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  • 1re Parution: 2 novembre 2022

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Le négociateur salarié et la convention collective nationale de l’immobilier.

La Convention Collective Nationale de l’Immobilier (CCNI), identifiant IDCC n°1527, est entrée en vigueur le 9 septembre 1988.
On retiendra en préambule que la CCNI traite différemment les salariés dont le salaire est "fixe", généralement le personnel administratif, de ceux qui sont rémunérés "principalement à la commission", les négociateurs (et dont le salaire sur commission peut aussi être "amortissable").
Distinguer ces deux profils est essentiel pour comprendre le fonctionnement de la CCNI.

En effet, les salariés dont le salaire est "fixe", il s’agit généralement du personnel administratif, seront soumis aux dispositions générales de la CCNI, tandis que ceux dont le salaire est constitué "principalement de commission", c’est-à-dire les négociateurs exclusifs, seront soumis aux dispositions de l’annexe IV Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier, complétée dans ses "silences" par la CCNI qu’elle annexe.

Il existe 2 statuts de négociateurs exclusifs salariés rémunérés "principalement à la commission" : le Négociateur salarié non-VRP et le Négociateur salarié VRP.

Nonobstant leur statut, les règles de leur contrat de travail seront soumises aux dispositions de l’annexe IV Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier (annexée à la CCNI) et, dans le silence de cette annexe, aux dispositions de la CCNI qu’elle complète (précision : Les dispositions de l’Accord National Interprofessionnel des V.R.P. en date du 3 octobre 1975 ne sont pas applicables au VRP exclusif).

Le négociateur salarié non-VRP est généralement "sédentaire", c’est-à-dire que son activité consiste principalement à accueillir les clients à l’agence, mais il peut à l’occasion démarcher la clientèle à l’extérieur.

A l’inverse, le négociateur salarié VRP est un salarié mobile, c’est-à-dire qu’il prospecte la clientèle à l’extérieur de l’agence.

Son employeur lui attribue un secteur géographique et/ou une clientèle déterminée(s). Il dispose d’une réelle autonomie et liberté pour l’organisation de son activité.

Ainsi, l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier a pour objet de définir le statut du négociateur immobilier engagé à titre exclusif et rémunéré principalement à la commission.

Nous étudierons l’application de ces règles.

- A. La période d’essai (L’art.3 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier).

1) Pour les négociateurs salariés VRP, la période d’essai est fixée à 3 mois renouvellement inclus (c’est-à-dire 3 mois non renouvelables).
2) La période d’essai des négociateurs salariés non-VRP est fixée à 3 mois, renouvelable une fois pour 3 mois, soit une durée totale maximum de 6 mois.
3) Conformément à l’art.13 de la CCNI, la rupture du présent contrat pendant la période d’essai doit respecter le délai conventionnel de prévenance suivant :

- B. Les horaires de travail (L’art.2 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier).

1) Les Négociateurs salariés VRP ne sont pas soumis à la réglementation sur la durée du travail. Leur contrat de travail et leur bulletin de paie ne comportent pas de références horaires. Le VRP est libre dans l’organisation de son temps de travail et ne doit être soumis à aucun horaire de travail qui lui serait imposé et contrôlé. Le contrat de travail peut seulement prévoir dans quelles conditions le salarié rendra compte de son activité.
2) En revanche, les Négociateurs salariés non-VRP sont soumis à la réglementation sur la durée du travail et doivent donc se conformer à l’organisation du travail qui est mise en place par l’employeur.

- C. La rémunération (L’art.4 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier).

1) Salaire minimum des Négociateurs salariés VRP non-cadres.
Ces négociateurs bénéficient seulement du statut résultant de la présente annexe, et donc des minimas résultant de l’art.4 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier.
Leur horaire de travail n’étant pas contrôlable, ils perçoivent un salaire minimum brut mensuel ne pouvant être inférieur à 1450 euros par mois complet.
Le montant de ce salaire minimum conventionnel fait l’objet de négociations, chaque année au niveau de la branche, dans le cadre de l’obligation annuelle de négociation sur les salaires.
Le salaire minimum brut annuel conventionnel des négociateurs VRP est égal à 13 fois le salaire minimum brut mensuel conventionnel.

2) Salaire minimum des Négociateurs salariés non-VRP et non-cadres.
Ces négociateurs bénéficient quant à eux d’un salaire minimum brut mensuel ne pouvant être inférieur au SMIC (1678.95 euros en 2022). Le salaire minimum brut annuel conventionnel des négociateurs non-VRP est égal à treize fois le salaire minimum brut mensuel conventionnel.

3) Les négociateurs cadres (VRP ou non-VRP).
Les cadres seront classés à l’un des niveaux de cadre (C1 à C4) dans la grille de l’annexe I de la convention collective nationale de l’immobilier. Leur salaire minimum brut mensuel est fixé par l’annexe n°2 « Salaires et valeur du point » en fonction de leur classification (C1 à C4).

