Urbanisme : l’ASL et son cahier des charges.

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 6 avril 2022 (n°21-13891, publié au Bulletin), à propos des cahiers des charges de lotissement et des prescriptions qui leur sont applicables, fournit l’occasion de s’interroger sur la façon dont une ASL (association syndicale libérale) ou une AFUL (associations foncières urbaines libres) (le plus souvent, administrée bénévolement) doit appréhender les violations de son cahier des charges.

Rappelons tout d’abord que la section 6 de la loi dite ALUR du 24 mars 2014, constituée d’un unique article 159, était intitulée « Mobiliser les terrains issus du lotissement ». Le Législateur souhaitait alors s’affranchir des documents contractuels des lotissements (au premier chef, leurs cahiers des charges), qui instaurent presque systématiquement des servitudes de nature civile. Indépendantes des règles d’urbanisme en vigueur sur la zone considérée, celles-ci peuvent notamment interdire les subdivisions et limiter de façon drastique les possibilités de construire sur chaque lot.

Cela devait permettre d’avoir accès à une réserve foncière importante sur l’ensemble du territoire français : les lotissements sont extrêmement nombreux et les terrains qui les composent parfois vastes. Dans cette optique, avait notamment été modifié l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme. Cette refonte avait d’emblée suscité d’importantes interrogations [1].

La version de l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme issue de la loi ALUR paraissait d’autant plus difficile à mettre en œuvre que la 3ème chambre de la Cour de Cassation maintenait, en parallèle, la position qui était la sienne antérieurement : elle continuait à considérer que les clauses d’un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues [2].

La loi ELAN du 23 novembre 2018, avec l’objectif de tirer les conséquences de cette situation pour le moins délicate, a finalement supprimé les trois derniers alinéas de l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme, mettant à néant ce que la loi ALUR avait tenté d’instaurer.

De son côté, la Cour de Cassation a tenu le cap, dans le sens d’une applicabilité pleine et entière du cahier des charges de lotissement, sans considération de date et pour l’ensemble de ses clauses [3].

Un revirement de sa jurisprudence sur le sujet semble peu probable, en tout cas dans l’immédiat : une remise en cause frontale des servitudes découlant de ces documents fragiliserait à la fois le droit de propriété des colotis et la force obligatoire du contrat qui les lie, ce que l’objectif de mobilisation des terrains issus du lotissement ne peut justifier à lui seul. Et, chat échaudé craignant l’eau froide, le Législateur ne devrait pas, quant à lui, effectuer une nouvelle tentative de mobilisation des terrains issus du lotissement avant quelques temps.

En outre, il faut souligner que le cahier des charges fait, le plus souvent, partie des documents contractuels de l’ASL ou de l’AFUL créée pour administrer les parties communes du lotissement (au passage, répétons que l’AFUL est bien une ASL). Or, la création de l’Association Syndicale Libre a une conséquence immédiate : les droits et obligations qui dérivent de sa constitution étant attachés aux immeubles compris dans son périmètre, ils les suivent « en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’Association ou la réduction de son périmètre » [4]. L’Association Syndicale présente donc un caractère réel : tous les propriétaires de biens situés dans son périmètre en sont membres de plein droit et obligatoirement [5].

Cela vaut pour les propriétaires initiaux, mais également pour tous les acquéreurs successifs de chaque bien concerné jusqu’à sa dissolution [6]. A tel point que, même en l’absence de mention dans un acte d’acquisition, les restrictions au droit de propriété qui grèvent un lot s’imposent à son nouveau propriétaire [7]. Dans le silence du titre de propriété d’un coloti, pour que les servitudes instaurées lui soient opposables, la Cour de cassation vérifie simplement qu’elles ont bien fait l’objet d’une publicité foncière [8].

Toujours est-il que le cahier des charges du lotissement est concerné au premier chef par cette dimension réelle, dans la mesure où il contient en général les règles les plus contraignantes.

Il convient également de relever que le cahier des charges possède une autonomie qui le rend redoutable à double titre, pour qui voudrait en violer une ou plusieurs clauses. D’une part, en effet, il peut être invoqué par n’importe quel coloti, sans avoir à justifier d’un préjudice [9].

D’autre part, il survit à la dissolution de l’Association [10], sans que l’on sache franchement si et dans quelle mesure les servitudes qu’il contient peuvent s’éteindre par non-usage [11].

