Guide de lecture.
 

La responsabilité civile des notaires.

A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire .

Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire .

Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.

A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire (Rois, Ed. ER, Curtius, IV, XXII, 3, p.220 : « Saphan (…) qui ert uns maistrus notaries del temple ».) .

Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire (Cf. Responsabilité des notaires, Jeanne de Poulpiquet, Ed. Dalloz Référence) .

Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.

Les obligations du notaire, du seul fait de son statut, justifient qu’il en soit ainsi. L’officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique, et dont les actes équivalent à un jugement, n’a pas droit à l’erreur.

Pour autant, la mise en œuvre de cette responsabilité impose la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et, vu les dispositions de l’article 1382 du Code civil , d’un « lien de causalité » (article 1382 Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »).

La masse conséquente des actes notariés (alliée à un droit de plus en plus complexe) est telle aujourd’hui que les fautes professionnelles deviennent de plus en plus nombreuses.

Cette « profession tournée vers l’avenir » (109 congrès des notaires de France à Lyon, discours de C. Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice) verra son niveau d’accès « élevé » au niveau d’un master par le décret du 13 mars 2013. La formation précédente ne donnait, il est vrai, que de simples juristes quelquefois peu qualifiés et dont l’erreur de plume pouvait avoir des conséquences gravissimes. Espérons que ce nouveau texte modernisera effectivement cette profession.

Quoi qu’il en soit, force est de constater que la jurisprudence est de plus en plus sévère à l’égard des notaires. La faute, que les juges apprécient « in abstracto » en considération du « bon notaire » (un « officier ministériel normalement diligent »), sans toutefois rien préciser de la normalité ni de la notion, très vague, de diligence, impose donc au notaire d’être avisé, compétent, méfiant (CA Lyon, 1ère chambre, 31 mai 2001, Juris Data, n°01-144758) . Tout comportement divergent est donc sanctionnable.

Malgré ces précisions sémantiques, on ne manquera pas de relever que ces critères sont très subjectifs puisqu’ils peuvent s’interpréter très différemment en fonction du contexte, voire de l’époque. Ainsi, et pour en revenir au décret de mars qui tend à élever le niveau des notaires, devra-t-on en conclure que l’obtention dudit sésame donnera meilleure compétence au notaire ? Bien entendu la réponse est négative. La notion même de compétence (savoir, savoir-faire, savoir-être), tirée de l’expérience, est trop complexe à définir et les juges se devraient de juger in concreto tant il est dangereux de fixer une grille de référence en la matière.

Sur l’appréhension de la faute du notaire

L’acte notarié, acte authentique, engage le client ? Cet engagement peut-être très lourd de conséquences. Dès lors, le rédacteur subit la contrainte de délivrer à son client l’intégralité des conséquences qui naîtront de l’acte et ce, quelques soient les compétences de ce dernier (Cass. Civ. 1ère 28 novembre 1995, n°93-15.659 : «  Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences de son client »).

Le notaire se doit donc à la plus grande impartialité vis-à-vis de la partie qui l’a diligenté. Il ne saurait accepter un acte qui néglige «  les intérêts d’un client occasionnel pour favoriser des clients habituels » (Cass. Civ 1ère 14 février 1950 : Bull. Civ. I n°44) .

Sur les enjeux financiers de l’acte

Quelques soient ces enjeux, le notaire se doit au devoir de l’impartialité. Mieux, l’acte serait-il gratuit, sa responsabilité ne sera pas exonérée en cas de mise en cause pour inobservation de la diligence, n’aurait-il accepté que de corriger un acte non rédigé par ses soins (Cass. Civ 1ère 16 février 1994, n°91-20.463 : Bull. Civ. I n°69).

Comme nous l’avons précédemment noté, le notaire, autrefois, était un simple scribe. Peut-il aujourd’hui s’exonérer de ses responsabilités en arguant qu’il n’est intervenu que comme un simple rédacteur ?

Sur l’intervention du notaire

Puisqu’il a le pouvoir de transformer un simple acte sous seing privé en acte authentique du seul fait de sa signature et de son sceau, le notaire est obligatoirement engagé dès lors qu’il participe à la rédaction d’un acte. De même, il a l’itérative obligation de s’assurer que les parties ont saisies l’intégralité des engagements qu’elles prennent, des conséquences qui vont en découler. A défaut, il engage, là encore, sa responsabilité.

Sur la défausse du notaire

Hors cas de force majeure ou le mensonge son client, le notaire ne saurait s’exonérer. Et même dans ce dernier cas de figure, s’il apparait que le notaire pressentait l’existence d’un risque, sa responsabilité pourrait être mise en cause.

Mentionnons également que l’exonération peut jouer si le notaire est amené à violer le secret professionnel. Mais dans ce dernier cas, sa responsabilité pourra, là encore, être mise en cause, s’il apparait qu’il aurait pu informer ses clients en « dépersonnalisant » les informations par lui détenues.
Avec quels critères peut-on définir la faute du notaire ?

