Par Karine Binisti et Pierre-Henri Vartanian, Avocats.
 
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  • 1re Parution: 15 juillet 2021

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La protection du locataire contre son bailleur durant la crise sanitaire.

La crise sanitaire causée par le Covid-19 a chamboulé de nombreuses sociétés dans divers secteurs, qui ont été contraintes de ralentir, voire cesser leurs activités. Cette crise a eu un impact dans les rapports entre bailleurs et locataires.

Une période de protection a été instaurée lors du premier confinement pour limiter les agissements des bailleurs et tempérer leurs ardeurs. Un mécanisme similaire a été mis en place lors du deuxième confinement afin de protéger les locataires.

Pourtant, nombreux sont les bailleurs à avoir agi à l’encontre de leurs locataires pendant la période de protection pour résilier les baux en raison de loyers impayés et de commandements de payer restés infructueux.

La décision commentée est à saluer car elle vient confirmer l’intention du législateur de protéger les locataires, ce qui devrait dissuader les bailleurs peu scrupuleux d’agir.

1. La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire prévoit en son article 14 un régime de protection des locataires en matière de bail commercial, applicable à compter du 17 octobre 2020.

Cette date d’entrée en vigueur au 17 octobre 2020 est confirmée par le décret d’application n°2020-1766 du 30 décembre 2020, qui précise expressément dans sa notice que :

« l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire s’applique à compter du 17 octobre 2020 pour les entreprises répondant aux critères d’éligibilité définis par le présent décret ».

Elle a été confirmée par plusieurs décisions [1].

A contrario, certaines décisions ont retenu une date d’entrée en vigueur au 1er janvier 2021, en se fondant sur l’article 1er du Code civil [2].

Ce régime, qui n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers et charges locatives [3], suspend seulement temporairement [4] les diligences du bailleur à l’encontre de son locataire et prévoit notamment que :
- En cas de retard ou de non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée, les locataires ne peuvent encourir ni intérêts, ni pénalités, ni mesure financière, ni action, ni sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre de la part de leur bailleur ;
- Les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre par le bailleur, qui peut toutefois pratiquer des mesures conservatoires avec l’autorisation du juge [5].

Le non-respect de ce régime par le bailleur est sanctionné. Il est expressément prévu que

« toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite ».

2. Peu de décisions ont pour l’instant été rendues par les juridictions de première instance et d’appel en application de cet article.

Les décisions récentes y faisant référence concernent surtout le cas où un bailleur a agi contre son locataire avant l’entrée en vigueur de cet article et pour des loyers et charges non-couverts par la période de protection, notamment afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial à la suite d’un commandement de payer infructueux.

Dans ces décisions, l’application de cet article a été rejetée [6]. Il est à noter que certaines décisions ont au contraire considéré que l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 est d’application immédiate et qu’il s’applique aux procédures en cours [7].

3. La question reste entière en cas d’agissement d’un bailleur contre son locataire après l’entrée en vigueur de cet article et pour des loyers couverts par la période de protection, qui assignerait ce dernier devant le Juge des référés aux fins d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire.

Une ordonnance du Juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille nous donne quelques précisions sur cette problématique [8]. Il s’agit à notre connaissance de la première décision rendue sur ce sujet.

Dans les faits de cette espèce, un commandement de payer a été délivré le 24 novembre 2020. L’ordonnance ne précise pas quelle est la période exacte des loyers et charges locatives réclamés, mais seulement que ces loyers sont couverts par la période de protection instaurée par l’article 14 de la loi n°2020–1379 du 14 novembre 2020. Il s’agirait manifestement de loyers et charges locatives dus à compter du 17 octobre 2020, date d’entrée en vigueur de l’article 14.

Le locataire a été assigné le 20 janvier 2021. Pour s’opposer aux demandes de son bailleur, le locataire a demandé au Juge des référés de juger que l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 neutralise temporairement les agissements du bailleur à son encontre, notamment par le fait que la clause résolutoire est réputée non écrite et qu’elle ne produit aucun effet.

4. Deux arguments sont mis en avant par le bailleur pour écarter l’application de l’article 14 de la loi susvisée :

- Le locataire exercerait plusieurs activités au sein des locaux loués, dont seulement certaines de ces activités seraient affectées par les mesures de police administrative. Le locataire contestait ce point en exposant qu’il n’exerçait qu’une activité de bar à tapas musical et à cocktails dans les locaux loués, activité affectée par les mesures de police administrative ;
- Le locataire ne serait pas éligible au régime de protection et aux critères fixés par le décret d’application n°2020–1766 du 30 décembre 2020.

5. Tout d’abord, les activités exercées par le locataire au sein des locaux doivent être affectées par une mesure de police administrative.

