Par Gildas Neger, Docteur en droit.
 
 

La responsabilité civile des notaires.

A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire .

Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire .

Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.

A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire (Rois, Ed. ER, Curtius, IV, XXII, 3, p.220 : « Saphan (…) qui ert uns maistrus notaries del temple ».) .

Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire (Cf. Responsabilité des notaires, Jeanne de Poulpiquet, Ed. Dalloz Référence) .

Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.

Les obligations du notaire, du seul fait de son statut, justifient qu’il en soit ainsi. L’officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique, et dont les actes équivalent à un jugement, n’a pas droit à l’erreur.

Pour autant, la mise en œuvre de cette responsabilité impose la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et, vu les dispositions de l’article 1382 du Code civil , d’un « lien de causalité » (article 1382 Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »).

La masse conséquente des actes notariés (alliée à un droit de plus en plus complexe) est telle aujourd’hui que les fautes professionnelles deviennent de plus en plus nombreuses.

Cette « profession tournée vers l’avenir » (109 congrès des notaires de France à Lyon, discours de C. Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice) verra son niveau d’accès « élevé » au niveau d’un master par le décret du 13 mars 2013. La formation précédente ne donnait, il est vrai, que de simples juristes quelquefois peu qualifiés et dont l’erreur de plume pouvait avoir des conséquences gravissimes. Espérons que ce nouveau texte modernisera effectivement cette profession.

Quoi qu’il en soit, force est de constater que la jurisprudence est de plus en plus sévère à l’égard des notaires. La faute, que les juges apprécient « in abstracto » en considération du « bon notaire » (un « officier ministériel normalement diligent »), sans toutefois rien préciser de la normalité ni de la notion, très vague, de diligence, impose donc au notaire d’être avisé, compétent, méfiant (CA Lyon, 1ère chambre, 31 mai 2001, Juris Data, n°01-144758) . Tout comportement divergent est donc sanctionnable.

Malgré ces précisions sémantiques, on ne manquera pas de relever que ces critères sont très subjectifs puisqu’ils peuvent s’interpréter très différemment en fonction du contexte, voire de l’époque. Ainsi, et pour en revenir au décret de mars qui tend à élever le niveau des notaires, devra-t-on en conclure que l’obtention dudit sésame donnera meilleure compétence au notaire ? Bien entendu la réponse est négative. La notion même de compétence (savoir, savoir-faire, savoir-être), tirée de l’expérience, est trop complexe à définir et les juges se devraient de juger in concreto tant il est dangereux de fixer une grille de référence en la matière.

Sur l’appréhension de la faute du notaire

L’acte notarié, acte authentique, engage le client ? Cet engagement peut-être très lourd de conséquences. Dès lors, le rédacteur subit la contrainte de délivrer à son client l’intégralité des conséquences qui naîtront de l’acte et ce, quelques soient les compétences de ce dernier (Cass. Civ. 1ère 28 novembre 1995, n°93-15.659 : «  Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences de son client »).

Le notaire se doit donc à la plus grande impartialité vis-à-vis de la partie qui l’a diligenté. Il ne saurait accepter un acte qui néglige «  les intérêts d’un client occasionnel pour favoriser des clients habituels » (Cass. Civ 1ère 14 février 1950 : Bull. Civ. I n°44) .

Sur les enjeux financiers de l’acte

Quelques soient ces enjeux, le notaire se doit au devoir de l’impartialité. Mieux, l’acte serait-il gratuit, sa responsabilité ne sera pas exonérée en cas de mise en cause pour inobservation de la diligence, n’aurait-il accepté que de corriger un acte non rédigé par ses soins (Cass. Civ 1ère 16 février 1994, n°91-20.463 : Bull. Civ. I n°69).

Comme nous l’avons précédemment noté, le notaire, autrefois, était un simple scribe. Peut-il aujourd’hui s’exonérer de ses responsabilités en arguant qu’il n’est intervenu que comme un simple rédacteur ?

Sur l’intervention du notaire

Puisqu’il a le pouvoir de transformer un simple acte sous seing privé en acte authentique du seul fait de sa signature et de son sceau, le notaire est obligatoirement engagé dès lors qu’il participe à la rédaction d’un acte. De même, il a l’itérative obligation de s’assurer que les parties ont saisies l’intégralité des engagements qu’elles prennent, des conséquences qui vont en découler. A défaut, il engage, là encore, sa responsabilité.

Sur la défausse du notaire

Hors cas de force majeure ou le mensonge son client, le notaire ne saurait s’exonérer. Et même dans ce dernier cas de figure, s’il apparait que le notaire pressentait l’existence d’un risque, sa responsabilité pourrait être mise en cause.

