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Le cahier des charges du groupe d’habitations.

Par Fouziya Bouzerda, Avocat

Le « groupe d’habitations » n’est défini ni par la règlementation, ni par la jurisprudence et une telle organisation de la propriété est relativement rare, même si elle se rapproche d’une association syndicale libre (ASL), souvent créée après l’obtention d’un permis de construire valant division.

En revanche, le « groupe d’habitations » ne doit pas être confondu avec un lotissement, c’est-à-dire une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L. 442-1 du Code de l’urbanisme).

La règlementation propre aux lotissements prévoit quant à elle :

o Une distinction entre les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges et/ou le règlement de lotissement (leur caducité pouvant intervenir 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir si le lotissement est couvert par un Plan Local d’Urbanisme) et les règles ayant une valeur purement contractuelle entre colotis ;

o Les règles de majorité applicable en cas de modification du cahier des charges (soit la moitié des colotis représentant deux tiers de la superficie du lotissement ; soit deux tiers des colotis représentant la moitié de la superficie du lotissement depuis la loi ALUR du 24 mars 2014).

Or, s’agissant d’un règlement de « groupe d’habitations », les règles relatives aux lotissements ne trouvent pas à s’appliquer. Le Conseil d’Etat a, en effet, jugé que :

« Sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens de la requête :
Considérant qu’aux termes de l’article R. 315-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à la date du permis de construire : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux" ; qu’il ressort des pièces du dossier que le groupe de 61 habitations et un centre commercial situé au lieu-dit "Les Fontaines et Petites Bruyères" dans la COMMUNE DE ROUILLON (Sarthe) a été réalisé par la société propriétaire du terrain sur la base d’un permis de construire délivré par le préfet de la Sarthe le 15 octobre 1973 ; que, par suite, la réalisation de ces maisons destinées à être vendues après leur construction n’a pas constitué un lotissement au sens des dispositions de l’article R. 315-1 précité et que la procédure d’autorisation d’un lotissement n’était pas applicable ;

Que la circonstance que le règlement de ce groupe d’habitations a été annexé à l’arrêté préfectoral accordant le permis de construire et que la modification de ce règlement a été approuvée par un arrêté préfectoral ultérieur n’a pas eu pour effet de donner un caractère réglementaire à ce document qui est demeuré un acte de droit privé ;

Que, par suite, le moyen tiré de ce qu’en accordant, le 14 septembre 1987, à M. E... un permis de construire pour l’aménagement d’une partie de son pavillon, le maire de Rouillon aurait méconnu ce règlement est inopérant et que c’est à tort que le tribunal administratif de Nantes s’est fondé sur ce motif pour annuler, par le jugement attaqué, le permis de construire contesté ; » (Conseil d’Etat, 2 décembre 1992, n°101120).

La Cour de cassation, par un arrêt en date du 12 mai 2004 a quant à elle jugé que :

« Attendu qu’ayant souverainement relevé, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigües de l’article 2 du titre 1er du règlement applicable au groupe d’habitations que ce règlement ne soumettait pas ce groupe aux règles légales applicables aux lotissements, la cour d’appel a exactement retenu que la procédure de l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme concernait exclusivement les lotissements et non les groupements d’habitations qui avaient un statut spécifique ».

Ces jurisprudences appellent plusieurs observations :

1 – Le cahier des charges du « groupement d’habitation » ne peut donc pas être confondu avec un cahier des charges de lotissement, ce qui empêche dès lors toute application des règles de modification légale applicables uniquement aux lotissements.

2 – Le cahier des charges du « groupe d’habitations » est un acte de droit privé, contenant uniquement des règles ayant une valeur contractuelle, et ce malgré l’agrément préfectoral.

Cette valeur contractuelle n’est pas sans conséquence s’agissant des modalités de modification/abrogation du cahier des charges.