Il s’agit par exemple des mesures entraînant la fermeture des établissements, leur ouverture sous respect d’un protocole sanitaire strict, l’interdiction de restauration sur place avec uniquement l’autorisation de vente à emporter, le respect d’une distance d’un mètre entre les tables, l’interdiction d’asseoir des convives de groupes distincts à la même table, l’interdiction des rassemblements de plus de six personnes, etc.

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ne prévoit pas expressément le cas d’un locataire qui exercerait plusieurs activités au sein des locaux, dont seulement l’une serait affectée par une mesure de police administrative.

Il ne précise pas non plus s’il faut tenir compte uniquement des mesures de police administrative prises à compter du 17 octobre 2020, ou de celles prises avant cette date mais dont les effets se seraient poursuivis depuis le 17 octobre 2020 [9].

Les juridictions retiennent la seconde interprétation, en considérant qu’il suffit que le locataire soit affecté par une mesure de police administrative à compter du 17 octobre 2020, peu importe la date à laquelle cette mesure a été adoptée, pour pouvoir bénéficier du régime de protection [10].

Dans les faits de l’espèce commentée, le Juge des référés a considéré que

« la question de l’application de la protection de l’article 14 susvisé qui fait débat devra donc être appréciée par le juge du fond ».

Le débat reste entier mais au vu des quelques décisions déjà rendues sur l’application de l’article 14 de la loi susvisée, il suffirait que l’activité du locataire soit affectée par une mesure de police administrative pour que celui-ci bénéficie du régime de protection.

6. Concernant ensuite les critères d’éligibilité à ce régime de protection, ceux-ci sont au nombre de trois : effectif, chiffre d’affaires et perte de chiffre d’affaires. L’article 14 renvoie à un décret d’application pour préciser les seuils de ces critères.

Le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 indique que les critères d’éligibilité cumulatifs sont les suivants [11] :
- L’effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- Le montant du chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;
- La perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Pour justifier que les critères d’éligibilité sont remplis, le locataire doit produire une déclaration sur l’honneur qu’il remplit bien lesdits critères. Cette déclaration doit être accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier ces critères. A défaut de production de ces éléments, la demande du locataire de bénéficier du régime de protection est irrecevable [12].

Précision importante, le locataire bénéficiant de l’aide du fonds de solidarité peut justifier de sa situation en présentant l’accusé-réception du dépôt de sa demande d’éligibilité au fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu’il ne dépasse pas le seuil du critère de chiffre d’affaires.

Il suffit que l’un de ces critères ne soient pas respectés pour que le locataire ne puisse pas bénéficier du régime de protection [13].

Dans les faits de l’espèce commentée, le bailleur soutenait que son locataire avait produit une fausse déclaration sur l’honneur. Le Juge des référés a, au contraire, considéré qu’il était « vraisemblable » que le locataire remplisse les critères et soit éligible au régime de protection et que « l’appréciation du caractère véridique de la déclaration sur l’honneur effectuée le 25 mars 2021 relève à l’évidence de l’appréciation du juge du fond ».

Là encore, le débat reste entier mais au vu des décisions déjà rendues, si le locataire justifie valablement qu’il respecte les critères alors il est éligible au régime de protection.

7. Le Juge des référés a rejeté les demandes du bailleur formulées à l’encontre de son locataire. Le bail commercial n’a donc pas été résilié.

Bien que certaines questions restent en suspens, cette décision témoigne manifestement d’une volonté prétorienne de protection des locataires qui intervient dans un contexte économique et sanitaire difficile, confirmant la volonté protectrice insufflée par le législateur.

Un bailleur ne peut donc pas agir à sa guise contre son locataire pendant la période de protection.

Partant, cette décision invite les bailleurs qui seraient mal intentionnés à réfléchir à deux fois avant d’agir à l’encontre de leurs locataires pendant la période de protection. De nombreuses décisions devraient nourrir prochainement ce contentieux et apporter des éclaircissements aux zones d’ombre.

Karine BINISTI & Pierre-Henri VARTANIAN
BINISTI AVOCATS
Avocats au Barreau de Marseille

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[1TJ Paris, Réf. 21 janvier 2021, n°20/55750, Sté S.C.I.M. c/ Sté S.A.S.S ; TJ Saint-Etienne, 18 mars 2021, n°20/00616, SARL Gabin27, SARL Carla c/ SA Buildinvest ; JEX TJ Lons-le-Saunier, 24 mars 2021, n° 20/00615, Société Loisirs 1055 Jump c/ SCI Clac ; TJ Paris, Réf. 6 mai 2021, n° 20/58845, SCI De Placement Lambda c/ SARL Ying & Yang ; CA Paris, 1er juillet 2021, n° 21/00640, SARL Delfrel c/ SCI De La Rue Saint Severin.

[2TJ Paris, 11 mars 2021, n°20/81669, SNC Vintimille HoteL c/ SNC Résidence du Moulin Rouge ; TJ Paris, 3 juin 2021, n°21/80806, SCPI Actipierre 2 c/ Société Noble).