4) Règles spécifiques applicables à la rémunération du négociateur.
Il faut retenir en premier lieu que pour sa rémunération le négociateur rémunéré principalement à la commission bénéficiera d’un salaire minimum brut mensuel au moins égal aux montants vus ci-dessus (ce montant étant différent selon qu’il est VRP, non-VRP, ou cadre).

A savoir que ce salaire peut :
- lui être acquis en intégralité et ne pas être déductible du montant des commissions (elles viendront s’ajouter) ;
- ou bien comme c’est très généralement le cas, une partie seulement de ce salaire peut lui être acquise (il faudra indiquer le montant au contrat) alors que le reste constituera une avance déductible du montant des commissions.

Il faut comprendre en second lieu que sur toutes les affaires réalisées, le salarié est en outre rémunéré par un pourcentage sur le montant net des honoraires hors TVA effectivement encaissés par l’agence.

Ainsi, lorsque la rémunération du négociateur est composée en tout ou partie d’avances sur commissions, l’employeur peut récupérer les avances qu’il a faites au négociateur, sur les commissions à venir.

Si le négociateur ne génère pas de commissions sur le trimestre, les sommes versées en avance sur commissions s’accumulent et pourront être récupérées sur les commissions du trimestre prochain.

Cela signifie que le salarié ne percevra aucune commission avant de voir son solde devenir créditeur.

A savoir que si l’avance sur commissions perdure, la non-réalisation des objectifs ou l’absence de chiffre d’affaires pourront constituer un motif de licenciement pour insuffisance professionnelle.

- D. La rupture du contrat.

1) Le préavis de départ (L’art.8 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier).
À l’expiration de la période d’essai, la démission et le licenciement (sauf en cas de faute grave ou lourde), donnent lieu à un préavis d’une durée de :

2) Indemnités de licenciement (art.33 CCNI).
La convention collective prévoit que le salaire de référence à prendre en compte pour le calcul de l’indemnité de licenciement est égal au treizième de la rémunération contractuelle perçue pendant les 12 mois précédant l’ouverture du droit aux indemnités.
Il convient donc de comparer ce montant ET celui de l’assiette de l’indemnité légale conventionnelle de licenciement pour ne retenir que la formule la plus favorable au salarié :

- E. La clause de non-concurrence (L’art.9 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier).

Le contrat de travail du négociateur immobilier peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation d’activité du négociateur.

Cette clause doit être indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace, tenir compte des spécificités de l’emploi du salarié.

La clause de non-concurrence doit être restreinte à un secteur d’activité déterminé afin que le salarié conserve la possibilité d’exercer des activités correspondant à sa formation, ses connaissances et son expérience professionnelle.

L’interdiction d’emploi que comporte la clause de non-concurrence ne peut excéder la durée de 2 ans après la cessation du contrat de travail.

En contrepartie de cette clause de non-concurrence, le négociateur percevra, chaque mois, à compter de la cessation effective de son activité, et pendant toute la durée de l’interdiction, dans la mesure où celle-ci est respectée, une indemnité spéciale forfaitaire égale à 20% de la moyenne mensuelle du salaire brut perçu par lui au cours des 3 derniers mois d’activité passés dans l’entreprise.

Dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture du contrat par l’employeur ou le salarié, l’employeur peut néanmoins par lettre recommandée avec accusé de réception :
- renoncer à l’application de la clause de non-concurrence, en portant sa décision par écrit à la connaissance du salarié. Ce dernier, dans ce cas, ne peut prétendre à aucune contrepartie pécuniaire ;
- ou décider de réduire la durée de l’interdiction. L’indemnité due au salarié sera alors réduite dans les mêmes proportions.

La lettre recommandée avec accusé de réception notifiant la décision de l’employeur de renoncer à la clause de non-concurrence ou de la réduire doit être présentée au salarié avant l’expiration du délai de 15 jours susmentionné. En tout état de cause, lorsque le préavis n’est pas effectué en tout ou partie, au plus tard à la date de départ effectif du salarié de l’entreprise.

- F. Droit de suite (L’art.10 de l’Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier).

Le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d’un droit de suite concernant les commissions qu’il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n’aurait pas expiré, sous les deux conditions cumulatives suivantes :
- ces affaires devront être la suite et la conséquence du travail effectué par lui pendant l’exécution de son contrat de travail ;
- ces affaires devront avoir été réalisées dans la durée du droit de suite étant entendu que celui-ci ne saurait porter sur des affaires pour lesquelles l’employeur lui-même n’aurait pas effectivement perçu les honoraires correspondants.

Toutefois, lorsqu’au moment de son départ, le salarié a un débit relatif à des avances sur commissions antérieures à son départ (solde débiteur dont le contrat de travail stipule la récupération), l’employeur peut déduire cette somme au moment du paiement des commissions dues dans le cadre du droit de suite.

Fanny Quilan
Responsable juridique du réseau immobilier AXO

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