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Airbnb : les dangers de l’appartement sous-loué.

Les années 2000 ont ouvert l’ère de la consommation collaborative, qui consiste à augmenter l’usage d’un bien ou d’un service par le partage, l’échange, le troc, la vente ou la location de celui-ci. Dernier bien touché par ce phénomène : le logement. On parlait encore hier de « couchsurfing » ou d’ « échange d’appartements ou de maisons » ; on ne jure aujourd’hui plus que par Airbnb.

Et pour cause, le concept proposé par ce site répond à une véritable demande : il consiste à mettre en relation des particuliers qui souhaitent louer leur habitation pour arrondir leur fins de mois avec des voyageurs qui recherchent un hébergement à moindre prix. Rien d’étonnant donc à ce que cette start-up de la Silicon Valley ait séduit plus de 4 millions d’utilisateurs présents dans 192 pays du globe. Face à cette success-story, les plateformes de tourisme collaboratif se multiplient, à l’instar des site Sejourning, Bedycasa ou Wimdu.

Et pourtant, le modèle Airbnb a récemment fait l’objet d’une polémique, posant la question de sa légalité. Le site américain et ses homologues étrangers soulèvent notamment des difficultés au regard du droit de propriété. La source du problème tient à ce que de nombreux « hôtes » ne sont pas propriétaires du logement qu’ils proposent à la location, mais en sont eux-mêmes locataires. Or certaines législations connaissent un principe d’interdiction de la sous-location. Dès lors, en pareille hypothèse, il est intéressant de se poser la question des risques encourus par les différents acteurs du site.

1⎮Que risque le locataire qui propose la sous-location de son habitation sur Airbnb ?

 Vis-à-vis de la loi sur les baux d’habitation :

Si sous-louer son appartement le temps d’une nuit ou d’une semaine d’absence peut être à bien des égards avantageux, le locataire ne doit pas perdre de vue qu’il s’agit d’une pratique risquée, qui peut s’avérer coûteuse.

En effet, en France, l’article 8 de la loi « Mermaz » du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer  ».
Le principe est donc celui de l’interdiction de la sous-location, même temporaire, sauf accord exprès du propriétaire. Et l’article 1717 du Code civil prévoit une autre exception, qui autorise le preneur à sous-louer son logement meublé sans l’accord de son propriétaire, à condition qu’aucune clause du bail ne l’interdise. Le plus souvent cependant, le bail comporte une clause prohibant le recours à la sous-location.
Dès lors, celui qui sous-loue son appartement sans l’accord de son propriétaire et/ou en violation d’une clause d’interdiction se met en danger. Il risque tout d’abord de perdre son logement, puisque le propriétaire pourra demander la résiliation du bail. Il peut ensuite être condamné à verser des dommages et intérêts au propriétaire. Et ces sanctions sont loin d’être hypothétiques. Ainsi, les décisions ayant sanctionné une sous-location non autorisée par la résiliation du bail sont nombreuses (c’est encore en ce sens que s’est prononcée la Cour d’appel de Toulouse le 5 mars dernier).

En outre, ceux qui n’étaient pas encore convaincus de la réalité des risques encourus ne pourront que s’inquiéter de ce que, le 21 mai dernier, la justice new-yorkaise a condamné à une amende de 2 400 dollars un particulier américain qui, par l’intermédiaire du site Airbnb, avait sous-loué à une touriste russe une partie de son appartement de Manhattan pendant trois nuits à raison de 300 dollars par nuit. En l’espèce n’était pas en cause la violation d’une loi relative aux rapports locatifs mais celle d’une loi sur les « hôtels illégaux », qui interdit depuis mai 2011 aux particuliers de tirer des revenus d’une location de moins de 29 jours, à moins de se déclarer hôtelier ou d’être présent dans l’habitation louée.

Certes, en l’absence de réglementation similaire en France, le problème d’une durée minimum de location ne se pose pas. Néanmoins, cette décision du juge new-yorkais constituera certainement un précédent et le juge français sera plus enclin à prononcer le versement de dommages et intérêts sur le terrain, cette fois-ci, de l’interdiction de la sous-location.

 Vis-à-vis de la législation sur le travail dissimulé

En matière de travail dissimulé, les risques encourus concernent aussi bien les locataires que les propriétaires, lesquels devront faire attention à la fréquence des locations ou sous-locations conclues sur Airbnb.

En effet, un particulier ne peut tirer un revenu de son appartement qu’à titre exceptionnel. Ainsi, s’il exerce une activité de location (ou de sous-location) de manière régulière et perçoit à ce titre une rémunération, il doit être considéré comme réalisant cette activité à titre professionnel. Il devra alors procéder à certaines déclarations imposées par la loi, à défaut de quoi il pourra être poursuivi pour travail dissimulé.

L’article L. 8221-3 du Code du travail prévoit en effet que toute personne qui exerce à but lucratif une activité de prestation de services ou accomplit des actes de commerce en se soustrayant intentionnellement à ses obligations - soit parce qu’elle n’a pas demandé son immatriculation au répertoire des métiers, soit parce qu’elle n’a pas procédé aux déclarations qui doivent être faites aux organismes de protection sociale ou à l’administration fiscale en vertu des dispositions légales en vigueur – est réputée être en état de travail dissimulé, par dissimilation d’activité. Et, lorsque les activités sont accomplies selon une certaine fréquence, le travail dissimulé est présumé.