En effet, s’agissant de la modification d’un tel cahier des charges, et par analogie avec une association syndicale libre, la Cour de cassation a jugé que :
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2002), rendu sur renvoi après cassation (CIV.3, 4 avril 2001, n° P 99-18.762), que la société Batir a, en 1979, obtenu un permis de construire prévoyant division parcellaire régi par l’article R. 421-7-1 du Code de l’urbanisme pour édifier un groupe de pavillons devant être vendus en l’état futur d’achèvement ; qu’un cahier des charges a été établi et une association syndicale libre (ASL) constituée ; que les époux X..., propriétaires d’un pavillon, ont, en 1995, assigné les époux Y..., propriétaires voisins, aux droits desquels sont venus les consorts Y..., en démolition d’une véranda qu’ils alléguaient avoir été édifiée en violation du cahier des charges ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient qu’outre ses dispositions d’urbanisme, le cahier des charges constitue également un contrat du droit privé, que les époux X... opposés à la construction se sont abstenus de participer à l’assemblée générale de l’ASL du 28 octobre 1992 au cours de laquelle 24 propriétaires sur 27 avaient adopté une nouvelle rédaction du cahier des charges autorisant l’adjonction de vérandas et qu’ayant reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale, accompagné du nouveau cahier des charges, ils n’avaient pas engagé d’action à l’encontre de la délibération qu’ils contestent ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un groupe d’immeubles édifié en vertu d’un permis de construire prévoyant division parcellaire ne peut sauf stipulations contraires être modifié qu’à l’unanimité des propriétaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés » ; (Cour de cassation, Civ 3, 12 mai 2004, n°02-20609).
Aussi, et sauf stipulation contraire, le cahier des charges ne peut être modifié ou abrogé qu’à l’unanimité des propriétaires, une majorité qualifiée est donc exclue et il sera nécessaire d’obtenir l’autorisation de tous les propriétaires concernés pour abroger ledit cahier des charges.
L’objet du cahier des charges étant de fixer les règles et servitudes imposées dans le groupe d’habitations, la règle de l’unanimité va permettre aux propriétaires de s’opposer efficacement à un projet de construction qui irait à l’encontre des prescriptions imposées dans le cahier des charges.

Reste que l’article 29 du projet de la loi MACRON pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, reprenant la proposition du rapport LABETOULLE, a réduit à peau de chagrin la possibilité d’engager une action en démolition à l’encontre des constructions en situation infractionnelle, ce texte disposant que :

« I. – L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° Le a devient un 1° et est ainsi modifié :
a) La seconde phrase est remplacée par les mots : « et si la construction
est située dans l’une des zones suivantes : » ;
b) (Supprimé)
b) c) Sont ajoutés seize alinéas ainsi rédigés :
a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés au II de l’article L. 145-3, lorsqu’ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaire relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols ;
b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l’article L. 146-6, lorsqu’ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols ;
c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels d’une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l’article L. 145-5 ;
d) La bande littorale de cent mètres mentionnée au III de l’article
L. 146-4 ;
e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l’article L. 331-2 du code de l’environnement ;
f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l’article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code »
g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;
h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l’article L. 414-1 du même code ;
i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnés au I de l’article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l’article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d’étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;
j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement instituées en application de l’article L. 515-8 du code de l’environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages ;
k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l’emprise des sites de stockage de déchets, sur l’emprise d’anciennes carrières ou dans le voisinage d’un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l’article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages ;
l) Les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine créées en application de l’article L. 642-1 du code du patrimoine ;
m) Les périmètres de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques prévus aux quatrième et cinquième alinéas de l’article L. 621-30 du même code ;
n) Les secteurs délimités par le plan local d’urbanisme en application des 2° et 5° du III de l’article L. 123 1 5 du présent code ;
o) Les secteurs sauvegardés créés en application de l’article L. 313-1. L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ; ».

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Vos commentaires

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  • Dernière réponse : 10 novembre 2015 à 08:52
    Le 5 août 2015 à 16:09 , par Emmanuel Wormser

    je ne vois pas le lien entre l’article 29 -devenu 111 dans la dernière version 49-3 du projet de loi Macron- et le CdC du groupe d’habitation...

    le L480-13 vise en effet l’action en démolition de constructions construites conformément à un PC finalement illégal.

    un PC accordé sous réserve du droit des tiers ne sera jamais illégal au seul motif que le projet qu’il autorise contrevient aux dispositions du CdC d’un groupes d’habitations, donc d’un document de valeur purement contractuelle : il appartient seulement aux résidents du groupe, co-contractants, d’agir en démolition à l’encontre du constructeur -et pas de l’autorité administrative- pour violation d’un contrat... et cette action est totalement indépendante de celle visée au L480-13...

    heureusement d’ailleurs : l’action en démolition pour atteinte à un tel droit, purement civile, n’est pas modifiée par la loi Macron... s’agissant même d’un droit réel immobilier, sa prescription est a priori restée trentenaire.

    pour le fun, on remarquera que la loi ALUR a prévu la caducité d’office des *CdC de lotissements.. mais qu’elle a oublié les groupes d’habitation !

    • Le 10 novembre 2015 à 08:52 , par TREDE André
      CdC d’un groupe d’habitations

      La loi Macron, article 29 concerne notamment « l’égalité des chances économiques ».
      D’après la lecture précédente, il semblerait que les propriétaires dans un groupe d’habitations ne soient pas considérés sur un même pied d’égalité.
      C’est-à-dire que le CdC d’un tel groupe est voué, même s’il contient des obligations (règles d’urbanisme) sur : les portails, les clôtures, la construction des habitations à l’intérieur d’une zone pré déterminée sur un plan masse, leur limitation et enfin le maintien d’une esthétique générale du groupe.... restera toujours contractuel et ne pourra jamais être modifié sur ces points, sans l’accord unanime de tout l’ensemble desdits propriétaires ?
      Merci de votre réponse.