La responsabilité des syndics négligents.

Le syndicat des copropriétaires est représenté légalement par le syndic.

Parmi les fonctions du syndic figure celle, essentielle, qui consiste à assurer la conservation de l’immeuble au nom du syndicat.

Cela est clairement édicté par la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en son article 14 que :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Plus particulièrement, en ce qui concerne le rôle du syndic, l’article 18 de la même loi dispose que :

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
 d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
 d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (...).

Dans le cadre de l’arrêt qui a été rendu par la Cour de Cassation et qui est reproduit ci-dessous, la responsabilité du syndic a été retenue par ce qu’il n’avait pas assuré cette conservation de l’immeuble, en ne tenant pas compte des informations et avertissements qui lui avaient été donnés concernant l’état de celui-ci.

Texte de l’arrêt :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 2002), que le 14 février 1995, une pile maçonnée de soutènement d’un mur de refend en sous-sol de l’immeuble dans lequel la société X... exploitait une boulangerie, s’est effondrée ; qu’à la suite du dépôt du rapport d’expertise, M. et Mme X... et la société X... ont assigné en réparation de leur préjudice Jean-Fernand Y..., vendeur du fonds de commerce acquis en 1993, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le Cabinet Lecasble et Maugée, en sa qualité de syndic, l’UAP incendie-accident, en sa qualité d’assureur de l’immeuble et l’UAP, en sa qualité d’assureur de la société X... ; que Jean-Fernand Y..., aux droits de qui sont venues Mmes Z... et A..., a assigné en garantie ses assureurs successifs la Mutuelle d’assurance des professions alimentaires (MAPA) et l’UAP, aux droits de laquelle est venue la société Axa Courtage ; que Mme B... et Mme Le C..., propriétaires indivis des locaux donnés à bail à la société X..., ont demandé la résolution du bail et la condamnation de cette dernière à leur payer diverses sommes ;

Attendu que le Cabinet Lecasble et Maugée (le Cabinet) fait grief à l’arrêt de l’avoir condamné in solidum avec les consorts Y..., la MAPA, la société X... et M. et Mme X... à payer diverses sommes à la société X..., à M. et Mme X..., aux consorts B... et à garantir Axa Courtage, venant aux droits de l’UAP, de l’ensemble des condamnations mises à sa charge ;

Mais attendu que la cour d’appel retient que, par un courrier du 11 juin 1990, l’architecte de la copropriété avait attiré l’attention du Cabinet sur le nouveau réseau d’évacuation en voie de réalisation dans la cave de l’immeuble et les difficultés de raccordement des appareils ;

qu’aucune suite n’ayant été donnée à cette information, il lui est donc justement reproché une négligence, eu égard à son devoir de veiller à la conservation de l’immeuble  ; que cette négligence est d’autant plus caractérisée que les établissements Sorbier l’avaient, par un courrier du 25 novembre 1994, invité à faire d’urgence "un piochement des sols des caves aux endroits affaissés... afin de pouvoir mesurer l’importance de l’affouillement sous les fondations" ;

Que de ces constatations et énonciations, procédant d’une appréciation souveraine des éléments de preuve, la cour d’appel , répondant aux conclusions, a exactement déduit que le Cabinet, auquel il appartenait d’assurer la sauvegarde du sol, partie commune de la copropriété, avait manqué aux obligations qui lui incombaient et avait commis une faute qui avait concouru à la réalisation de l’entier dommage.