Emprunteurs, cautions, vous pouvez remettre en cause votre prêt immobilier entaché d’une irrégularité, mais jusqu’à quand pouvez-vous agir ?

Quelles en sont les grandes lignes ?

A la lecture de notre précédent article intitulé « les Anomalies du crédit immobilier valent de l’or pour les emprunteurs ! », les erreurs entachant un crédit immobilier affectant le taux effectif global et son calcul, dont la mention est strictement exigée dans tout contrat de prêt immobilier, sont sanctionnées par la substitution au taux d’intérêt conventionnel du taux de l’intérêt légal.

Mais quel est le point de départ du délai d’action de l’emprunteur pour agir avant que l’effet de la prescription ne la rende tardive et irrecevable ?

Le principe est que l’emprunteur ou la caution d’un prêt immobilier est en droit de se prévaloir en justice d’une irrégularité dans les 5 ans de la conclusion du contrat de prêt en application de l’article 1304 du Code civil.

Toutefois un report du point de délai de la prescription existe dans l’hypothèse où l’emprunteur ou la caution n’est pas en mesure de connaître l’irrégularité de son prêt immobilier.

Dans ce cas, le report du point de départ de la prescription a pour effet de porter le délai d’action à plus de 20 ans à compter de la date de conclusion du contrat de prêt.

Cela signifie que les prêts immobiliers affectés d’une irrégularité contractés et datant de moins de 20 ans peuvent être susceptibles d’être remis en cause tout particulièrement en cas de stipulation erronée d’un taux intérêt conventionnel et ce même si le prêt à solde depuis !

La prescription de l’action en demande de nullité de la stipulation du taux intérêt conventionnel du crédit immobilier figurant dans un contrat de prêt immobilier ayant reçu commencement d’exécution court à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur.

Il en est de même de la prescription de l’exception de nullité de cette même stipulation d’intérêt soulevée cette fois ci en défense à une assignation en paiement de l’établissement de crédit par l’emprunteur ou la caution personnelle de l’emprunteur. [1].

Le point de départ du délai de prescription peut être porté à la date de remise d’une étude par une société expertiseurs en crédits immobiliers spécialisée dans l’analyse financière des crédits.

Le critère posé par la Cour de Cassation [2] pour permettre le report du point de départ de la prescription est le fait que les emprunteurs n’étaient pas en mesure de déceler par eux-mêmes à la lecture de l’acte l’erreur affectant le taux effectif global.

C’est la raison pour laquelle l’emprunteur considéré comme professionnel, et averti de ce fait, se trouve dans une situation moins favorable que l’emprunteur non-professionnel.

Pour le professionnel, la Cour de cassation estime ainsi que le délai de prescription court du jour du contrat puisque l’emprunteur professionnel trouve- il est considéré comme dans la capacité de trouver - dans le contrat tous les éléments permettant de découvrir l’inexactitude du TEG [3].

Il conviendra de toujours distinguer l’emprunteur professionnel du non professionnel pour se déterminer au regard du point de départ du délai de prescription.

Néanmoins, vous devez retenir que le délai de prescription est de 5 ans et qu’il court à compter de la date de conclusion du prêt pour le professionnel et le non professionnel à condition pour ce dernier d’avoir été capables à la lecture de l’offre de leur prêt de déceler l’anomalie l’affectant.

A défaut d’être dans l’une de ces deux situations, le délai ne commence à courir que pour 5 ans à compter de la révélation de l’erreur mais pour un de prêt contracté il y a moins de 20 ans.

Dans un prochain article, à paraître le mois prochain, nous traiterons du régime du délai de prescription applicable en de renégociation de contrat de prêt ou de de tacite reconduction….