Par Gildas Neger, Docteur en droit.
 
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La responsabilité civile des notaires.

A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire .

Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire .

Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.

A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire (Rois, Ed. ER, Curtius, IV, XXII, 3, p.220 : « Saphan (…) qui ert uns maistrus notaries del temple ».) .

Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire (Cf. Responsabilité des notaires, Jeanne de Poulpiquet, Ed. Dalloz Référence) .

Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.

Les obligations du notaire, du seul fait de son statut, justifient qu’il en soit ainsi. L’officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique, et dont les actes équivalent à un jugement, n’a pas droit à l’erreur.

Pour autant, la mise en œuvre de cette responsabilité impose la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et, vu les dispositions de l’article 1382 du Code civil , d’un « lien de causalité » (article 1382 Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »).

La masse conséquente des actes notariés (alliée à un droit de plus en plus complexe) est telle aujourd’hui que les fautes professionnelles deviennent de plus en plus nombreuses.

Cette « profession tournée vers l’avenir » (109 congrès des notaires de France à Lyon, discours de C. Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice) verra son niveau d’accès « élevé » au niveau d’un master par le décret du 13 mars 2013. La formation précédente ne donnait, il est vrai, que de simples juristes quelquefois peu qualifiés et dont l’erreur de plume pouvait avoir des conséquences gravissimes. Espérons que ce nouveau texte modernisera effectivement cette profession.

Quoi qu’il en soit, force est de constater que la jurisprudence est de plus en plus sévère à l’égard des notaires. La faute, que les juges apprécient « in abstracto » en considération du « bon notaire » (un « officier ministériel normalement diligent »), sans toutefois rien préciser de la normalité ni de la notion, très vague, de diligence, impose donc au notaire d’être avisé, compétent, méfiant (CA Lyon, 1ère chambre, 31 mai 2001, Juris Data, n°01-144758) . Tout comportement divergent est donc sanctionnable.

Malgré ces précisions sémantiques, on ne manquera pas de relever que ces critères sont très subjectifs puisqu’ils peuvent s’interpréter très différemment en fonction du contexte, voire de l’époque. Ainsi, et pour en revenir au décret de mars qui tend à élever le niveau des notaires, devra-t-on en conclure que l’obtention dudit sésame donnera meilleure compétence au notaire ? Bien entendu la réponse est négative. La notion même de compétence (savoir, savoir-faire, savoir-être), tirée de l’expérience, est trop complexe à définir et les juges se devraient de juger in concreto tant il est dangereux de fixer une grille de référence en la matière.

Sur l’appréhension de la faute du notaire

L’acte notarié, acte authentique, engage le client ? Cet engagement peut-être très lourd de conséquences. Dès lors, le rédacteur subit la contrainte de délivrer à son client l’intégralité des conséquences qui naîtront de l’acte et ce, quelques soient les compétences de ce dernier (Cass. Civ. 1ère 28 novembre 1995, n°93-15.659 : «  Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences de son client »).

Le notaire se doit donc à la plus grande impartialité vis-à-vis de la partie qui l’a diligenté. Il ne saurait accepter un acte qui néglige «  les intérêts d’un client occasionnel pour favoriser des clients habituels » (Cass. Civ 1ère 14 février 1950 : Bull. Civ. I n°44) .

Sur les enjeux financiers de l’acte

Quelques soient ces enjeux, le notaire se doit au devoir de l’impartialité. Mieux, l’acte serait-il gratuit, sa responsabilité ne sera pas exonérée en cas de mise en cause pour inobservation de la diligence, n’aurait-il accepté que de corriger un acte non rédigé par ses soins (Cass. Civ 1ère 16 février 1994, n°91-20.463 : Bull. Civ. I n°69).

Comme nous l’avons précédemment noté, le notaire, autrefois, était un simple scribe. Peut-il aujourd’hui s’exonérer de ses responsabilités en arguant qu’il n’est intervenu que comme un simple rédacteur ?

Sur l’intervention du notaire

Puisqu’il a le pouvoir de transformer un simple acte sous seing privé en acte authentique du seul fait de sa signature et de son sceau, le notaire est obligatoirement engagé dès lors qu’il participe à la rédaction d’un acte. De même, il a l’itérative obligation de s’assurer que les parties ont saisies l’intégralité des engagements qu’elles prennent, des conséquences qui vont en découler. A défaut, il engage, là encore, sa responsabilité.

