Cinq précautions à prendre avant de contester un permis de construire.

Contester un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Voici les 5 précautions à prendre avant d’intenter un recours.

1. Être vigilant sur l’affichage du permis de construire

L’affichage sur un panneau placé devant la voie publique est généralement le seul moyen pour les riverains de savoir qu’un permis de construire, une déclaration de travaux ou un permis de démolir viennent d’être accordés.

Les mentions qui y figurent sont les suivantes :
-  le numéro sous lequel le permis est enregistré en mairie,
-  sa date de délivrance,
-  l’identité du ou des bénéficiaires,
-  la nature de l’opération,
-  la superficie totale du terrain,
-  l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
-  la mention des voies et délais de recours.

En fonction de la nature du projet, doivent également être mentionnées la surface de plancher autorisée, la hauteur des constructions ou encore la surface des bâtiments à démolir.

A noter que dans les grandes villes, il importe que l’adresse exacte du bâtiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier soit précisée.

Pour être valable, le panneau d’affichage doit être visible depuis la voie publique et ses mentions suffisamment lisibles. Le panneau lui-même, de forme rectangulaire, doit mesurer plus de 80 cm en ses côtés.

S’il respecte ses conditions, cet affichage aura pour effet de faire partir le délai de recours, à compter de la pose du panneau (voir point 5 ci-après). En revanche, un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis de construire.
Il incombe au bénéficiaire du permis de démontrer son bon affichage au moyen de constats d’huissier.

2. Récupérer l’intégralité du dossier de permis de construire

Le panneau d’affichage ne comporte que des informations succinctes sur le permis de construire qui a été délivré. Il est donc nécessaire de se procurer l’arrêté et le dossier de permis de construire en mairie.

Certaines mairies disposent d’un service de reprographie permettant d’obtenir une copie intégrale du dossier sous un certain délai moyennant le coût de la reproduction. D’autres proposent simplement de pouvoir consulter le dossier. Dans tous les cas, il doit être possible de prendre des photographies des éléments du dossier.

Le bordereau de pièces en tête du dossier permet de savoir les pièces initiales et complémentaires qui en font partie, auxquelles s’ajoutent les avis cités dans les visas de l’arrêté.

Il est indispensable de connaître la ou les zones du plan local d’urbanisme dans la ou lesquelles se situe le projet.

Pour cela il faut d’abord identifier visuellement la parcelle au cadastre en rentrant l’adresse du terrain (accessible sur le site internet cadastre.gouv.fr) puis repérer au moyen du plan de zonage, la zone en question. Ce plan de zonage est souvent disponible en ligne ou alors consultable en mairie.

Tout individu peut consulter un dossier de permis de construire, sans avoir à justifier de son identité ou de ses motivations qui le regardent [1].

En cas d’obstruction persistante du service de l’urbanisme à laisser consulter le dossier, il est opportun de la faire constater par un huissier de Justice, afin que le juge administratif une fois saisi en tire toutes les conséquences. Il est également possible de saisir la Commission d’accès aux documents administratifs.

3. Procéder à un audit de légalité du permis de construire

Il est indispensable de procéder en amont à un audit de légalité de l’autorisation avant de la contester, compte tenu des risques pesant sur le requérant en cas de recours illégitime causant un préjudice excessif au bénéficiaire pouvant entraîner une condamnation à l’indemniser pour procédure abusive.

Pour ce faire, une fois la zone déterminée, il conviendra de se reporter à la partie du règlement du plan local d’urbanisme consacrée à cette zone pour connaître les règles applicables au projet.

A ces règles, s’ajoutent celles prévues par le règlement nationale d’urbanisme, applicables même en présence d’un plan local d’urbanisme, codifiées aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme.

A ces règles peuvent s’ajouter des servitudes d’urbanisme locales qui se trouvent dans les annexes du plan local d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les espaces, arbres et bâtiments protégés, la protection contre les bruits près des grands axes de circulation ou encore les fuseaux de densité. L’examen du respect de ces règles par le projet relève de ce que l’on nomme la légalité interne.

