Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs [1]
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
Discussions en cours :
Bonjour,
Nous avons visité une maison sous un mandat d’exclusivité et signé un bon de visite.
Lors de la visite, l’agent immobilier nous avait dit que l’assainissement était aux normes.
Il s’avère que nous avons reçu les diagnostics après avoir fait une offre d’achat. A la lecture des diagnostics, nous avons découvert qu’en réalité, il y a des travaux de mise en conformité très importants s’élevant à 7000 euros minimum.
Cela est-il considéré comme une faute professionnelle de la part de l’agence, d’avoir caché une obligation de mise en conformité pour le futur acquéreur ?
Que vaut le bon de visite et combien de temps dure t-il ?
Le vendeur a rompu son exclusivité avec cet agent menteur (qui a à présent un mandat simple), et a confié le mandat de vente à d’autres agences.
Que risquons-nous si nous achetons le bien par une autre agence dont les frais sont moins chers ?
Merci pour votre aide,
Bonjour,
l’acquéreur qui a signé un bon de visite doit-il avoir un double de ce bon
Logiquement oui. Comme pour tout contrat.
bonjour,
Mais dans le cas ou vous n’avez aucun double du bon de visite signé, cela amene a quoi ?
Bonjour,
Nous avons visité une maison par le biais d’une agence.
Nous avons signé un bon de visite qui nous interdit de traiter avec d’autres qu’eux..
Le propriétaire a par la suite publié l’annonce de son côté.
Nous l’avons contacté et celui ci nous a dit qu’il n’avait signé qu’un mandat simple et ce 5h après notre bon de visite..
Nous n’avons pas la copie du bon de visite. Je crois que l’agent l’a gardé pour y ajouter à posteriori le numéro du mandat...
En résumé : L’agence prend 6% ce qui est énorme, l’agence ne nous a pas remis de copie du bon, celui ci a été signé avant le mandat vendeur-agence, le mandat est un mandat simple...
J’aimerais savoir si je peux quand même passer par le propriétaire directement au vu de ces informations et en plus l’agent a été selon moi malhonnête en gardant la copie et en nous faisant signer ce bon sans avoir de mandat officiel et qui plus est non exclu, je n’ai même pas envie de traiter avec lui.. Suis je bloquée à cause de ce papier ?
Merci à vous..
Bonjour,
il n’en reste pas moins que c’est l’agence qui vous a présenté le bien, et que le vendeur a pris un engagement avec elle. Bien sûr si la visite a eu lieu avant la signature du mandat, pas de droit à honoraires pour elle ; le vendeur peut-il le prouver ?
http://agences.acheterlouerpro.fr/expression/numero1/alerte.htm
VOIR CE LIEN
LE BON DE VISITE N’A AUCUNE VALEUR (LOI HOGUET) ET AUCUN IMPACT SUR L’ACQUEREUR.
LE VENDEUR PEUT SEUL ETRE REDEVABLE D’UNE PRIME S’IL A MANDATE UNE AGENCE (AVEC EXCLUSIVITE) !
C’EST-A-DIRE QUAND L’AGENCE FAIT UN TRAVAIL REEL, NON PAS QUAND ELLE DIFFUSE UNE SIMPLE ANNONCE SUR INTERNET ET FAIT SIGNER DES BONS DE VISITES..!
Un grand merci pour vos informations très enrichissantes et très utiles.....
Bien chaleureusement
Françoise ZANONI
Merci beaucoup pour vos encouragements !
Cordialement
Dans cette affaire le juge à fait grand cas du bon de visite !
http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/vains-stratagemes-des-acquereurs-pour-evincer-agence-8313.html
Bonjour.
Mon mari et moi même avons visité début septembre une maison pour laquelle nous avons eu un coup de cœur. Cette visite s’est déroulée via une agence. À la fin de la visite nous avons signé un bon de visite (de mémoire, pas de copie reçue) et nous avons fait une offre écrite ; suite à cette offre nous avons eu quelques échanges avec le vendeur via l’agence. Nous ne sommes pas encore tombés sur un montant satisfaisant les 2 parties et nous attendons depuis fin deptembre une réponse, via l’agence, à notre dernière offre. Or, nous avons découvert il y a quelques jours que le vendeur ne passait plus par l’agence en question (peut être la raison de ce silence ?!).
Pouvons nous poursuivre la nego directement avec le vendeur ? Risque t-on que l’agence se retourne contre nous, les acquéreurs, sachant qu’à aucun moment nous n’avons tenté de contourner celle-ci ?
merci par avance pour vos conseils avisés.
Celui-ci poursuit ses effets pendant "une durée raisonnable" qui doit être précisée dans le mandat. Il a été jugé que deux ans étaient une durée raisonnable, cinq ans non. Voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html
bonjour
je voudrai acheter mon premier bien immobilier, j’ai une maison qui m’intéresse beaucoup.
je suis aller la visiter avec un agence la maison était a 78 000€, jusque la pas de problème un peut cher mais négociable.
ensuite le temps de réfléchir je regarde d’autre annonce je week-end qui suis, au cas ou. est la je tombe sur la même maison que j’ai visiter a un prix plus intéressante 70 000€.
sans vouloir passer par le proprio donc "court-circuiter" l’agence, est ce que je peu passer par l’autre agence ?
car la premier me mais un peut la pression, en me disant qu’il y en a d’autre dessus et qui on fait une meilleur offre donc elle ne veut pas moins de 73 000€.
je suis perdu, que faire ? j’ai un peu peur de me lancer maintenant, je c’est pas si cela est du bleuf.
merci d’avance pour votre aide
Bonjour,
Tout dépend de la formulation du mandat et du bon. Voir cet article :http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html?doing_wp_cron=1391769078.3765969276428222656250
pour résumer,le bon de visite n’est valable que vis a vis du vendeur,mais ne vaut rien entre agences immobilieres