamnation de son voisin à lui verser des dommages-intérêts.

Cette affaire se poursuivait devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui confirmait le jugement rendu en première instance :
- d’une part Monsieur K. se voyait accorder un accès provisoire sur la parcelle de Monsieur V. ;
- d’autre part, celui-ci obtenait la condamnation de son voisin au paiement d’une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Monsieur V. se pourvoyait en cassation.

La Haute Juridiction, au terme d’un arrêt rendu le 26 mars 2020, rejetait le pourvoi en rappelant les conditions du tour d’échelle :

« Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux étaient nécessaires à la finition de l’ouvrage et qu’il n’existait qu’une seule possibilité de pose d’un échafaudage sur une bande de terrain située entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa appartenant à M. K..., la cour d’appel, abstraction faite du motif surabondant relatif à l’intérêt visuellement esthétique que cette intervention présentait pour M. V..., en a souverainement déduit que la demande devait être accueillie ; »

2) Le tour d’échelle consiste dans le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur privatif [1] ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers avec leurs outils ou échafaudages.

L’attention du lecteur sera attirée sur le fait que cette notion doit être distinguée de l’échelage, qui consiste en un espace d’une certaine largeur résultant d’anciennes coutumes qui imposaient de ne construire qu’avec retrait sur les limites, pour permettre l’entretien des murs.

Si la servitude de tour d’échelle existait dans l’ancien droit, elle a disparu avec le Code civil, et n’a depuis été reprise dans aucune loi particulière : la servitude de tour d’échelle ne saurait dès lors être considérée comme une servitude légale.

La conséquence de ce défaut de base légale était susceptible d’entraîner des conséquences particulièrement préjudiciables, dans la mesure où le propriétaire d’un ouvrage ne pouvait en principe pas obliger son voisin à le laisser effectuer des travaux même urgents.

Dans le silence de la Loi et en l’absence de solutions conventionnelles entre les parties, c’est le Juge qui est venu apporter une réponse, reconnaissant pour le propriétaire d’un mur, un droit provisoire d’accès au fonds voisin, et ce en dépit de l’absence de titre conventionnel ou légal (et sans pour autant reconnaître une servitude quelconque), afin de procéder aux réparations nécessaires au regard de l’état du mur de sa maison [2].

Par la suite, la jurisprudence a précisé le fondement retenu, en considérant que le refus du voisin de laisser passer sur son fonds le propriétaire de l’ouvrage à entretenir, était constitutif d’une faute délictuelle dégénérant en abus de droit [3].

En définitive, en l’absence de constitution d’une telle servitude ou de mise en œuvre d’une solution amiable entre deux voisins, le recours au Juge sera dès lors un préalable nécessaire.

3) Le Juge n’accordera toutefois une telle autorisation que sous réserve de respecter plusieurs conditions concernant les travaux (I) à réaliser, à savoir :
- le caractère indispensable de ces travaux ; et
- la nécessité matérielle de passer chez autrui.

Dans la mesure où ces conditions seraient réunies, le Juge déterminera souverainement les modalités d’exercice du tour d’échelle, à savoir :
- la fréquence de passage ;
- l’assiette du passage (largeur, véhicules autorisés, pose d’un échafaudage, etc.) ;
- la durée ;
- l’éventuel entretien ;
- l’éventuelle indemnisation (trouble de jouissance, dégâts occasionnés, etc.).

4) En effet, le Juge sera éventuellement amené à se prononcer sur l’indemnisation du voisin propriétaire du fonds servant, dans la mesure où le trouble excéderait les inconvénients normaux du voisinage, et ce même en l’absence de faute (II).

5) Enfin, il n’est pas inutile de rappeler que ce même propriétaire s’expose à une condamnation à verser des dommages-intérêts au propriétaire du fonds dominant en cas de refus fautif constituant un abus de droit (III).

