Par Frédéric Guillaumond, Juriste.
 
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Demande de renouvellement du preneur à bail commercial : le silence du bailleur ou un double langage.

En fin de bail commercial, lorsque le bailleur reste inactif, le preneur dispose de deux alternatives : soit en faire de même et prendre le risque de subir quelques années plus tard un déplafonnement du loyer, soit délivrer au bailleur une demande de renouvellement.

Ainsi, l’article L 145-10 du Code de commerce dispose qu’« à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation… Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Usuellement, la demande de renouvellement du preneur contient une proposition de loyer.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur le point de savoir si l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire faisait obstacle à l’exercice ultérieur par le bailleur du droit d’option, qui lui offre la possibilité de refuser de renouveler le bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

En matière de baux commerciaux, l’existence de ce droit d’option du bailleur est justifiée par le fait que les parties ne sauraient être liées sans un accord sur le montant du loyer renouvelé. Ainsi, le bailleur peut rétracter son accord en invoquant un motif grave et légitime de refus de renouvellement, à condition que ce motif ait été inconnu du bailleur au moment où il a proposé ou accepté le renouvellement, ou encore que ce motif soit né après l’initiative des parties.

En l’espèce, le locataire avait délivré le 11 avril 2006 à son bailleur un congé avec une demande de renouvellement.
Le bailleur ayant gardé le silence pendant le délai de 3 mois prévu par l’article L 145-10 du Code de commerce, le preneur avait considéré que le bail commercial se trouvait renouvelé.

Mais, plus d’un an et demi après la délivrance du congé par le preneur, le bailleur fit délivrer un congé « déniant en raison de la persistance des manquements visés à une sommation antérieure, tout droit des locataires au renouvellement du bail échu le 30 septembre 2006 et à une indemnité d’éviction ».

Le bailleur estimait que tant qu’une décision judiciaire définitive n’était pas acquise concernant le renouvellement du bail, il avait la possibilité de notifier un congé avec refus de renouvellement du bail, sans être tenu de verser une indemnité d’éviction aux locataires au regard de la gravité des motifs invoqués.

Dans un arrêt du 8 avril 2014, la Cour d’appel de Reims rejetait la demande du bailleur estimant que « l’article L. 145-11 du code de commerce prévoit que si le bailleur, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, il doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 dudit code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10 faire connaître le loyer qu’il propose ».

Ainsi, la Cour d’appel estimait qu’aucune demande de modification du loyer n’ayant été formée à l’occasion de la demande de renouvellement du congé, l’acquiescement du bailleur valait pour le renouvellement du bail et la fixation du loyer.

Dans un arrêt de cassation du 16 septembre 2015 [1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présentait qu’un caractère provisoire.

En conséquence, le silence conservé par le bailleur ne faisait pas obstacle à l’exercice par ce dernier de son droit d’option, tant que les parties n’étaient pas convenues d’un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Ainsi, contrairement à la position de la Cour d’appel, la Haute juridiction estime que le silence du bailleur emporte accord uniquement sur le principe du renouvellement mais en aucune façon sue le montant du loyer renouvelé.

Précédemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà décidé dans un arrêt du 4 mai 2011 [2] que si le bailleur, qui avait répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, était réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n’était pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer.

De ce fait, nonobstant le fait que la loi prévoit une procédure d’échanges de position entre bailleur et preneur dans un délai imparti, le silence du bailleur se révèle ambigu, révélant savoir :
-  Un accord provisoire sur le renouvellement du bail,
-  Un refus provisoire sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Ainsi, contrairement à ce que pourrait laisser penser l’article L 145-10 du Code de commerce, qui ne dit mot…ne consent pas (définitivement).

Lors la procédure de renouvellement du bail, que l’initiative de renouveler le bail provienne du bailleur ou du preneur, le preneur demeurera donc dans l’incertitude…pendant deux années.

En effet, une fois la prescription biennale acquise, à défaut d’action judiciaire de l’une des parties, le renouvellement du bail interviendra aux charges et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa date d’expiration, sans possibilité de recours du bailleur.

Notes :

[1N° de pourvoi : 14-20461.

[2N° de pourvoi : 10-15473.

Frédéric Guillaumond
Avocat inscrit au Barreau de Lyon
www.avocat-guillaumond.fr

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Vos commentaires

  • par Frédéric GUILLAUMOND , Le 12 octobre 2017 à 16:22

    Arrêt du 7 septembre 2017 (n°16-17.174) de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation : le point de départ du délai est la date d’effet du renouvellement du bail.

    Par ailleurs, pour mémoire,

    - lorsque le renouvellement intervient au cours d’une période de tacite prorogation, la date du renouvellement (donc le point de départ de l’action en prescription) est soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. (L 145-12 du Code de commerce)

    - le bailleur, qui conserve la possibilité de refuser le renouvellement pour motif grave et légitime, à condition de ne pas invoquer des faits dont il avait connaissance à la date de l’acceptation réputée du renouvellement, ne peut le faire que tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.

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