En résumé, non seulement la force obligatoire du cahier des charges est intacte, mais n’importe qui peut s’en prévaloir à l’intérieur du lotissement et ce, en dépit des événements susceptibles d’affecter les immeubles compris dans son périmètre (vente du bien concerné par la violation du cahier des charges ou dissolution de l’ASL).

Dans ce contexte, l’arrêt précité du 6 avril 2022, même s’il n’a rien de surprenant, apparaît d’une importance certaine. Il s’agit d’une action portant sur une construction édifiée en méconnaissance d’une clause du cahier des charges d’un lotissement (et, plus précisément, d’un abri à usage d’appentis et de local à vélos). La procédure a été initiée par le propriétaire voisin, lequel sollicitait à la fois la démolition de l’ouvrage et l’indemnisation du préjudice résultant de cette construction. Par arrêt en date du 8 janvier 2021, la Cour d’Appel de Paris l’avait déclaré irrecevable en son action, que ce soit en démolition ou en indemnisation, faisant application de la prescription quinquennale de droit commun.

L’arrêt est cassé, en des termes qui pourraient être qualifiés de didactiques :

« (…) Vu les articles 2224 et 2227 du Code civil :
3. Aux termes du premier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
4. En application du second, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
5. L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.
6. L’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.
7. Pour rejeter les demandes de M. [B], l’arrêt retient que l’action est fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement qui constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, quelle que soit sa date, nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, et qu’il s’agit, en conséquence, d’une action personnelle visant à obtenir la démolition des constructions, au motif qu’elles ont été édifiées par M. et Mme [E] au mépris de leurs engagements contractuels, et des dommages-intérêts.
8. Constatant que le délai de prescription a commencé à courir le 30 juin 2008, date d’achèvement des constructions et que l’action a été introduite par assignation du 23 septembre 2016, il en déduit que l’action en démolition, soumise à la prescription quinquennale, est prescrite.
9. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés, le premier par fausse application et le second par refus d’application.
Portée et conséquences de la cassation
10. La cour d’appel ayant légalement justifié sa décision de déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action en indemnisation du préjudice personnellement subi par M. [B] du fait de la violation des stipulations du cahier des charges du lotissement, qui est une action personnelle, la cassation sera limitée au chef de dispositif de l’arrêt déclarant irrecevable la demande de démolition de la construction.
Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :
Casse et annule, sauf en ce qu’il confirme le chef de dispositif du jugement ayant déclaré irrecevable la demande d’indemnisation formée par M. [B] à l’encontre de M. et Mme [E], l’arrêt rendu le 8 janvier 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris (…)
 ».

Ainsi, sont distinguées l’action personnelle tendant à la réparation d’un préjudice et l’action réelle tendant à la démolition de l’ouvrage construit en violation d’une clause du cahier des charges. La première doit effectivement être initiée dans les cinq ans. La seconde, en revanche, obéit à une prescription trentenaire. Les juges d’appel sont censurés pour ne pas avoir opéré cette distinction.

À la lettre du droit, ce positionnement de la Cour de cassation est assez logique : la clause litigieuse s’analysait sans nul doute en une servitude de type non aedificandi, de sorte que l’action qu’elle fondait ne pouvait être considérée autrement que comme une action réelle immobilière (a fortiori, compte tenu de la jurisprudence citée plus haut).

L’action personnelle du voisin en réparation du préjudice causé par l’édification de l’ouvrage aurait-elle pu être considérée comme accessoire à l’action en démolition ? Si l’on admet qu’il s’agissait de réparer le trouble anormal de voisinage résultant de la construction, l’arrêt est également cohérent [12]. L’on peut aussi y voir une volonté de tempérer la solution particulièrement dure consistant à ordonner une démolition. Au demeurant, s’agissant d’un abri à usage d’appentis et de local à vélos, la réalité de ce préjudice aurait été malaisée à démontrer.

S’agissant maintenant de l’ASL ou de l’AFUL, elle se trouve dans une autre position que le voisin dérangé par la violation du cahier des charges. Le plus souvent, les statuts de l’Association prévoient expressément qu’il entre dans l’objet de celle-ci de contrôler et de faire respecter le cahier des charges. Sa préoccupation est donc moins de faire cesser un préjudice (et d’obtenir des dommages et intérêts) que d’accomplir sa mission, ce qui génère un certain nombre de difficultés.

Même si les servitudes contenues dans le cahier des charges peuvent être considérées comme inutiles et trop contraignantes, puisqu’elles s’appliquent en sus des règles d’urbanisme (qui sont, elles-mêmes, précises et contraignantes), il est important d’insister sur le fait qu’elles permettent de préserver l’harmonie architecturale de l’ensemble immobilier auquel elles ont vocation à s’appliquer. Par conséquent, elles garantissent à chaque membre du lotissement une préservation de son cadre de vie et de la valeur de son patrimoine (puisque les autres constructions du lotissement resteront en cohérence avec la sienne).