[3CA Lyon, 8ème ch., 5 mai 2021, n°20/03844, SARL BTXA c/ SCI FAEJPL ; CA Versailles 14ème ch., 20 mai 2021, n°20/05138, Société Noel Wang c/ Etablissement Public Paris Habitat-OPH.

[4Il est important de préciser que la période de protection s’achève deux mois après que l’activité du locataire a cessé d’être affectée par une mesure de police administrative. L’article 1er de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire confère, à compter du 2 juin 2021 et jusqu’au 30 septembre 2021 inclus, des pouvoirs exceptionnels de police administrative au Premier Ministre et, sur délégation de celui-ci, au représentant de l’Etat territorialement compétent. La période de protection dure donc au moins jusqu’au 30 novembre 2021.

[5L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a été modifiée par l’article 10 de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire. Depuis le 2 juin 2021, le bailleur peut ainsi recourir à ces mesures conservatoires uniquement avec l’autorisation préalable du juge par dérogation à l’article L511-2 du Code des procédures civiles d’exécution (alors qu’en principe une telle autorisation n’est pas requise en cas de défaut de paiement d’un loyer).

[6JEX TJ Lons-le-Saunier, 24 mars 2021, n° 20/00615, Société Loisirs 1055 Jump c/ SCI Clac ; CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 12 mai 2021, n° 20/12345, SARL Princes De La Villes c/ SA Les Résidences ; CA Nîmes, 4ème ch. Com., 19 mai 2021, n° 20/03405, SARL Phat Thanh c/ SAS Les Collines ; CA Versailles, 14ème ch., 20 mai 2021, n° 20/05138, Société Noel Wang c/ Etablissement Public Paris Habitat-Oph ; TJ Paris, 3 juin 2021, n° 21/80806, SCPI Actipierre 2 c/ Société Noble ; CA Paris, 1er juillet 2021, n° 21/00640, SARL Delfrel c/ SCI De La Rue Saint Severin.

[7TJ Paris, Réf. 21 janvier 2021, n°20/55750, Sté S.C.I.M. c/ Sté S.A.S.S ; TJ Paris, Réf. 6 mai 2021, n°20/58845, SCI De Placement Lambda c/ SARL Ying & Yang.

[8TJ Marseille, Réf. Cab. 2, 26 mai 2021, n°21/501, SCI Olfrasan c/ SAS Kasamia.

[9Il est important de souligner que les restaurants situés à Marseille ont été contraints de fermer dès le 28 septembre 2020, avant de pouvoir rouvrir à compter du 5 octobre 2020 (initialement la fermeture de ces établissements était prévue jusqu’au 11 octobre) sous réserve de respecter un protocole sanitaire strict, qui a été adapté à plusieurs reprises par les arrêtés préfectoraux des 11 et 17 octobre 2020 (étant précisé qu’au 17 octobre 2020 est également entré en vigueur le couvre-feu dans différentes zones, dont la ville de Marseille qui a été placée en « zone d’alerte maximale »). Les restaurants ont été contraints de fermer à nouveau à compter du 30 octobre 2020 du fait du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020. Les boîtes de nuits et bars musicaux sont quant à eux fermés depuis le 17 mars 2020.

[10TJ Paris, 21 décembre 2020, n°20/81657, SAS Artes c/ SNC Centre Commercial Francilia ; TJ Paris, Réf. 21 janvier 2021, n° 20/55750, Sté S.C.I.M. c/ Sté S.A.S.S ; TJ Paris, 11 mars 2021, n°20/81669, SNC Vintimille Hotel c/ SNC Résidence du Moulin Rouge ; TJ Paris, 3 juin 2021, n°21/80806, SCPI Actipierre 2 c/ Société Noble.

[11Il a récemment été jugé par le Conseil d’Etat que le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 ne porte pas atteinte au principe d’égalité car le législateur peut régler de façon différente des situations différentes et peut déroger à ce principe pour des raisons d’intérêt général, tant que la différence de traitement qui en résulte est en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit. Le législateur peut donc réserver le bénéfice du régime de protection aux locataires respectant certains critères (CE, 9ème - 10ème ch. réunies, 28 mai 2021, n 450256, Société Burger King France).

[12TJ Paris, 31 mai 2021, n°21/50515, La S.A.R.L. Mabillon 2009. V. contra, dans une affaire, le Juge des référés parisien a considéré qu’il ne faisait « pas de doute » que le locataire respecte les critères d’éligibilité, même si les éléments versés aux débats ne permettaient pas de l’affirmer (TJ Paris, Réf. 21 janvier 2021, n°20/55750, Sté S.C.I.M. c/ Sté S.A.S.S).

[13TJ Saint-Etienne, 18 mars 2021, n°20/00616, SARL Gabin27, SARL CARLA c/ SA Buildinvest.

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