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La responsabilité de la société chargée du diagnostic technique immobilier (DDT).

Par Alexis Devauchelle, Avocat.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation oblige le vendeur à fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) et à annexer ce dossier à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente.

Ce dossier regroupe différents constats et états sanitaires. Il devient au fil du temps de plus en plus volumineux et doit désormais comprendre :
1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;
3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du code de la construction et de l’habitation ;
4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du code de la construction et de l’habitation ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation,
7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

En cas d’irrégularité du dossier, les sanctions susceptibles d’être appliquées au vendeur diffèrent en fonction du document concerné. Cela varie de l’absence d’exonération de la garantie aux vices cachés correspondante à la résolution de la vente ou à une diminution du prix.
De plus, le défaut peut toujours être sanctionné par application des règles du droit commun des contrats, comme le dol, le devoir d’information, le vice caché, etc.

Mais quid des sanctions applicables à l’entreprise chargée du diagnostic et sa responsabilité civile ?

En ce qui concerne l’entreprise chargée d’effectuer le mesurage de l’immeuble exigé par la Loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé au début de l’année 2015 que le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (arrêt n°101 du 28 janvier 2015 pourvoi n°13-27.397).
Il s’agissait là d’une progression dans les sanctions applicables, les ‘mesureurs-diagnostiqueurs’ étant auparavant très protégés par la jurisprudence.

La Cour de cassation est allée plus loin dans son analyse dans le cas d’une entreprise chargée de l’état parasitaire alors que celle-ci s’est trompée sur son analyse.
Dans ce cadre, la Cour d’Appel de Montpellier avait admis la responsabilité de cette société - et subséquemment la garantie de son assureur -, les acquéreurs ayant découvert, à l’occasion de travaux, un état avancé d’infestation de termites. Elle avait alors condamné à réparer les préjudices matériels et de jouissance subis, et notamment l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l’attaque des termites dont la présence n’avait été décelée que partiellement.
Devant la Cour de cassation, l’assureur du diagnostiqueur prétendait au soutien de son pourvoi que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne pouvaient s’analyser qu’en une perte de chance, dès lors que la décision qu’aurait prise le créancier de l’obligation d’information et les avantages qu’il aurait pu obtenir, s’il avait été mieux informé, n’étaient pas établis de manière certaine.
Cet assureur soutenait ainsi que les acquéreurs auraient pu négocier la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations desdits dégâts et se plaçait donc sur le terrain de la perte de chance pour ces acquéreurs d’avoir pu acquérir le bien à des conditions tenant compte du coût des travaux à engager.

La Cour de cassation ne l’a pas entendu de cette oreille.
Elle juge, en premier lieu, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées ainsi qu’aux règles de l’art et qu’il se révèle donc erroné.
Plus encore, sur l’appréciation du préjudice, elle confirme la décision de la Cour d’Appel et le caractère certain des préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait de ce diagnostic erroné, les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ayant pas permis que ces acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et qu’ils avaient donc été contraints de réaliser des travaux pour y remédier.

Cet arrêt apparaît tout à fait symptomatique de la nouvelle sévérité avec laquelle la Cour de cassation entend traiter les sociétés chargées d’émettre les diagnostics immobiliers devenus obligatoires.
Pour souligner son importance, il suffit déjà de relever qu’il a été rendu en chambre mixte (Arrêt n° 282 du 8 juillet 2015 pourvoi n°13-26.686).
Dans son communiqué, la Cour de cassation confirme que cette position « s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur ».
Le message doit donc être entendu clairement.
Elle ajoute également que les diagnostiqueurs « doivent présenter des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité, disposer d’une organisation et de moyens appropriés à l’exercice de leur mission et souscrire une assurance de responsabilité ».

Alexis Devauchelle, Avocat à la Cour, spécialiste de la procédure d\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\’appel
Ancien avoué à la Cour
http://www.avocat-devauchelle-orleans.fr
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