Par Ganaëlle Soussens, Avocat.
 
 

De l’importance de l’état des lieux.

Lorsqu’un locataire quitte le local loué, il est établi avec le propriétaire, ou par un huissier de justice, un état des lieux de sortie.
Ce document constitue une « photographie » de l’état dans lequel le bien est restitué à son propriétaire.

Comparé avec l’état des lieux d’entrée, l’état de lieux de sortie met en évidence les éventuelles dégradations survenues pendant la durée de la location.
Il s’agit donc d’un moment clé de la vie du contrat du bail.

En cas de litige, par exemple, le juge donnera foi à ce document et, au vu des constats qu’il convient, pourra condamner le locataire à payer au propriétaire le coût des travaux nécessaires à la remise en état.

En effet, par principe, le locataire est présumé responsable des dégâts observés.
Pour échapper à cette présomption, le locataire doit prouver que les dégradations sont le fruit d’une cause extérieure mais cette preuve n’est pas facile à établir.

C’est ce qu’a appris à ses dépens le locataire d’un entrepôt.
Tandis qu’il n’occupait plus les lieux, des venues d’eau importantes ont endommagé le bâtiment.
L’expert, mandaté par son assureur, a considéré que infiltrations avaient rendues possibles soit par un défaut d’entretien des caniveaux et des chéneaux, soit par un sous-dimensionnement de ses équipements.

Subsistait donc un doute sur la cause des désordres, doute qui a profité … au propriétaire, la Cour de cassation ayant considéré, dans un arrêt du 2 décembre 2014, que le locataire ne démontrait pas ne pas être responsable des dégradations du local.
L’issue du procès aurait sans doute été différente si un expert judiciaire avait été désigné avec notamment pour mission de déterminer l’origine des désordres.

Ganaëlle Soussens
Avocat au Barreau de Paris

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