Tandis que l’acheteur d’un logement existant connaît l’état du bien pour l’avoir visité avant d’en devenir propriétaire, l’acheteur sur plan, lui, découvre sa nouvelle demeure une fois seulement la vente conclue.
Le premier accepte logiquement les vices apparents qu’il ne pourra reprocher au vendeur [1], et souvent même les vices cachés (lorsque l’acte de vent prévoit l’exclusion de la garantie du vendeur).
Le second est protégé par la loi qui oblige le vendeur à garantir les vices de construction découverts à la suite de la prise de possession.
Cette garantie est limitée dans le temps, puisque pour la mobiliser utilement, l’acquéreur doit avoir signalé le vice au vendeur dans le mois suivant la prise de possession [2].
L’acheteur d’un logement sur plan doit donc faire preuve d’une grande réactivité s’il entend se prévaloir de la garantie des vices apparents, ainsi appelée par les praticiens.
En outre, pour se ménager une preuve efficace en cas de refus de garantie du vendeur et de nécessité de l’attraire en justice, il est hautement recommandé de signaler les vices en question par la voie d’une lettre recommandé avec accusé de réception.
L’acquéreur en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) devra encore se montrer des plus diligents si le vendeur ne donne pas suite à ses réclamations.
En effet, dans pareille hypothèse, le juge n’entrera en voie de condamnation à l’égard du vendeur que si celui-ci aura été attrait en justice dans l’année suivant la fin d’expiration du délai d’un mois de l’article 1642, al. 1er du Code civil.
Au-delà, l’acquéreur sera réputé forclos.
Généralement, cette action en justice prendra la forme d’une demande d’expertise judiciaire car il est nécessaire d’obtenir le rapport d’un homme de l’art indépendant pour convaincre le juge du bienfondé de ses prétentions.
La désignation de l’expert fera courir un nouveau délai d’un an dans lequel, sans accord avec le vendeur, il y aura lieu de l’assigner aux fins de condamnation [3].
A défaut d’avoir respecté ces délais, les acheteurs les moins diligents pourront toujours rechercher le responsabilité du vendeur sur d’autres fondements, comme par exemple la garantie décennale, ce régime et celui de la garantie des vices apparents étant cumulables [4].
