Rappel sur l’étendue de la réparation des préjudices due par le diagnostiqueur immobilier à l’égard de l’acquéreur.

Les faits étaient les suivants : Madame X acquiert des consorts Y un immeuble à usage commercial et d’habitation. L’état parasitaire réalisé par le diagnostiqueur, avant la vente, faisait état d’indices d’infestation de termites, sans présence d’insectes. Après la vente, Madame X découvre la présence de termites et décide d’assigner les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en indemnisation.

En ce qui concerne la garantie des vices cachés dont étaient tenue les vendeurs, la cour d’appel a considéré que la connaissance, avant la vente, par ces derniers de la présence effective de termites, qu’un professionnel n’avait pas su détecter, n’était pas démontrée.

Elle a, en outre, ajouté qu’il n’était pas prouvé que les panneaux d’aggloméré avaient été disposés sur les parquets du 1er étage pour masquer leur infestation par les termites.

Dans ces conditions, la cour d’appel considère que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte ne pouvait être écartée.

Sur ce chef de jugement, la Cour de cassation confirme, en toute logique, la position de la cour d’appel.

Rappelons, en effet, que dans ce type de circonstances, il n’est possible de faire échec à l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte qu’en démontrant la mauvaise foi du vendeur et la connaissance qu’il avait, avant la vente, de l’existence du vice (Civ.3, 19 novembre 2008, n°07-16746) ou encore sa qualité de professionnel de l’immobilier (Civ.3, 9 février 2011, n°09-71498). Sur ce dernier point, il convient d’être vigilant car la Cour de cassation étend de plus en plus la qualification de professionnel de l’immobilier à des particuliers (cf jurisprudence précédente).

La réunion de l’un de ces 2 critères est nécessairement soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.

En ce qui concerne la responsabilité du diagnostiqueur, la cour d’appel a considéré que la réparation due par ce dernier devait être limitée au coût du traitement anti-termites. La Cour a estimé qu’il n’était pas établi, compte tenu de l’état parasitaire assez alarmant établi, dans une région déclarée contaminée par arrêté préfectoral, que l’acquéreur aurait renoncé à son achat ou en aurait demandé un moindre prix si elle avait été informée de la présence effective d’insectes.
La Cour de cassation censure une telle position et rappelle que dès lors que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l’attestation destinée à l’acquéreur revêtent un caractère certain, il peut en être sollicité l’indemnisation.

Cela signifie donc concrètement qu’outre le coût du traitement anti-termites, l’acquéreur pourra également solliciter la prise en charge de tout autre préjudice dès lors qu’il revêt un caractère certain.

Cette position s’inscrit dans la droite ligne de l’arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation le 8 juillet 2015, n°13-26-686 qui a mis fin à une divergence de jurisprudence entre la 1ère et 2ème chambre civile de la Cour de cassation et la 3ème chambre civile.

Dans cet arrêt, la chambre mixte de la cour de cassation a rejeté le pourvoi qui faisait grief à la cour d’appel d’avoir condamné l’assureur du diagnostiqueur immobilier à la prise en charge de l’intégralité des travaux nécessaires à la reprise des dégâts occasionnés par la présence de termites.

Ce dernier prétendait que seule la perte de chance d’acquérir à un prix moindre était indemnisable par le diagnostiqueur et non le coût des travaux rendus nécessaires par la présence de termites.

Ce qui était antérieurement à l’arrêt de la chambre mixte la position de la 1ère et 2ème chambre civile (Civ.2, 25 février 2010, n°08-12991, Civ.1, 20 mars 2013, n°12-14711), position axée sur le caractère direct du lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et le préjudice de l’acquéreur.

La troisième chambre civile retenait quant à elle que le coût des travaux de réparation constituait le préjudice certain et indemnisable à retenir (Civ.3, 21 mai 2014, n°13-14891).

La chambre mixte a concilié les 2 positions en posant un principe de réparation intégrale dès lors que le préjudice revêt un caractère certain.

« Mais attendu qu’il résulte de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ; qu’ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie ; que le moyen n’est pas fondé. »

Il est à noter que l’arrêt a été rendu au visa de l’article L 271-4 du CCH et que le principe dégagé est donc applicable quelque soit le constat réalisé.

La position de la chambre mixte a depuis été confirmée à de nombreuses reprises : Civ. 3e, 15 oct. 2015, n° 14-18077, Civ. 3e, 12 nov. 2015, n° 14-12125, Civ.3, 7 avril 2016, n°15-14996, condamnation du diagnostiqueur à la prise en charge du surcoût des travaux de désamiantage supporté par l’acquéreur.

Le diagnostiqueur, tenu d’une responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur, voit mis à sa charge une véritable obligation de garantie, contrepartie inévitable de l’importance que revêt le diagnostic réalisé dans la cadre de la vente immobilière.