L’omission d’une formalité essentielle constitue bien évidemment une faute engageant la responsabilité du notaire (Cass. Civ. 1ère 6 février 1979, n°77-15.232 : Bull. Civ. I n°45) .

Il sera également mis en cause s’il omet de vérifier, par exemple, les origines d’un immeuble dont il rédige l’acte de vente, la situation hypothécaire du bien, la présence d’éventuelles servitudes… Bref, une vérification « a minima » du bien en vente.

Au-delà de ces formalités, il a le redoutable devoir de conseil qui lui impose d’informer ses clients sur l’intégralité des risques de l’opération ( Ainsi par exemple, sur le risque de non remboursement d’un prêt : Cass. Civ. 1ère Novembre 2000, n°96-21.732 : Bull. Civ. I n°282).

Et même s’il n’a pas obligation de réaliser certaines formalités, il a le devoir d’informer ses clients d’y procéder, ainsi que de leur indiquer comment faire (Cass. Civ. 1ère 26 novembre 2002 : Bull. Civ. I n°286 ; CA Paris 7 septembre 1999, Gazette du palais) .

Sachant qu’il incombe au notaire d’apporter la charge de la preuve de son absence de faute (Cass. Civ. 1ère 25 février 1997, n°94-19.685 : Bull. Civ I n°75), que ladite preuve est très souvent difficile à établir, le notaire est de plus en plus souvent confronté à l’impossible justification de la réalité de ses prestations. Peut-être devrait-on envisager que les rendez-vous avec les clients soient, à l’instar de ce qui existe en matière de garde à vue, filmées. Se poserait alors le délicat problème du secret professionnel. Mais les notaires tiendront-ils longtemps face à la mauvaise foi de certains acquéreurs ?

Comme noté supra, la faute seule n’engage pas la responsabilité du notaire, sauf pour le demandeur à justifier, d’un préjudice et de l’existence d’un lien causal avec la faute invoquée.

Pourtant, lorsque la faute est avérée, de fait du non respect de l’obligation de conseil ou d’information, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » (P. Jourdain J-C, Responsabilité civile et assurance). Les juges ont donc obligation, du seul fait de l’existence de la faute, de retenir l’existence du lien de causalité.

Ainsi, par exemple, tel acquéreur se portant pour un bien immobilier sans connaitre précisément l’identité des personnes y composant la SCI venderesse, serait en droit de mettre en cause le notaire qui n’aurai pas jugé bon de transmettre l’identité réelle des vendeurs (fussent-ils sous l’identité d’une personne morale), et à tout le moins le k-bis, voire les statuts de la SCI à l’acquéreur, au motif qu’un grave différend, susceptible de compromettre la vente, existerait entre les associés de la SCI et l’acheteur.

Si le Diable est dans les détails comme le note le proverbe, le notaire se doit d’être son meilleur ami. Et que les acheteurs se rassurent, ils auront toujours, en l’état du droit, les moyens de se retourner contre les fripons et autres incompétents.

Les juges y veillent sévèrement (Cf. Notaires et promoteurs immobiliers : une liaison dangereuse ? , in l’Expansion, 30 décembre 2010) .

Gildas Neger
Docteur en droit public

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

1520 votes
Commenter cet article

Vos commentaires

  • Cher Maître
    Un promoteur veut, depuis 10 ans, créer une grande surface sur un terrain communal.
    Après différents démêlés avec les Commissions d’installations commerciales, la création de la grande surface a été autorisée par une commission, commission qui se base sur la concurrence avec les autres commerces pour donner un avis. Le compromis stipule que la vente est conditionnée à la création d’une grande surface.
    Cependant, un article de loi énonce clairement que les communes hors SCOT (schéma cohérence occupation du territoire) n’ont pas le droit de laisser s’implanter de grandes surfaces.
    Le maire de la commune s’apprête à vendre. S’il cache au notaire que la création d’une grande surface est interdite et ce alors que le compromis de vente explique clairement que le terrain servira à créer une grande surface, que risque t il ? S’il devait apparaître que le notaire était informé qu’il y a incompatibilité entre ce qui est noté sur le compromis et le fait qu’il n’y a pas de SCOT pour cette commune, est-ce que le notaire pourrait être condamné ? Comment les habitants de la commune concernée pourraient faire annuler la vente ? Comment savoir si la vente a déjà été actée ? En vous remerciant de votre conseil. Avec les salutations les meilleures de tout notre groupe.