Le locataire ou le propriétaire devra donc faire preuve de vigilance et ce d’autant que les recettes obtenues de la location (ou de la sous-location) ne peuvent être dissimulées dès lors qu’elles ne sont pas versées directement par le client, mais qu’elles transitent par Airbnb. En effet, agissant en tant qu’agent de l’hôte aux fins de recueillir les paiements effectués par les Clients, Airbnb reverse les soldes aux hôtes par un moyen de paiement traçable (chèque, PayPal, dépôt direct…).

Reste encore à déterminer le seuil à partir duquel l’activité exercée doit être qualifiée d’activité professionnelle. S’agissant de l’activité de location sur Airbnb, la question n’a pas encore fait jurisprudence. La seule réponse paraît donc avoir été donnée, en décembre 2008, par le Secrétaire d’Etat au commerce, qui avait considéré que « dès lors que des actes de commerce sont exercés de manière habituelle et répétée, la personne physique qui les exerce est tenue à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ». Reste que cette référence à une activité habituelle et répétée est relativement imprécise.

La comparaison avec les solutions retenues pour le site de vente aux enchères eBay, également concerné par la problématique du travail dissimulé, apporte à cet égard un éclairage intéressant. En 2008, le site eBay a fixé pour l’identification des particuliers devant être qualifiés de professionnels, un seuil de 2000 euros mensuel sur trois mois consécutifs. La jurisprudence, quant à elle, semble avoir opté pour un seuil exprimé non pas en terme de recettes maximales perçues mais de fréquence d’actes de commerce réalisés. Le TGI de Mulhouse a ainsi condamné un eBayeur, le 12 janvier 2006, pour avoir revendu sur le site au moins 470 objets sur une période de deux ans.

Proposer ponctuellement son logement à la location sur Airbnb apparaît donc licite. Toutefois, si une telle activité venait à être régulière et donner lieu à une rémunération conséquente, vous n’êtes pas à l’abri de poursuites judiciaires !

2⎮Que risque Airbnb lorsque des logements sont proposés à la sous-location par des locataires ?

A priori, pas grand-chose, si ce n’est un « bad buzz » chaque fois qu’un hôte se trouvera mis en cause devant la justice, comme à New York. En effet, Airbnb qui est un simple intermédiaire technique, a pris le soin de « se dégager de toute responsabilité relative à tout listage et logement ». Plus précisément, les conditions générales d’Airbnb précise que tout utilisateur « reconnait et accepte être responsable de tout Listage qu’[il poste]. De ce fait, [il] déclare et garantit que tout Listage qu’[il] poste […] (i) ne viole aucun accord que […] passé avec des tiers et (ii) (a) sera conforme à toutes les lois applicables, exigences fiscales, règles et réglementations pouvant s’appliquer à tout Logement figurant dans un Listage [qu’il] avez posté […] ».

La conformité de l’hôte vis-à-vis des lois applicables et donc, a fortiori, de la loi interdisant la sous-location à défaut d’accord du propriétaire, relève donc de la seule responsabilité de l’hôte, à l’exclusion de celle d’Airbnb.

Le modèle Airbnb ne serait donc pas remis en cause par les éventuelles illégalités commises par des locataires cherchant à optimiser la rentabilité de leur appartement. Et l’on ne peut que s’en réjouir, tant le concept est ingénieux. Il ne reste donc plus qu’à encourager les propriétaires et locataires autorisés à accroitre les listing de Aibnb. Quant aux locataires non autorisés, désormais conscients des risques encourus, à vous de voir si le jeu en vaut la chandelle !

Romain Darriere
Avocat au Barreau de Paris
Marion Barbezieux
Juriste
Cabinet Romain Darrière
http://romain-darriere.fr/

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Vos commentaires

  • par De salaberry , Le 4 avril 2017 à 21:31

    Bonjour,
    Quels sont les risques encourus par le propriétaire s’il tolère que ses locataires sous louent en Airbnb ?
    merci

  • par OTTOMANI , Le 8 août 2016 à 13:17

    BONJOUR MAITRE,

    JE PRENDS CONNAISSANCE DE VOTRE ARTICLE SUR LA SOUS LOCATION (avec entre autre une pratique, aux ETATS UNIS)
    EN FRANCE CETTE PRATIQUE, NE CORRESPOND PAS A L’ARTICLE 8.

    MAIS UNE QUESTION , RECURRANTE QUE J’AI JOURNELLEMENT, DANS LE CADRE DE MES ACTICVITES, d’APPORTEUR D’AFFAIRES POUR ORGANISMES ASSOCIATIONS LOI 19O1, AGREES, .
    A SAVOIR. L’ASSOCIATION SE POSITIONNE COMME LOCATAIRE, D’UN BIEN. ELLE SOUS LOUE SANS ACCORD BAILLEUR LE BIEN A PERSONNES DEFAVORISEES ; SUIVANT ARTICLE 2 ALINEA 2. EST ON OBLIGE DE DEMANDE QUAND MEME ACCORD BAILLEUR OU PAS, D’APRES CET ARTICLE ?
    MERCI POUR VOTRE REPONSE. CORDIALEMENT

  • Bonjour et merci pour cet article éclairant.

