Par Albane Hardy, Avocate.
 
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  • Parution : 9 avril 2021

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Guide de lecture.
 

Commerçants : attention au renouvellement de votre bail commercial.

Pris dans le feu de l’action, le commerçant ne fait pas toujours attention à un élément pourtant primordial de son fonds de commerce : son bail commercial et sa durée.
Et beaucoup d’entre-eux ne se doutent pas que les conséquences peuvent en être dramatiques.

En effet, le bail est un élément indispensable du fonds de commerce : avec un bail expiré, le fonds de commerce n’est pas cessible en l’état ! Ce sera au repreneur du fonds de négocier le nouveau bail et il est clair que n’ayant aucune garantie sur la teneur du bail à venir, il demandera une baisse du prix de vente du fonds de commerce.

Qui plus est, en cas de dépassement de la date de fin du bail, le loyer est déplafonné au bout de deux ans et le bailleur peut par conséquent augmenter le montant de loyer de manière drastique !

Le bail tacitement reconduit, devient donc, au bout de deux ans de reconduction tacite, le pire ennemi du commerçant !

Il faut impérativement faire sommation (par sommation d’huissier) à votre bailleur de re-signer un bail avant les deux ans suivant la date de fin du bail d’origine pour éviter cela.

Il faut donc noter dans vos tablettes et vos agendas la fin de votre bail et impérativement relancer votre bailleur avant cette date pour re-signer un bail avant la fin en bonnes et dues formes.

Par ailleurs, pour les anciens baux datant d’avant 2014 : n’hésitez pas, lors du renouvellement, à les rajeunir au regard de la loi Pinel et d’insérer ainsi des clauses plus claires sur la répartition des charges et travaux mais aussi sur votre indice de référence.

Si le locataire ne demande pas le renouvellement de son bail et ne renégocie pas les clauses obsolètes de son bail, les parties sont tenues de continuer d’appliquer les clauses qu’ils ont prévues dans le contrat de bail d’origine. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail mais il est à noter que dans les anciens baux, beaucoup de dispositions sont plus favorables au bailleur : d’où l’idée de faire peau neuve et de profiter de cette occasion pour faire appliquer la loi Pinel venue rétablir l’équilibre de certaines clauses au profit du locataire !

C’est ainsi que depuis la loi Pinel de juin 2014 : le taux de variation ne peut excéder la variation depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice trimestriel des loyers commerciaux : article L145-34 du Code du Commerce. C’est donc mieux pour le locataire !

Le passage de l’indice ICC à l’indice ILC est intéressant et même recommandé : ce taux varie moins et évite que le locataire n’ait de ce fait une augmentation de son loyer inattendue.

Enfin, si votre bail est basé sur une indexation annuelle : veillez à réviser votre loyer chaque année car un rappel est possible sur cinq ans et cela fait mal ! C’est au locataire de procéder au calcul de la réindexation et non, comme on pourrait le croire, au bailleur.

En revanche, si votre indexation est triennale, votre bailleur ne peut revenir que sur un an en cas d’oubli sur plusieurs années.

Il faut par conséquent être vigilant et lire et faire lire votre bail par un professionnel du droit lorsque vous signez un bail commercial ou que vous acquérez un fonds de commerce avec un bail commercial d’ores et déjà existant.

N’oubliez pas lors du renouvellement de votre bail que la Loi Pinel est venue équilibrer les forces entre le bailleur et le locataire au profit du locataire. Aussi, exigez-en l’application par le rédacteur de votre bail !

En cas de désaccord sur l’application des règles du plafonnement du loyer du bail mais aussi en cas de difficulté de paiement ou de retard de paiement du loyer, les entreprises qui ne parviennent pas à un accord avec leur bailleur peuvent recourir à un médiateur des entreprises ou la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ou saisir le juge pour demander des délais de paiement.

N’hésitez pas à vous faire assister de votre avocat pour préparer la médiation ou l’audience devant la commission ou le juge : vous pourrez bénéficier de la protection juridique ou de l’aide juridictionnelle si vous ou votre société remplissez les critères à l’heure actuelle.

Albane HARDY, Avocate
contact chez hardy-avocats.fr
SCP HARDY anc. BULTEAU - Société d’Avocats au Barreau de TOURS

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