    • par GILDAS , Le 25 juillet à 22:06

      A voir article L141-16
      Version en vigueur depuis le 01 avril 2021

      g.neger chez yahoo.com

  • par Jean-Pierre PINEAU , Le 14 avril à 11:33

    qu’en est-il de la mise en cause de la responsabilité du Notaire lorsqu’est démontré son manque de diligence, le renvoi systématique de l’un à l’autre de leur responsabilité respective de deux notaires dans l ’absence de prise en compte des réclamations renouvelées de l’une des parties (succession - fixation du montant d’une indemnité de réduction sur donation)
    Merci

  • Maître,
    Concernant le paragraphe suivant :

    « Pourtant, lorsque la faute est avérée, de fait du non-respect de l’obligation de conseil ou d’information, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » (P. Jourdain J-C, Responsabilité civile et assurance). Les juges ont donc obligation, du seul fait de l’existence de la faute, de retenir l’existence du lien de causalité. »

    La première phrase ne devrait-elle pas être lue comme suit :
    « Pourtant, lorsque la faute est avérée, du fait du non-respect .... »

    Sur quelle base, l’obligation faite au juge de retenir l’existence du lien de causalité du seul fait de l’inobservance de l’obligation de conseil ou d’information, repose-t-elle (jurisprudence, doctrine …) ?

    Dans l’affirmative, est-il possible de bénéficier d’un exposé explicatif de la base de cette obligation ?

    Merci, par avance, pour votre réponse.

    Jean

  • Bonjour et merci à l’avance ,pour votre réponse -
    En matière de rédaction de PV de Difficulté post-divorce ,pour Liquidation du Régime Matrimonial ,Séparatiste , je n’arrive pas à savoir exactement :
    Dans le cas ou un seul Conjoint (celui qui supporte tout le passif + les charges de famille) réclame la Liquidation, et ou l’autre fait tout pour y faire obstacle et la retarder :
    - Si le Notaire peut faire attendre 3 ans , aprés sa désignation par la Chambre , pour commencer les opérations de liquidation, et convoquer les ex Conjoints , malgré la réclamation par l’un d’eux , à la Chambre des Notaires -
    - Si le Notaire peut ensuite, faire rédiger le PV par un Clerc , qui multipliera les erreurs , omissions, approximations et considérations ,ne tenant pas compte des pièces qui lui ont été fournies, favorisant ainsi un des Conjoints au détriment de l’autre -ce qui conduira le conjoint lésé à contester le PV -
    - Si le Notaire est tenu de tenir compte des contestations de son PV erroné - ou s’il peut le laisser tel quel .
    - Si le Notaire qui s’engage en fin du PV à l’adresser au Greffe du TGI , est tenu par cet engagement de communication, ou bien s’il peut s’en abstenir ,sans donner aucune information à la partie qui y a intérêt -
    Merci beaucoup pour ces informations ,que je ne trouve nulle part -

    • par GILDAS , Le 12 mars à 09:34

      Les époux disposent d’un délai d’un an pour parvenir à la liquidation du régime matrimonial. S’ils n’y parviennent pas, le notaire chargé des opérations de liquidation transmettre au tribunal les prétentions de chacune des parties dans un procès-verbal de difficultés.
      Si le clerc commet des erreurs : responsabilité du notaire
      Le notaire doit tenir compte des éventuelles contestations du PV : lors de la liquidation du régime matrimonial, si devant le Notaire le désaccord persiste, un procès verbal de difficulté est établi
      Il doit obligatoirement transmettre au tribunal, surtout si il s’u est engagé ;-)

  • par Audrey , Le 3 mars à 20:37

    Bonjour
    J’ai fait l’acquisition d’un terrain agricole il y a deux semaines. Par hasard hier, je me suis rendue compte que mon champ empiète sur la parcelle voisine non utilisée (l’ancien propriétaire avait érigé un talus plusieurs mètres derrière la limite cadastrale). Si je défini les limites en fonction du cadastre, mon champs n’est plus du tout celui que j’ai acheté (que l’ancien propriétaire m’a montré au départ) ! Le notaire en charge des actes ne m’a rien dit, il ne m’a pas conseillé de demander de bornage etc… C’est le notaire des vendeurs. Que puis-je faire, je suis dans l’impasse. Merci, Audrey

A lire aussi dans la même rubrique :

Bienvenue sur le Village de la Justice.

Le 1er site de la communauté du droit, certifié 4e site Pro en France: Avocats, juristes, fiscalistes, notaires, huissiers, magistrats, RH, paralegals, étudiants... y trouvent services, informations, contacts et peuvent échanger et recruter. *

Aujourd'hui: 145 320 membres, 21771 articles, 126 432 messages sur les forums, 4 800 annonces d'emploi et stage... et 2 300 000 visites du site par mois. *


LEGAL DESIGN

Le nouveau Dossier du Village pour mieux comprendre le phénomène.

Focus sur >

Offres d'emploi et de stages : le Village classé 5 * et 1er site d'emploi juridique !




LES HABITANTS

Membres

PROFESSIONNELS DU DROIT

Solutions

Formateurs