Sur la défausse du notaire

Hors cas de force majeure ou le mensonge son client, le notaire ne saurait s’exonérer. Et même dans ce dernier cas de figure, s’il apparait que le notaire pressentait l’existence d’un risque, sa responsabilité pourrait être mise en cause.

Mentionnons également que l’exonération peut jouer si le notaire est amené à violer le secret professionnel. Mais dans ce dernier cas, sa responsabilité pourra, là encore, être mise en cause, s’il apparait qu’il aurait pu informer ses clients en « dépersonnalisant » les informations par lui détenues.
Avec quels critères peut-on définir la faute du notaire ?

L’omission d’une formalité essentielle constitue bien évidemment une faute engageant la responsabilité du notaire (Cass. Civ. 1ère 6 février 1979, n°77-15.232 : Bull. Civ. I n°45) .

Il sera également mis en cause s’il omet de vérifier, par exemple, les origines d’un immeuble dont il rédige l’acte de vente, la situation hypothécaire du bien, la présence d’éventuelles servitudes… Bref, une vérification « a minima » du bien en vente.

Au-delà de ces formalités, il a le redoutable devoir de conseil qui lui impose d’informer ses clients sur l’intégralité des risques de l’opération ( Ainsi par exemple, sur le risque de non remboursement d’un prêt : Cass. Civ. 1ère Novembre 2000, n°96-21.732 : Bull. Civ. I n°282).

Et même s’il n’a pas obligation de réaliser certaines formalités, il a le devoir d’informer ses clients d’y procéder, ainsi que de leur indiquer comment faire (Cass. Civ. 1ère 26 novembre 2002 : Bull. Civ. I n°286 ; CA Paris 7 septembre 1999, Gazette du palais) .

Sachant qu’il incombe au notaire d’apporter la charge de la preuve de son absence de faute (Cass. Civ. 1ère 25 février 1997, n°94-19.685 : Bull. Civ I n°75), que ladite preuve est très souvent difficile à établir, le notaire est de plus en plus souvent confronté à l’impossible justification de la réalité de ses prestations. Peut-être devrait-on envisager que les rendez-vous avec les clients soient, à l’instar de ce qui existe en matière de garde à vue, filmées. Se poserait alors le délicat problème du secret professionnel. Mais les notaires tiendront-ils longtemps face à la mauvaise foi de certains acquéreurs ?

Comme noté supra, la faute seule n’engage pas la responsabilité du notaire, sauf pour le demandeur à justifier, d’un préjudice et de l’existence d’un lien causal avec la faute invoquée.

Pourtant, lorsque la faute est avérée, de fait du non respect de l’obligation de conseil ou d’information, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » (P. Jourdain J-C, Responsabilité civile et assurance). Les juges ont donc obligation, du seul fait de l’existence de la faute, de retenir l’existence du lien de causalité.

Ainsi, par exemple, tel acquéreur se portant pour un bien immobilier sans connaitre précisément l’identité des personnes y composant la SCI venderesse, serait en droit de mettre en cause le notaire qui n’aurai pas jugé bon de transmettre l’identité réelle des vendeurs (fussent-ils sous l’identité d’une personne morale), et à tout le moins le k-bis, voire les statuts de la SCI à l’acquéreur, au motif qu’un grave différend, susceptible de compromettre la vente, existerait entre les associés de la SCI et l’acheteur.

Si le Diable est dans les détails comme le note le proverbe, le notaire se doit d’être son meilleur ami. Et que les acheteurs se rassurent, ils auront toujours, en l’état du droit, les moyens de se retourner contre les fripons et autres incompétents.

Les juges y veillent sévèrement (Cf. Notaires et promoteurs immobiliers : une liaison dangereuse ? , in l’Expansion, 30 décembre 2010) .

Gildas Neger
Docteur en droit public

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Vos commentaires

  • Mon notaire a la vente de mon bien immobilier (1 appartement dans copropriété de 2 logements, dont le deuxième est ma résidence principale) à omis de collecter la plus value.
    Hors il enregistre mon règlement de copropriété mais ne collecte pas la plue value sur la vente indiquant que c’est inutile puisque résidence principale. Mais il s’agit plus d’une principale dès lors ou est collecté 8% de frais de dossier au acquéreurs sans parler de l’omission de la plus value qui m’est réclamée par les impots a payer avant Novembre 2020
    Comment puis je faire valoir cette faute afin de ne pas avoir à chercher 120K€ étant au RSA
    Merci de votre accompagnement
    Cordialement
    S.FOY

    • par Dr NEGER , Le 30 septembre 2020 à 12:28

      La vente d’une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré. L’exonération s’applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu’elles soient cédées en même temps que celle-ci (à voir si le second logement peut être ainsi considéré).

