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Quand le syndic ne respecte pas la loi...

Parmi les missions dévolues au syndic, figure celle de convoquer l’assemblée générale annuelle des copropriétaires.
Et, de préférence, en respectant les délais et formes prescrits par la loi.

Il arrive néanmoins que le syndic s’affranchisse de ces règles, qu’un copropriétaire le constate et conteste la validité de l’assemblée devant les Tribunaux.

La contestation de l’assemblée générale.

Pour ce faire, le copropriétaire doit assigner le Syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance dans les 2 mois qui suivent la notification, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, du procès-verbal de l’assemblée générale.
Passé ce délai, plus aucune contestation n’est recevable.

Le copropriétaire « contestataire » devra démontrer que les règles applicables n’ont pas été respectées pour espérer avoir gain de cause.

S’il échoue dans cette démonstration, il risque d’être condamné non seulement à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il aura engagés pour assurer sa défense ; mais encore à lui verser des dommages-intérêts si le juge estime que la contestation soulevée cause un préjudice au Syndicat des copropriétaires.

A l’inverse, si la contestation est bien fondée, c’est le Syndicat des copropriétaires qui risque de devoir régler, outre ses frais d’avocat, ceux du copropriétaire contestataire.

Le délai de convocation, un motif de contestation.

Nombreux sont les motifs de contestations soulevés par les copropriétaires qui poursuivent en justice l’annulation d’une assemblée générale et/ou des résolutions adoptées en assemblée générale.

L’un de ses motifs est le respect, ou plutôt le non-respect, du délai minimum entre la date de réception de la convocation par les copropriétaires et la date de la tenue de l’assemblée générale.
Ce délai, fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 est de 21 jours.
A priori, rien de complexe.

A condition toutefois de ne pas oublier que l’article 64 de ce même décret qui prévoit que ce délai a « pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Or, dans une affaire jugée le 21 décembre dernier par la Cour de cassation, ce délai de 21 jours avait commencé à courir le 18 janvier 2011, lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à son domicile et expirait le 7 février 2011 à 24 heures ; tandis que l’assemblée générale s’est tenue… le 7 février 2011.

Et, alors que le Tribunal et la cour d’appel avaient jugé infondés les arguments développés par le copropriétaire contestataire, la Cour de cassation accueille favorablement sa demande, 6 ans après la tenue de l’assemblée litigieuse….

Les conséquences de l’annulation d’une assemblée.

Juridiques : les résolutions adoptées par l’assemblée annulée sont rétroactivement anéanties, y compris la désignation syndic.
Ce dernier n’avait donc pas ensuite qualité pour convoquer l’assemblée suivante. Mais si cette dernière n’a pas été contestée dans les 2 mois de la notification du procès-verbal, elle ne peut plus être contestée.

Financières : le Syndicat des copropriétaires supportera le coût de la procédure. A moins qu’il ne décide d’agir contre le syndic qui a commis l’erreur et obtienne sa condamnation à l’indemniser des frais engagés.

La cour d’appel de Paris a ainsi condamné un syndic à rembourser à un Syndicat de copropriétaires des frais de procédure liés à la contestation de résolutions adoptées en assemblées générales sans que soient respectées les règles de majorité.

La cour d’appel a en effet considéré que le syndic était responsable des irrégularités qui ont conduit les copropriétaires à engager plusieurs procédures pour voir annuler les résolutions litigieuses.

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt du 21 décembre dernier, le syndic se voit reproché de ne pas avoir été spécialement vigilant du respect des délais puisque le copropriétaire qui a assigné s’était déjà fait remarquer par son « attitude procédurière et malveillante » et, bien que ne participant « à aucune assemblée générale de la copropriété (en poursuivait) systématiquement la nullité ».