Mentionnons également que l’exonération peut jouer si le notaire est amené à violer le secret professionnel. Mais dans ce dernier cas, sa responsabilité pourra, là encore, être mise en cause, s’il apparait qu’il aurait pu informer ses clients en « dépersonnalisant » les informations par lui détenues.
Avec quels critères peut-on définir la faute du notaire ?

L’omission d’une formalité essentielle constitue bien évidemment une faute engageant la responsabilité du notaire (Cass. Civ. 1ère 6 février 1979, n°77-15.232 : Bull. Civ. I n°45) .

Il sera également mis en cause s’il omet de vérifier, par exemple, les origines d’un immeuble dont il rédige l’acte de vente, la situation hypothécaire du bien, la présence d’éventuelles servitudes… Bref, une vérification « a minima » du bien en vente.

Au-delà de ces formalités, il a le redoutable devoir de conseil qui lui impose d’informer ses clients sur l’intégralité des risques de l’opération ( Ainsi par exemple, sur le risque de non remboursement d’un prêt : Cass. Civ. 1ère Novembre 2000, n°96-21.732 : Bull. Civ. I n°282).

Et même s’il n’a pas obligation de réaliser certaines formalités, il a le devoir d’informer ses clients d’y procéder, ainsi que de leur indiquer comment faire (Cass. Civ. 1ère 26 novembre 2002 : Bull. Civ. I n°286 ; CA Paris 7 septembre 1999, Gazette du palais) .

Sachant qu’il incombe au notaire d’apporter la charge de la preuve de son absence de faute (Cass. Civ. 1ère 25 février 1997, n°94-19.685 : Bull. Civ I n°75), que ladite preuve est très souvent difficile à établir, le notaire est de plus en plus souvent confronté à l’impossible justification de la réalité de ses prestations. Peut-être devrait-on envisager que les rendez-vous avec les clients soient, à l’instar de ce qui existe en matière de garde à vue, filmées. Se poserait alors le délicat problème du secret professionnel. Mais les notaires tiendront-ils longtemps face à la mauvaise foi de certains acquéreurs ?

Comme noté supra, la faute seule n’engage pas la responsabilité du notaire, sauf pour le demandeur à justifier, d’un préjudice et de l’existence d’un lien causal avec la faute invoquée.

Pourtant, lorsque la faute est avérée, de fait du non respect de l’obligation de conseil ou d’information, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » (P. Jourdain J-C, Responsabilité civile et assurance). Les juges ont donc obligation, du seul fait de l’existence de la faute, de retenir l’existence du lien de causalité.

Ainsi, par exemple, tel acquéreur se portant pour un bien immobilier sans connaitre précisément l’identité des personnes y composant la SCI venderesse, serait en droit de mettre en cause le notaire qui n’aurai pas jugé bon de transmettre l’identité réelle des vendeurs (fussent-ils sous l’identité d’une personne morale), et à tout le moins le k-bis, voire les statuts de la SCI à l’acquéreur, au motif qu’un grave différend, susceptible de compromettre la vente, existerait entre les associés de la SCI et l’acheteur.

Si le Diable est dans les détails comme le note le proverbe, le notaire se doit d’être son meilleur ami. Et que les acheteurs se rassurent, ils auront toujours, en l’état du droit, les moyens de se retourner contre les fripons et autres incompétents.

Les juges y veillent sévèrement (Cf. Notaires et promoteurs immobiliers : une liaison dangereuse ? , in l’Expansion, 30 décembre 2010) .

Gildas Neger
Docteur en droit public

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Vos commentaires

  • par tiffanie , Le 5 mai à 16:27

    Bonjour,

    J’aurais une question concernant la responsabilité civile d’un notaire pendant la crise sanitaire que nous vivons actuellement.
    En effet, j’ai bien compris que le notaire est responsable s’il omet de transmettre des informations cruciales ou s’il omet de vérifier certaines informations, mais est-ce toujours le cas pendant le coronavirus ?
    N’y a t-il pas de nouvelles lois qui encadrent cette situation ?
    De plus, le notaire est tenu au secret professionnel, alors qu’avec le travail à distance il faut les contacter par mai ou téléphone ce qui implique une mauvaise confidentialités des informations. Le client pourra t-il engager la responsabilité du notaire sur ce point ?

    Merci d’avance

  • par Germinagni patrick , Le 22 avril à 19:16

    Le notaire de mon épouse s’occupe de la succession des parents de mon épouse. Mon épouse est sous tutelle d’une MJPM. Le notaire perçoit depuis 17 mois , les loyers qui reviennent à notre couple. Le notaire ne donne à la Tutelle,aucune information, ni à moi ! J’ai une très faible retraitée, je demande donc au notaire de me verser la moitié des loyers qui me reviennent. L’autre moitié à mon épouse .´il refuse ! Que faire. Avec 700€ de retraite cela m’aiderait.