      En ce qui concerne la responsabilité du Notaire. Depuis le 1er janvier 2005 (Loi n°2004-1484, 30 déc. 2004, art. 10, de finances pour 2005), le notaire a en effet l’obligation d’établir la déclaration de l’éventuelle plus-value immobilière (PVI) imposable dégagée lors de la vente d’immeuble qu’il instrumente et de la déposer lors de l’enregistrement de l’acte (CGI, art. 150 VG 1 ; BOI-RFPI-PVI-30-40-20140224, § 160 : l’absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l’enregistrement).

      La mise en cause du Notaire requiert impérativement, par-delà l’existence d’une faute et en vertu du régime de droit commun de la responsabilité, la caractérisation d’un préjudice éprouvé par le client (Cass. 1re civ., 14 nov. 2012, n° 11-25973 : JCP N 2013, 1050, n° 11) a fortiori de nature fiscale.

      Je vous invite à prendre attache avec le Notaire rédacteur rapidement pour lui exposer votre situation. A voir s’il sera ou non de bonne foi…

  • Dernière réponse : 30 septembre 2020 à 12:38
    par pline , Le 14 septembre 2020 à 11:43

    Le notaire si il est expressément nommé pour appliquer une décision de justice et qu’il ne le fait pas. Où qu’il demande des sommes conséquentes pour avancer, ne se se trouve t’il pas hors la loi.

    • par Dr NEGER , Le 30 septembre 2020 à 12:38

      Un arrêt assez intéressant a été rendu par la Cour d’appel de RIOM (COUR D’APPEL DE RIOM, Deuxième Chambre Civile ARRET, 20 juillet 2016 AFFAIRE N° : 15/01885 - Lisible sur doctrine.fr) sur le sujet et sur les réflexes à adopter pour dénouer les procédures de liquidation-partage.

      Si cet arrêt ne bouleverse pas la pratique, cet arrêt est assez pédagogique car il rappelle tous les moyens à disposition du notaire pour mener à bien sa mission et tous les moyens qui peuvent être employés par l’héritier pour que le partage soit mené à son terme.

  • Dernière réponse : 6 août 2020 à 19:43
    par Marie-Anne , Le 6 août 2020 à 16:35

    Bonjour,

    Nous avons signé un compromis de vente pour un bien, et décalé la signature de l’acte car nous avons un premier refus de prêt et nous avons engagé un courtier pour nous en trouver un autre. Je viens d’apprendre que notre notaire avait informé un intéressé que nous n’aurions peut être pas le bien, pour qu’ils puissent faire une demande de prêt de leur côté. Est-ce légale ? Notre notaire n’est-elle pas tenue au secret professionnel ?
    Merci pour votre éclairage.

    • par Neger , Le 6 août 2020 à 19:43

      Voir si votre acte était conditionnel ou non ...

      0666929903

      Dr NEGER

  • par ENJALBERT , Le 6 juillet 2020 à 15:05

    Bonjour,

    En 2008 , nous avons acheté une maison de village.
    Nous l’avons mis en vente et nous devions signer un compromis le 24/06/2020, mais nous n’avons pas pu signer, car lors de la lecture du compromis, notre Notaire (chez qui nous avions signé en 2008 pour l’achat de cette maison) nous a dit, "on est d’accord qu’il n’y a pas d’imbrication avec une autre maison !". Nous avons répondu que si et que ça a toujours été le cas !

    Du coup, en 2008 "c’est passé au travers" comme l’a dis le Notaire, et maintenant il nous faut régulariser et du coup faire passer un géomètre dont on ne connait pas encore le prix + payer 1090€ pour établir l’acte de copropriété !

    Est-ce que nous pouvons faire quelque chose, car nous trouvons injuste de devoir payer autant de frais pour quelque chose qui aurait du être régularisé avant que nous achetions ?

  • par Villemagne , Le 4 juillet 2020 à 10:20

    Bonjour, voici le mail reçu hier par le service compta de notre notaire :
    "Je reviens sur votre acquisition en date du 25 novembre 2016 afin de solder votre compte en un virement de 800 euros.
    Je vous remercie de m’adresser un RIB daté et signé
    Je vous adresserai alors votre titre de propriété par courrier postal".
    4 ans plus tard....?!
    Comment s’assurer que cette somme n’a pas fructifié à nos dépends durant tout ce temps ?
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci,

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