    Il reste un point qui m’inquiète. Je suis locataire et souhaite mettre mon appartement sur AirBnb lorsque je suis à l’étranger pour plusieurs semaines. J’ai bien compris que le risque pouvait être de perdre le bail si le propriétaire ne donne pas son accord pour une sous-location.

    Que se passe-t-il si un sinistre apparait en mon absence du fait d’un de mes clients AirBnB présent dans mon appartement, que ce soit vis à vis de l’appartement ou vis à vis de lui-même ? Imaginons qu’il meure d’une crise cardiaque, qu’il s’électrocute ou qu’il fasse un dégât des eaux. Quelles assurances interviendraient et pourraient-elles ne pas me couvrir prétextant que le propriétaire du logement n’aurait pas donné d’accord sur une sous location via AirBnB ? Avez-vous connaissance de ce type de cas ?

    Dit autrement, est-ce que ne pas disposer de l’accord du propriétaire pour une sous-location à un impact sur la couverture en assurance ? Y a t-il des risques de ce côté ?

    Laetitia

  • par Charlier , Le 4 mars 2015 à 13:39

    Bonjour,
    Je ne sais pas trop où poser la question car je débute ^^.
    J’aimerai savoir si c’est légale de mettre une caméra dans son appartement que l’on loue à partir de se genre de site. Je ne veux entraîner aucun débat mais je souhaiterai juste une réponse claire, net et précise car ça fait un moment que je cherche.

    Cordialement,

    Charlie

  • Beaucoup de vent brassé dans cet article théorique erronnée. Les risques, concrétisés, sont peut être importants, mais en pratique, leur concrétisation est extrêmement faible.

    1) Les bailleurs ont autre chose à faire que de rompre le contrat de bail d’un locataire qui honore parfaitement bien son loyer.
    2) La preuve de la sous-location est pas aisée à rapporter : des amis peuvent très bien venir visiter l’appartement etc.
    3) La loi américaine que vous citez n’est pas la loi française.
    4) Le travail dissimulé : qui le constaterait ?
    5) La sous-location est légale en France et les revenus tirés sont globalement non imposables (biens meublés).

    • Cher Portalis,

      En tant que rédacteur de l’article, permettez moi de revenir sur vos propos pour le moins virulents. Vous avez parfaitement le droit de ne pas partager mon analyse. Pour autant, je pense que nous pouvons échanger en bonne intelligence et sans agressivité, non ?

      Pour répondre à vos différents points :

      1) Si le bailleur s’aperçoit en consultant le site Airbnb que le locataire tire de la sous location des revenus supérieurs à ce qu’i perçoit, je doute qu’il ait "autre chose à faire". Sans compter que le contrat de bail est un contrat intuitu personae, qui dépend donc de la personne qui le signe. Un bailleur pourrait ne pas apprécier que son appartement soit sous loué à des gens qu’il ne connaît absolument pas.
      2) La preuve de la sous-location serait assez aisée à rapporter : il suffit d’aller sur le site et de regarder pendant combien de temps l’appartement est sous loué. Qu’il y ait une discussion sur ce point, c’est évident. Toutefois, je ne pense pas qu’en terme de preuve, cela pose une difficulté majeure.
      3) la loi américaine que je cite n’a jamais eu vocation à être la loi française
      4) le travail dissimulé pourrait aisément être constaté lors d’un contrôle fiscal par exemple, puisque les revenus tirés de la location ou la sous location apparaissent sur les comptes bancaires des clients du site. Un propriétaire mécontent pourrait tout à fait, par ailleurs, dénoncer son locataire aux organismes étatiques. Sans faire preuve de paranoïa, ce sont des situations qui peuvent arriver assez fréquemment.

      Bien à vous

    • Bonjour,
      Vous repondez fort justement, en professionnel du droit, à des commentaires imprécis et inutilement virulents. Je trouve que votre article de base est intéressant et m’a apporté les précisions que j’attendais, ayant personnellement fait appel aux services d’airbnb cet été aux USA. En l’état du droit, je suppose qu’il n’y a rien d’autre à ajouter pour le cas de la France mais il sera intéressant de suivre l’évolution de la jurisprudence et l’arrivée vraisemblable de textes de loi spécifiques à cette activité. Sincèrement. Alain Caradeuc.

    • par IGP , Le 27 juillet 2014 à 09:59

      J’ai moi-même été victime d’une escroquerie via le site AirBnB. En effet, AirBnB n’apporte aucune vérification sur les biens qu’il affiche sur son site. Et comme moi, vous pouvez vous faire berner par un faux propriétaire d’une fausse propriété ! Quel support d’AirBnB ? Aucun !!! Il se dégage de tout responsabilité. Facile. J’ai porté plainte et déposé un dossier auprès de la brigade des fraudes. J’irai en justice si besoin.

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