Cet aspect des choses n’est pas toujours identifié, y compris par ceux qui dirigent et administrent l’ASL ou l’AFUL à une période donnée. Ainsi, au fil du temps, les violations du cahier des charges peuvent se multiplier, avec ou sans leur autorisation. Ce que l’on pourrait appeler un relâchement par rapport au cahier des charges peut avoir différentes causes, toutes assez compréhensibles : organisation insuffisante, manque de bénévoles investis dans la gestion de l’Association Syndicale, désir de ne pas avoir un rôle de « police » au sein de l’ensemble immobilier, etc. Mais plus les dérives sont nombreuses et plus la situation est compliquée à rétablir par la suite. Ceux qui souhaitent le faire se heurtent souvent à de l’incompréhension, dans la mesure où leurs prédécesseurs se sont montrés (en toute bonne foi, le plus souvent) moins rigoureux.

L’une des solutions, lorsque cela n’est pas déjà prévu par les documents contractuels du lotissement, consiste à mettre en place, au sein de l’ASL ou de l’AFUL, un système aux termes duquel celui qui souhaite faire des travaux doit préalablement soumettre son projet à l’organe d’administration de l’Association (dont la dénomination varie : comité syndical, bureau, etc.). Ce dernier va vérifier la conformité des travaux projetés aux stipulation du cahier des charges et accorder ou non une autorisation (indépendante de celle à solliciter auprès du service de l’urbanisme de la Commune, qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable).

En cas de refus du comité syndical, ou même en cas de doute sur la conformité du projet au cahier des charges, il peut être sain de prévoir la possibilité de saisir l’Assemblée Générale de l’Association Syndicale, qui doit rester souveraine pour apprécier les cas litigieux. Il faut, en tout cas, privilégier des critères objectifs et éviter ce qui pourrait laisser place à de l’arbitraire (comme, par exemple, l’obligation de recueillir l’accord des plus proches voisins).

D’autres questions délicates se posent. En effet, dès lors que l’on veut « reprendre la main » et contrôler plus efficacement le respect du cahier des charges, comment procéder ? Le dialogue est bien sûr à privilégier, mais quelle attitude adopter face aux membres de l’ASL ou de l’AFUL qui resteraient sourds à la force obligatoire du cahier des charges (et ne manqueraient pas de s’étonner que l’on puisse leur demander des comptes à eux, alors que d’autres ont réalisé des travaux non conformes sans être inquiétés) ?

Plus généralement, une Association Syndicale ne peut pas agir en justice à l’encontre de toutes les violations du cahier des charges, grandes et petites. Pour d’élémentaires raisons de budget, elle doit donc choisir ses combats. Cela nécessite un examen au cas par cas et, si nécessaire, d’être assisté par un professionnel du droit en phase précontentieuse.

Choisir ses combats, c’est aussi renoncer à accomplir sa mission de contrôle du bon respect du cahier des charges de façon pleine et entière… C’est donc en quelque sorte, pour l’ASL ou l’AFUL considérée, ne pas accomplir son objet. Cela peut-il lui être reproché ? Il n’existe pour le moment, à ma connaissance, pas de jurisprudence sur le sujet. Cela paraît relativement logique. D’une part, ainsi que nous l’avons vu plus haut, le voisin impacté par une violation du cahier des charges garde la possibilité d’agir en justice, abstraction faite de ce que l’Association Syndicale choisirait ou non de mettre en place. Dans ces conditions, il préfèrera poursuivre celui qui a commis la violation, plutôt que l’Association ayant choisi de ne pas saisir la justice pour le même motif.

D’autre part, celle-ci étant gérée bénévolement dans la grande majorité des cas, sa responsabilité ne semble pouvoir être retenue par les tribunaux que dans des cas extrêmement résiduels. Néanmoins, encore une fois, les choix sont souvent complexes à opérer, les paramètres étant susceptibles de varier grandement d’une Association Syndicale à l’autre, d’où la nécessité d’être épaulé par un praticien.