I. Les conditions pour bénéficier du tour d’échelle.

1. Le caractère indispensable des travaux.

1) Le propriétaire sollicitant le bénéfice du tour d’échelle doit être en mesure de justifier du caractère indispensable des travaux, c’est-à-dire de leur nécessité absolue pour sauvegarder la construction qui en est l’objet.

De tels travaux pourraient par exemple être imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme.

S’il est justifié d’une telle nécessité, le propriétaire du fonds voisin sera tenu sur le fondement des obligations nées du simple voisinage, de laisser passer ou d’installer temporairement sur son fonds, son voisin et ses biens, sauf à être dédommagé des désordres qui en résulteraient.

2) S’est posée la question de savoir si des constructions nouvelles pouvaient être concernées par le tour d’échelle.

Début 2007, le Ministre des transports avait été interrogé sur modalités d’application du droit d’échelle dans le cas de constructions neuves.

Au terme d’une réponse publiée au JO le 9 janvier 2007, le Ministre avait notamment répondu que « (…) La jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles » [4].

La position du Juge est à ce titre variée.

La Cour d’appel de Douai a par exemple considéré dans une décision rendue le 11 avril 2013 que « cet usage, lié aux obligations du voisinage a été initialement reconnu pour des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, mais s’applique également aux constructions nouvelles » [5].

A contrario, la Cour d’appel de PARIS a de son côté considéré que cette servitude temporaire ne s’appliquait pas aux travaux de construction [6].

Il a plus récemment été affirmé par la Cour d’appel de Rennes que le bénéfice de ce droit ne pouvait être accordé pour une construction nouvelle [7].

Il est toutefois intéressant de noter que dans l’arrêt précité, la Cour d’appel de Rennes autorise finalement le bénéfice du tour d’échelle en considérant que « dès lors que la construction est en voie d’achèvement (…) le bâtiment apparaît désormais comme une construction existante ».

3) La servitude de tour d’échelle est donc applicable en matière de travaux permettant l’achèvement d’un ouvrage, comme par exemple s’agissant de « la réalisation d’un enduit extérieur qui constitue la solution appropriée au traitement des problèmes d’humidité constatés dans la partie nouvellement construite » [8].

4) S’agissant de travaux de ravalement de façade d’une maison individuelle comme en ce qui concerne l’arrêt rendu le 26 mars dernier, le juge des référés avait pu considérer qu’ils revêtaient un caractère impératif et urgent, dans la mesure où les pièces produites démontraient que la construction était achevée, que l’autorisation de passage sur le fonds voisin était réclamée depuis 18 mois, et que le ravalement, qui avait en l’espèce une fonction non seulement esthétique mais également d’étanchéité, s’imposait pour assurer la conservation de la construction neuve et du mur séparatif [9].

2. La nécessité matérielle de passer sur le fonds voisin

1) Il s’agit là de l’impossibilité d’effectuer les travaux susvisés sans passer chez autrui.

Le passage sur la propriété du voisin doit en principe être techniquement indispensable et lui causer la moindre gêne possible.

2) Le propriétaire ne pourrait donc invoquer une simple commodité, ni sa volonté de réaliser une quelconque économie.

II. La possible indemnisation du voisin propriétaire du fonds servant.

1) L’autorisation de passage sur le fonds voisin doit non seulement être provisoire et indispensable à l’exécution des travaux projetés, mais aussi ne pas entraîner des inconvénients autres que les inconvénients normaux de voisinage.

A contrario, le propriétaire du fonds servant serait bien fondé à solliciter l’indemnisation des préjudices subis, et ce même en l’absence de faute : par exemple, l’indemnisation de son préjudice matériel correspondant aux dégâts qui auraient été engendrés par lesdits travaux, mais également de son préjudice de jouissance dépendant des conditions dans lesquelles seraient réalisés les travaux et leur durée.

2) Il est important de rappeler que la charge de la preuve repose sur celui-ci qui devra justifier de la réalité des préjudices qu’il estime avoir subi.