  • Cet article a les mérites d’être clair, bien illustré et complet.

  • Bonjour Maître,
    En 1998 un notaire rédige à la demande d’une des parties un acte authentique engageant gravement l’autre (caution pour autrui).
    En 1999 le cautionnement est appelé et le notaire rédige l’acte exécutoire à la demande de la partie 1.
    En 2000 la maison est en exec forcée à effet immédiat (procédure relevant de l’annexe 2 CPC et de la loi du 1/06/1924).
    Le même notaire est commis par le tribunal pour effectuer la vente forcée.
    Il vend la maison à l’autre partie en 2008.
    En 2009/2010 le notaire est découvert comme faisant partie de l’organisation de la partie adverse (dans Conseil de surveillance de l’adjudicataire et créancier)
    A ce jour donc le 23/08/2019 malgré plainte à la Chambre, proc et au Doyen des JI + une inscription de faux (l’acte est truffé de fausses affirmation+signé par personne X qui n’est pas responsable) le notaire peut dormir tranquille il n’est nullement inquiété ses amis magistrats veillent apparemment sur lui et évitent de relever la situation conflictuelle du notaire.
    J’ai le livre sur la responsabilité du notaire que vous citez, il est très bien fait mais pour la mettre en oeuvre la RC du notaire çà ne fonctionne pas comme indiqué.
    On a l’impression que le notaire rend ou a rendu peut être des services et il y a renvoie d’ascenseur

    • par NEGER , Le 24 août 2019 à 10:19

      Bonjour,

      J’entends bien vos propos... Pour autant, et si j’ai bien compris, il y a effectivement CI condamnable et punissable. Il faut aller en appel, en cassation...

      Les ministres ne sont pas épargnés, alors pensez bien qu’un simple notaire est condamnable ! Et ce n’est pas sa RC qu’il faut rechercher mais sa responsabilité pénale.

      Code pénal :

      « Paragraphe 3 : De la prise illégale d’intérêts

      Article 432-12
      Le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public ou par une personne investie d’un mandat électif public, de prendre, de recevoir ou conserver, directement ou indirectement, un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l’acte, en tout ou en partie, la charge d’assurer la surveillance, l’administration, la liquidation ou le paiement, est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 75000 euros d’amende. ... »

      Divers organismes internationaux définissent, de la façon suivante, le conflit d’intérêts :

      « Un conflit d’intérêts implique un conflit entre la mission publique et les intérêts privés d’un agent public, dans lequel l’agent public possède à titre privé des intérêts qui pourraient influencer indûment la façon dont il s’acquitte de ses obligations et de ses responsabilités. »

      (OCDE, 29e session du comité de la gouvernance publique, Paris, les 15 et 16 avril 2004).

      « Un conflit d’intérêts naît d’une situation dans laquelle une personne employée par un organisme public ou privé possède, à titre privé, des intérêts qui pourraient influer ou paraître influer sur la manière dont elle s’acquitte de ses fonctions et des responsabilités qui lui ont été confiées par cet organisme ».
      (Service central de la prévention de la corruption, Rapport 2004).

      Cordialement

      Dr. NEGER Gildas

  • par ELSA FRANCESCONI (ancienne comptable (expertise) retraitée , Le 18 juin 2019 à 09:57

    19/6/19
    Le fonds de Pension revend (après sans doute avoir obtenu par l’administration locale : mis en volumes en étage habitation , bas d’immeuble commerces) à la découpe cet immeuble. Nous avons signé devant notaires des actes accompagnés d’un RI déscriptif de volumes . Le volume habitation devait 20% des charges générales à l’immeuble (une gardienne était en place , antérieur à la vente)
    La 1ere année nous avons eu ces 20% payés ....mais en 2006 les commerces sont vendus ; mais malgré les relances ,assignation ; pas de 20%. Ce deuxième acheteur revend en 2013 . Pour la 3e fois les assignations durent jusqu’aujourdhui . Le délibéré quatre fois renvoyé ...... nous attendons que soit appliqué cet acte enregistré (coût personnel 15 400€) + parution foncière
    Notre avocate ne donne pas trop de renseignements. Alors qu’il y a un précédent payé (nous avons la banque) 10 ans entre inéfficacité des Régies et 2 avocats impliqués.
    La chambre des notaires me dit que l’avocat doit faire appliquer cet acte. Mais voilà cela se passe hors Paris donc .... que faire

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