Ganaëlle Soussens
Avocat au Barreau de Paris

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Vos commentaires

  • Bonjour,

    Je suis copropriétaire dans un immeuble.
    J’ai demandé l’Inscription d’une question par RAR, le syndic a refusé sans même l’inscrire.
    Donc il sait que je vais contester l’assemblée.
    Je m’étais faite représenter, résidante à l’étranger.
    Je suis la seule à qui il n’a pas adressé le PV.
    De plus j’ai téléphone, le secrétaire me réponds c’est partit hier, oh, non il y a 3 jours..

    Ne vous inquiétez pas.

    Comment dois je agir, pour contester, SVP.

    • par SOUSSENS , Le 21 juin 2019 à 09:43

      Bonjourr
      je vous invite à vérifier auprès des du syndic l’adresse à laquelle le PV vous a été envoyé
      Si la situation ne se débloque pas, adressez au. syndic une mise en demeure de diffuser le PV d’ lAG en lui rappelant que le délai de diffusion est d’un mois
      Cordialement

    • par Jude , Le 6 janvier 2020 à 06:57

      Bonjour,
      Mon syndic m’a dit avoir fait une expertise concernant les parties communes dont à l’intérieur de certains logements.
      Comme personne n’est informée de cette expertise dont il a eu rapport, nous lui avons réclamé les différents courriers concernant cette expertise ainsi que le rapport pour ensuite valider les compte et préparer la prochaine A G.
      Il a convoqué la prochaine A G sans fournir les documents et sans la validation des comptes.

      Comment pouvons nous agir.

    • par SOUSSENS Avocats , Le 6 janvier 2020 à 15:31

      Bonjour,
      Le syndic doit vous informer des procédures en cours.
      Avez-vous alerté le conseil syndical ?
      N’hésitez pas à solliciter un RDV avec mon cabinet pour évoquer plus avant la difficulté.
      Cordialement.

    • par Ardigo , Le 27 juin à 16:00

      Bonjour,

      Pouvez-vous me dire qui dans une copropriété est tenu de faire ’observer les textes de loi,
      Indépendamment du règlement de copropriété. Est-ce le syndic ?
      Merci de votre réponse

  • Bonjour Maître
    Lors d’une AG de copropriétaires le syndic a proposé une résolution qui a été approuvée
    J’ai voté contre par délégation de pouvoir
    Au delà du délai de 2 mois ,je me suis aperçu que la résolution adoptée n’était pas conforme au règlement de copropriété -imputation de réparation à la charge des parties communes alors que le règlement dit que cela est du domaine des parties privatives-
    Le syndic conteste verbalement ma position
    J’ai envoyé une LR avec AR pour préciser ma position
    Les travaux concernés n’ont pas encore été fait
    les dégâts ne risquent pas d’aggravation pouvant endommager le bâtiment
    Je vous remercie

    • par Guitou , Le 3 mars 2018 à 22:52

      Trop tard, il faut toujours agir dans les deux mois de la notification du PV des délibérations de l’assemblée, d’autant que les assemblées sont indépendantes les unes des autres.

      Il vous reste peut-être une chance : celle de vérifier que le syndic a fait ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires - loi SRU de 2000) à chaque assemblée où son mandat a été entériné, voire renouvelé, ou à défaut de cette ouverture du compte si le syndic a obtenu de l’assemble un droit de dispense.

      Depuis la loi ALUR de 2015, ce compte au nom du syndicat est obligatoire.

      Si ce n’est pas le cas, le mandat du syndic est nul de droit et vous pourriez alors le faire constater par le tribunal de grande instance. La délégation de pouvoir tomberait aussi d’elle même !

      Voyez d’abord l’enjeu financier pour vous.

      Bon courage

      Guitou.

