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Les limites du devoir de conseil de l’agent immobilier en matière de construction, par Romain Rossi-Landi, Avocat

L’agent immobilier est un professionnel de la vente immobilière et non pas un professionnel de la construction, ni même un vendeur professionnel.

La jurisprudence précise que l’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire, est «  responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties »
(Cass. 1ère civ., 16 déc. 1992, n° 9018151, Bull. civ. I, n° 316).

L’agent immobilier est donc tenu à une obligation contractuelle de conseil et de renseignement envers le mandant, mais il est également soumis à une obligation de conseil envers le cocontractant du mandant ; il engage alors sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil.

Ce devoir de conseil l’oblige à recueillir toutes indications sur tout ce qui peut influer sur le consentement des parties ou faire obstacle à la vente.

La responsabilité de l’agent immobilier peut donc être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur.

Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.

Dans le domaine de la construction, il doit les informer des vices apparents du bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne peut ignorer.

Il doit donc suppléer par ses conseils à l’inexpérience des parties.

Ainsi une agence immobilière mandatée par le vendeur manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur lorsqu’elle ne vérifie pas la conformité du bien livré à la description qu’elle avait établie ou qu’elle ne l’informe pas de la présence d’un vice ou d’un élément essentiel pour l’acquéreur et dont elle connaît l’existence.

Par exemple, l’agent immobilier doit attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble (Cass. Civ. 3e., 8 avr. 2009, n° 07-21.910 et n° 07-21.953) ou encore sur l’existence d’insectes ayant attaqué la charpente et le plancher du grenier (Cass. 1ère civ. 18 avr. 1989 : Bull.civ. I n° 150).

Mais l’agent immobilier ne peut pas être tenu pour responsable de vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissé, volontairement ou non.

Ainsi sa responsabilité n’est pas engagée s’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance du vice. Par exemple pour des désordres affectant la charpente (Cass. 1ère civ. 16 janv. 2007, n°0412908 : Bull.civ. n°15)

C’est bien là que se situe la limite du de voir de conseil de l’agent immobilier, ce qui le distingue du vendeur professionnel (marchand de biens) et du professionnel de la construction.

L’agent immobilier n’est donc pas tenu par les garanties légales pesant sur le constructeur :

  • la garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil,
  • la garantie biennale ou de bon fonctionnement prévue par l’article 1792-3 du Code Civil,
  • et la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code Civil.

C’est pourquoi, la jurisprudence ne lui impose pas, au titre de son devoir de conseil, des investigations techniques relatives à la structure du bien.

Dans une affaire récente, les acquéreurs faisaient valoir que l’agent immobilier avait violé son devoir de conseil et de renseignement en ne les informant pas du caractère préfabriqué de la maison vendue, alors qu’ils avaient préalablement indiqué à ce dernier qu’ils ne souhaitaient pas acquérir ce type de bien.

Le jugement a considéré qu’il leur appartenait, en tant qu’acheteurs, de se renseigner sur ce point et qu’en tout état de cause, ce défaut d’information relatif au type de construction n’est nullement constitutif d’une faute au sens de l’article 1382 du Code Civil, dans la mesure où l’agent immobilier ignorait qu’il s’agissait d’un préfabriqué (TGI Evry 3ème Ch., n° 07/06533 6 nov. 2009)

Dans le même sens, le juge a écarté la responsabilité de l’agent immobilier, parce qu’il avait pu légitimement croire que l’ensemble de la construction était en parpaings : « il ne pouvait pas être exigé de l’agent, dans ces circonstances particulières, qu’il vérifie lui-même la nature de la construction par sondages » (CA Versailles 3ème Ch. n° 03/00414 28 janv. 2005)

L’agent immobilier est donc bien un professionnel de la vente, mais pas de la construction.

Dans ce domaine, même s’il est plus qualifié qu’un simple particulier, son devoir de conseil reste limité.

Romain ROSSI-LANDI

Avocat à la Cour

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