Loi ALUR : application aux baux en cours.

Or, il ressort de la loi que certaines de ces dispositions sont applicables aux baux qui sont en cours à la date de publication de la loi.

En effet, la question de l’applicabilité dans le temps des nouvelles dispositions en matière de baux, est traitée par l’article 14 de la loi qui comporte 3 alinéas.

Le 1er alinéa indique que la loi ne s’appliquera qu’aux contrats conclus ultérieurement à sa date d’entrée en vigueur.

Cependant, les deux alinéas suivants prévoient des dérogations.

Ainsi, pour les « locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur  », certaines dispositions sont applicables immédiatement.

Il s’agit des articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la loi de 1989, dans leur rédaction résultant de la loi ALUR et de l’article 11-1 de la loi de 1989 pour autant que le congé soit délivré après l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Quant au dernier alinéa de l’article 14 de la loi ALUR, il prévoit que pour les baux meublés, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction résultant de la loi ALUR, sont applicables.

Les principales modifications, communes aux deux types de baux, sont les suivantes :

• le locataire a l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.
Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. De plus, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Toutefois, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

• en matière d’assurance, et s’il est classique que le locataire doive s’assurer contre les risques locatifs, la loi prévoit désormais la possibilité, pour le bailleur, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et à l’issue du délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, de souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En matière de locations vides, les autres modifications principales sont les suivantes :

• les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée, à prendre en compte lors de l’état des lieux de sortie, seront désormais déterminées par décret. Espérons que cette mesure sera de nature à limiter les contentieux relatifs à la restitution du dépôt de garantie.

• si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Les révisions de loyer se prescrivent donc par un an et plus par 5 ans !!!
De plus, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer ne prendra effet qu’à compter de sa demande.

• la loi précise désormais qu’aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire, et qu’avec l’accord exprès du locataire, la dématérialisation de la quittance est possible.

• enfin, en matière de charges récupérables, la loi prévoit qu’une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs doit être envoyée un mois au moins avant la régularisation des charges.
Quant aux documents justifiant du montant des charges, ils doivent être conservés à disposition du locataire pendant 6 mois.

Enfin, en matière de locations meublées, la principale autre modification est la suivante :

• Il est dorénavant prévu que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6.

Espérons que cette loi, qui a pour objet de permettre un meilleur accès au logement, atteindra cet objectif et n’aura pas l’effet pervers de faire renoncer aux bailleurs à toute location compte tenu des risques que présente un tel contrat.