    • par SOUSSENS , Le 4 mars 2018 à 16:21

      Chère Madale
      la situation que vous décrivez mérite d’etre analysée plus avant
      N’hesitez pas à me contacter pour en discuter ensemble : contact chez gs-avocat.com
      Cordialement

    • par libs patricia , Le 16 mai 2018 à 18:03

      •La loi ALUR du 24 mars 2014•A étendu l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété. Cette modification est entrée en vigueur le 24 mars 2015.
      •21 janvier 2015, je demande au syndic de me parvenir une copie de la convention du compte du syndicat des copropriétaires.
      •Lorsque le syndic est saisi d’une demande de cette nature, il est alors contraint de prouver qu’un compte séparé a été ouvert
      • on constate que les syndics communiquent rarement la copie des conventions d’ouverture de compte.
      •Ils se contentent généralement de communiquer un relevé d’identité bancaire.
      •Le 30 mars 2017 UFC QUE CHOISIR s’adresse au syndic
      nous constatons que vous n’avez pas ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires mais un sous compte individualisé.
      • au Médiateur de la banque en vue d’obtenir la convention de compte du syndicat la direction régionale écrit le 17 8 2017 « notre établissement est lié au secret professionnel et ne peut donc satisfaire à ma demande »
      •Les établissements bancaires ont régulièrement fait valoir le secret professionnel.
      • Certains arguant que le client n’était pas le syndicat de copropriétaires, mais le syndic. "Or c’est faux, dans le cas d’un vrai compte séparé" .
      ordre du jour de l’AG du 26 9 2017
      OBLIGATION du Cabinet xxxx de fournir avec la convocation à l’assemblée générale assemblée ou de communiquer lors de cette même assemblée la CONVENTION DU COMPTE SÉPARÉ ouvert en date du 01 01 2015
      •Si cette preuve n’est pas rapportée, il y a alors lieu de constater qu’aucun compte séparé n’a été ouvert et que le mandat du syndic est nul (voir, par exemple, Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938).
      •Le non-respect de cette obligation entrainera la nullité de plein droit du mandat de syndic. Autrement dit, de par le seul effet de la loi et avant même qu’une décision judiciaire constate cette irrégularité
      J’ai remis le dossier à un avocat du droit immobilier, ce dernier prétend que le délai de 2 mois pour contester l’annulation du mandat doit être respectée . Le texte suivant : » Une demande d’annulation du mandat de syndic fondée sur l’omission d’un compte bancaire séparé n’est pas une action en contestation de l’AG ayant désigné le syndic et n’est pas soumise au délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 »
      Janvier 2018 la banque écrit « vous n’avez pas de signature sur le compte ouvert N° …. par le syndic.
      le syndic a commis une infraction pénale :
      L’escroquerie suppose une intention frauduleuse, c’est-à-dire que l’auteur ait agit de mauvaise foi, en sachant que les moyens auxquels il a eu recourt sont répréhensibles.
      La tentative est punissable sur le fondement de l’article 313-3 l’alinéa 1er du code pénal.

    • par Ganaelle SOUSSENS , Le 17 mai 2018 à 12:31

      Bonjour,
      Merci pour ce témoignage.
      N’hésitez à nous tenir informés de la suite de vos démarches et des résultats que vous obtiendrez.
      Cordialement.

    • par Jacob , Le 2 juin 2018 à 16:01

      Maître,
      nous avons plusieurs problèmes concernant ce syndic mais il y en a un concernant le compte séparé puisque nous n’avons jamais eu avec notre convocation d’A.G la convention bancaire. De plus nous avons un compte pour fond de travaux ou il devrait y avoir 6000€ par an depuis maintenant 11 ans soit la somme de 66 000€ cependant après avoir fait une recherche auprès de la caisse d’épargne on aurait que 30 000€.
      par ailleurs nous avions décidé lors d’une A.G de payer les travaux de goudronnage de la cours arrière avec ces fonds de travaux et ils ont été payé avec le compte courant cependant lorsqu’on demande des explications au syndic, ce dernier ne veut pas répondre.
      Que faire pour élucider ces différents problèmes ?