Par exemple, les propriétaires du fonds servant ont pu être déboutés de leur demande d’indemnisation, dans la mesure où ils se contentaient d’affirmer qu’ils subiraient un trouble de jouissance du fait du passage sur leur fonds, sans à aucun moment établir la réalité de ce préjudice [10].

III. La responsabilité du voisin propriétaire du fonds servant en cas d’abus de son droit de propriété.

1) S’agissant de l’abus de droit de propriété, comment ne pas évoquer la célèbre affaire Clément-Bayard, dans laquelle un propriétaire avait été condamné pour avoir planté dans son terrain des pieux acérés dans le but de déchirer les enveloppes des ballons dirigeables décollant du fonds voisin [11].

2) En matière de tour d’échelle, la Cour de cassation considère qu’un propriétaire ne peut sans commettre un abus de droit refuser à son voisin le passage sur son terrain pour procéder à des réparations d’un mur [12].

Pour caractériser l’abus de droit la Cour de cassation exige toutefois des juges du fond qu’ils précisent soigneusement les faits qui leur paraissent constitutifs de l’abus [13].

3) Par exemple, un propriétaire ne saurait sans commettre un abus de droit, refuser à son voisin l’autorisation de passer sur son terrain pour procéder aux travaux nécessaires à la conservation d’un mur, sous réserve, éventuellement, du versement d’une indemnité réparant le préjudice subi, alors qu’en outre ledit voisin s’était engagé à réparer les conséquences de toute dégradation qui pourrait être commise à l’occasion des travaux et à remettre à ses frais en l’état antérieur la propriété voisine après le passage des ouvriers chargés des travaux [14].

Dans le contexte actuel d’engorgement des juridictions, aggravé par la crise sanitaire liée au COVID-19, la saisine du Juge en matière de tour d’échelle pourrait à notre sens être évitée, et ce même en cas de cristallisation des discussions entre les parties concernées.

On ne saurait en effet que trop conseiller aux propriétaires de fonds contigus de se diriger, dans la mesure du possible, vers une issue amiable permettant d’aboutir à une solution rapide et satisfaisante pour eux.

L’aide d’un tiers serait sur ce point de nature à permettre aux parties d’échanger dans un cadre propice à l’émergence de cette solution amiable.

Le recours aux modes alternatifs de règlement des différends (MARD) est donc selon nous à privilégier et, à ce titre, la médiation apparaît comme un processus parfaitement adapté à cette typologie de litige.

Notes :

[1La mitoyenneté n’étant pas concernée.

[2Civ. 1ère,14 déc. 1955 : D. 1956, jurispr. p. 283 ; Gaz. Pal. 1956, 1, p. 153.

[3Civ. 3e, 15 avril 1982, n°80-17108.

[4Rép. min. n° 75162, Vincent : Joan Q 9 janv. 2007, p. 391.

[5CA Douai, 3e Ch., 11 avril 2013, n°12/06699.

[6CA Paris, Pôle 1, 2e Ch., 6 juin 2012, n°11/22095.

[7CA Renne, 1ère Ch., 8 janvier 2019, n° 18/02948.

[8CA Nîmes, 1ère Ch. civ., sect. B, 4 septembre 2014, 13/04663.

[9CA Versailles, 14e Ch., 19 mars 2014, n° 13/05362.

[10CA Amiens, ch. 1, sect. 2, 9 avril 2013, n° 11/02243.

[11T. civ. Compiègne, 12 février 1913 : DP 1913, 2, p. 117 note Josserand.

[12Civ. 3e, 15 avril 1982, n°80-17108 ; CA Paris, 8e Ch. B., 20 novembre 1997, n°95/18462.

[13Civ. 3e, 20 janvier 1999, n°96-18200.

[14CA Versailles, 28 avril 1986 : D. 1987.

Damien MERCERON
Avocat au Barreau de BORDEAUX

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