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Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

Par Fouziya Bouzerda, Avocat.

1- En matière de construction, coexistent divers types de contrats qui peuvent être régularisés en fonction essentiellement de l’étendue de la mission confiée au constructeur, dont notamment :

 Le contrat d’entreprise qui est régi par les articles 1779 du Code civil ;
 Le contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, qui est régi par les articles L. 231 et suivants Code de la Construction et de l’Habitation.

Dans la première hypothèse, l’entrepreneur interviendra lot par lot, pour une tâche déterminée et partielle (par exemple le lot plomberie). Le formalisme est peu contraignant pour ce type de contrat.

Dans la seconde hypothèse, l’entrepreneur aura pour mission la réalisation de travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la construction. Le régime du contrat de construction de maison individuelle est quant à lui très formalisme et protecteur du consommateur.

Lorsque le constructeur n’a pas fourni les plans, le contrat de construction est dit « allégé », sans fourniture de plan.

Aussi, dès lors que le contrat de louage d’ouvrage comporte au moins l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’une maison individuelle, l’entrepreneur doit se soumettre à différentes obligations légales réglementées par le Code de la construction et de l’habitation.

Un ouvrage est mis :

 « Hors d’eau » lorsque les ouvrages de couverture et d’étanchéité à l’eau sont achevés (pose de la charpente et du toit) ;

 « Hors d’air » lorsque les menuiseries extérieures ont été posées (conformément à l’arrêté du 28 novembre 1991).

2- Deux articles sont consacrés au contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan dans le Code de la construction et de l’habitation : l’article L. 232-1 et l’article L. 232-2, ce dernier renvoyant lui-même à certaines dispositions applicable au contrat de construction avec fourniture de plan.

L’article L. 232-1 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que :
« Le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :
a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ;
d) Le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
e) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;
f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ».
Les règles d’ordre public, reprises aux articles L. 232-1 et L.232-2, devant impérativement être mentionnées au contrat sont les suivantes :

 Désignation du terrain (adresse, surface, désignation cadastrale) ;

 La consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage (le plan de la construction et la notice descriptive) ;

 Le prix et les modalités de règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Sur ce point, tout constructeur encourt les peines de l’article L. 241 pour avoir enfreint l’article L. 231-4 II, s’il procède à des appels de fonds auprès du maître de l’ouvrage sans que la construction ait atteint le stade du « hors air  » [1] ;

 Le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard ;

 La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage ;

 L’indication que le maître d’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel lors de la réception ;

 L’engagement de l’entrepreneur de fournir au plus tard à la date d’ouverture du chantier la justification de la garantie de livraison (…) l’attestation de cette garantie étant annexée au contrat. L’article L. 214-8 du Code de la Construction et de l’Habitation puni de peines correctionnelles celui qui aura entrepris l’exécution des travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l’article L. 231-6 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Si le régime juridique du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan est plus souple que celui avec fourniture de plan, il revêt cependant un caractère d’ordre public, conformément à l’article L. 230-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Ce qui signifie que tout manquement à l’une des prescriptions sera sanctionné par la nullité relative, cette dernière étant néanmoins susceptible d’être couverte.

3- En cas de contentieux sur la qualification du contrat, le juge sera tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et devra donc donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination des parties [2].

Ce qui signifie que le Tribunal pourra requalifier par exemple un contrat d’entreprise conclu en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan. Les dispositions régissant un tel contrat sont d’ordre public et la nullité est donc encourue en cas de violation des dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette nullité est cependant relative et susceptible d’être couverte en cas d’exécution volontaire de la part du maître de l’ouvrage.

S’agissant des effets de la nullité du contrat, les solutions jurisprudentielles sont très variables. Il a par exemple pu être jugé que la requalification entraîne l’annulation de la convention irrégulière, avec pour conséquence la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient à la date de la passation du contrat [3]. Concrètement, les Tribunaux condamnent bien souvent le constructeur à rembourser l’ensemble des règlements du maître de l’ouvrage, ce dernier devant rembourser le coût de revient de la construction.

Etant également précisé que la jurisprudence semble s’orienter vers une condamnation du constructeur au versement de dommages et intérêts pour ne pas avoir proposé au Maître de l’ouvrage un contrat de construction reprenant les modalités prévues par la loi [4].

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Notes :

[1Crim, 5 juin 2007, n° 06-87.782

[2Cour de cassation, Civ 3, 26 février 2013, n° 12-14048

[3CA Nîmes, 28 avril 1998

[4CA Toulouse, 16 mai 2005