    • par francis charlet , Le 30 juillet 2020 à 08:36

      Bonjour Maître,
      Conseiller syndical depuis peu d’un immeuble de 37 appts, le syndic non professionnel ne peut présenter son mandat et les pièces afférentes. Il est en fonction depuis 40 ans, se renouvelle tout les 3 ans sans respecter les textes.
      De plus il s’est augmenté en 2015 sans que cela soit discuté en AG.
      Que peut-on faire ?
      Merci.

    • par SOUSSENS , Le 30 juillet 2020 à 08:59

      Cher Monsieur,

      Si le syndic n’a pas été régulièrement élu par l’AG, il n’est pas le syndic de la copropriété.

      La copropriété est donc dépourvue de syndic

      Voici nos recommandations dans cette situation :

      https://www.ganaellesoussensavocat.com/avocat-copropriete/copropriete-sans-syndic/

      Cordialement.

    • par Liselotte , Le 23 février à 23:39

      Autant quand les choses sont dites et acceptées unanimement lors de l’AG, je conçois que l’on puisse financer en commun des éléments privatifs, autant quand c’est soutiré sournoisement et illégalement, cela me choque que l’on doive d’une part s’en rendre compte avant 2 mois, d’autre part intenter une action devant le TGI.
      Le syndic devrait être le garant du respect de la loi et le conseil syndical un intermédiaire qui présente honnêtement les choses aux autres copropriétaires.
      Ce genre de problèmes semble récurrent avec les ’gros’ syndics, par ailleurs bardés de juristes et d’avocats, et de pire en pire (pour qui se penche sur la question).
      Il faudrait aller tous les ans devant le tribunal. C’est usant.
      J’espère que ça s’est arrangé pour vous malgré tout.

  • Dernière réponse : 30 octobre 2020 à 18:40
    par Diane MEDUS , Le 13 février 2020 à 23:32

    Bonsoir et merci pour vos articles clairs et précis.
    J’ai affaire à un syndic dont le comportement me paraît sujet à caution.
    Voilà : nous sommes à Nice, dans un immeuble datant de la seconde moitié du XIXème siècle.
    Le marbre des balconnets est abîmé par le temps et les pluies.
    En août dernier, un bout de balcon est tombé.
    Dix minutes à un quart d’heure plus tard, tous les services mairie, police etc étaient présents et surtout l’entreprise Stramiggioli installait un échafaudage de protection.
    Suivant cela, nous avons eu deux assemblées durant lesquelles nous avons voté le ravalement de façade.
    Sachant que les copropriétaires ont des moyens modestes, le syndic Barberis nous a contraints à accepter de confier le ravalement à Stramiggioli en arguant qu’ainsi, cette entreprise ne nous ferait pas payer la location de l’échafaudage de protection. Il n’y a eu AUCUN appel d’offre, juste la présentation du devis de Stramiggioli. Quelle action est possible face à ces manifestes ententes illicites.
    A qui m’adresser ?
    D’avance, merci,
    Diane Médus

    • par GIAMPIETRO Martine , Le 30 octobre 2020 à 18:40

      Bonjour,
      Pour tous les travaux importants, la loi ALUR prévoit que le syndic ou le CS demandent 3 devis comparatifs, c’est obligatoire
      M.GIAMPIETRO

  • par Pseudo Papy , Le 21 février 2020 à 08:38

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire usufruitier.
    Ayant porté plainte au TGI pour non convocation, suite à un adressage non reconnu par la poste (j’ai communiqué le document de non distribution à l’avocat), car le syndic s’obstinait à expédier du courrier à « Indivision Immobilière » au lieu de mon simple nom d’usufruitier (démembrement de propriété), j’ai été débouté au motif que j’avais refusé le RAR de convocation. Il ne m’a pas été remis par la poste. Je n’ai porté plainte qu’en raison du refus du syndic de m’expédier une copie de la convocation et donc, les comptes et devis.
    Non seulement je dois régler 4000€ à la copropriété mais 2500€ pour procédure abusive...
    De quoi laisser n’importe quel syndic faire n’importe quoi...
    Cordialement

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