Jérôme Nalet
Spécialiste en Droit Immobilier
Avocat Associé au sein de la Selarl Feugas Avocats
http://www.nalet-avocat.com/
http://www.feugas-avocats.com/
https://aslinfoblog.wordpress.com/

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Notes de l'article:

[1Cf. J.-C. Bergel, Evolution ou éviction des règles de lotissements ? Clair-obscur de la loi ALUR ! : RDI 2014, p. 496 ; F. Charbonnel et E. Asika, Lotissements, objectif en partie manqué pour le législateur en quête de foncier : Le Moniteur, 14 août 2015, p.34 ; R. Noguellou, Les servitudes de lotissement vont-elles vraiment disparaître ? : RDI 2015, p. 234.

[2Cass. 3ème Civ., 11 janvier 1995, n° 92-15732, Bull. civ. III, n°13 ; Cass. 3ème civ., 22 mai 1996, n°93-19462, JurisData n°1996-001987 ; Cass. 3ème Civ., 12 février 1997, n° 95-11599, Bull. civ. III, n°34, D.1997.64 ; RDI 1997.424, obs. J. Morand-Deviller et L. Touvet ; Cass. 3ème civ., 31 mars 2010, n°09-10024, JurisData n°2013-022140 ; Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2016, n° 15-10566, D. 2016. 257 ; AJDI 2016. 442, obs. Marcie Morin et P.-L. Niel ; RDI 2016. 223, obs. J.-L. Bergel ; ibid. 301, obs. P. Soler-Couteaux ; RTD civ. 2016. 356, obs. H Barbier ; ibid. 394, obs. W. Dross ; ibid. 449, obs. N. Cayrol ; Constr.-Urb. 2016, n° 37, note P. Cornille ; JCP N 2016, n° 1091, note D. Gillig ; Cass. 3ème civ., 13 octobre 2016, n° 15-23674 ; Cass. 3ème civ., 14 septembre 2017, n° 16-21329.

[3Pour des exemples plus récents, voir Cass. 3ème civ., 14 février 2019, n°18-10601 ou Cass. 3ème civ., 13 février 2020, n° 19-10977.

[4Article 3 alinéa 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

[5Cass.3e civ., 26 février 2003, n° 01-15213.

[6Cass.3e civ., 25 octobre 1972, n° 71-12139 : Bull. civ.III, n° 546 ; Cass.3e civ., 30 janvier 1979, n° 77-14590 : Bull. civ.III, n° 26, D.1979, 653, note E. Franck ; Cass.3e civ., 19 février 1980, n° 78-15650 : Bull. civ.III, n° 43 ; Cass.3e civ., 3 novembre 1982, n° 81-13332 : Bull. civ.III, n° 212 ; Cass.3e civ., 20 décembre 1989, n° 88-19438 : Bull. civ.III, n° 248 ; Cass.3e civ., 28 avril 1993, n° 90-18182 : Bull. civ.III, n° 57 ; Cass.3e civ., 29 mars 2006, n° 05-10296 : Bull. civ.III, n° 83 ; Cass.3e civ., 12 septembre 2007, n° 06-15820 : Bull. civ.III, n° 140, Administrer 2008, juin, n° 411, p.46, Obs. Bouyeure ; Cass.3e civ., 10 octobre 2007, n° 06-18108 : Bull. civ.III, n° 170 ; Cass.3e civ., 9 avril 2008, n° 05-11316 ; Cass.3e civ., 19 novembre 2008, n° 07-19448.

[7Cass.3e civ., 9 décembre 1986, n° 85-14348 : Bull. civ.III, n° 174 ; Cass.3e civ., 20 décembre 1989, n° 88-19438 : Bull. civ.III, n° 248.

[8Cass.3e civ., 23 mai 1991, n° 89-19363 : Bull. civ.III, n° 151 ; Cass.3e civ., 11 mai 1994, n° 91-20649 : Bull. civ.III, n° 93 ; Cass.3e civ., 15 juin 2017, n°15-24776.

[9Cass. 3ème Civ., 14 juin 2000, n° 98-23087 ; Cass. 3ème Civ., 8 octobre 2003, n° 01-16624 ; Cass. 3ème Civ., 14 mars 2006, n° 05-11334.

[10Cass. 3ème civ., 20 décembre 1989, n° 88-19438, Bull. civ. III, n° 248 ou Cass. 3ème civ., 29 janvier 2008, n° 07-10938.

[11Cf. J. Nalet, Lotissements : pour une prescription extinctive des servitudes contenues dans les cahiers des charges, RDI 2018, p.378.

[12Voir Cass. 2ème civ., 13 septembre 2018, n°17-22474 ou Cass. 3ème civ., ou Cass. 3ème civ., 16 janvier 2020, n° 16-24352.

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