Il conviendra également d’examiner si le dossier comportait les éléments suffisants pour permettre au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause et si tous les avis préalables obligatoires ont bien été sollicités. Il s’agit là de la légalité externe du permis.

A noter que seules les lacunes susceptibles d’avoir eu une incidence sur le sens de la décision seront prises en compte par le juge [2].

4. Etre en mesure de justifier de son intérêt à agir

La recevabilité en justice d’un recours contre un permis de construire est subordonnée à la preuve d’un intérêt à agir qui incombe au requérant.
Celui-ci doit donc démontrer de manière suffisamment précise et étayée en quoi le projet est susceptible, s’il est réalisé, de porter atteinte, directement, aux conditions de jouissance du bien qu’il occupe ou détient régulièrement.

Il existe de toute évidence un lien avec la proximité du projet, de sorte que le voisin immédiat du projet est en quelque sorte présumé disposer d’un intérêt à agir [3].

Il ne suffit pas d’alléguer que la construction par sa nature, ses caractéristiques et son ampleur va forcément apporter son lot de désagréments.

Il importe de démontrer, au moyen de pièces et d’un argumentaire précis (photographies, rapports, attestations) que par ses effets attendus (perte d’ensoleillement, nuisances sonores, encombrement de la circulation et du stationnement, etc.), le projet portera atteinte au cadre de vie du requérant.

Lorsqu’il est envisagé de présenter un recours via une association de riverains, il faudra veiller à ce que le dépôt des statuts de cette association soit antérieur à l’affichage en mairie de la demande de permis et que l’objet et le champ d’action de cette association correspondent bien au projet litigieux.
Si les statuts ne prévoient pas d’office que le président de l’association est habilité à la représenter en justice, celui-ci devra alors y être autorisé par une délibération de l’assemblée générale.

5. Maîtriser les délais de recours

Le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme quelle qu’elle soit est de deux mois à compter de l’affichage continu sur le terrain de l’autorisation pendant deux mois dans les conditions rappelées au point 1 ci-dessus.

Souvent, il arrive que, lorsque les éléments qui précèdent ont été réunis, il ne reste plus que quelques jours à peine pour contester le permis. Il est alors utile de prolonger le délai de recours en faisant parvenir en mairie un recours gracieux dans le délai de recours.

Pour être valable, le recours gracieux doit solliciter expressément le retrait de l’autorisation contestée en présentant des moyens de droit relevant de la légalité externe et de la légalité interne. En effet, si seuls des moyens relatifs à l’implantation des bâtiments sont invoqués dans ce recours (légalité interne), il ne sera plus possible ensuite d’invoquer les lacunes du dossier (légalité externe).

Le recours doit être adressé au maire (ou dans certains cas au préfet) même si ce n’est pas lui-même le signataire de l’arrêté pris par délégation.

Pour conserver une preuve de la date de dépôt, il est nécessaire de l’adresser par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé en conservant un double tamponné.

A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, ce qui vaut rejet implicite, s’ouvre un nouveau délai de deux mois pour introduire une requête devant le tribunal administratif compétent. Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un audit.

A peine d’irrecevabilité du recours contentieux, dans les quinze jours de sa transmission, une copie du recours gracieux devra être notifiée au(x) bénéficiaire(s) du permis.

Afin de ne pas commettre d’erreurs dans ces différentes phases et selon la complexité du dossier, il peut s’avérer nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Jacques-Alexandre BOUBOUTOU
Avocat à la Cour
http://bouboutou-avocats.com

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Notes de l'article:

[1Conseil CADA n°20062797 du 29/06/2006

[2CE, 4 juin 2014, Ferme éolienne de Tourny, req. n°357176

[3CE, 13 avril 2016, M. Bartolomei, req. n°389798

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Vos commentaires

  • Dernière réponse : 4 août 2021 à 09:42
    par Sabrina , Le 28 juillet 2021 à 18:08

    Bonjour,
    Suite à l’achat d’une première partie d’un grand terrain il y a 10 ans nous avons dans l’acte notarié de cette première parcelle un droit de préférence à l’achat de la seconde partie.
    Nous apprenons ( par l’affichage du permis de construire) qu’un compromis a été signé avec un tiers acquéreur sans avoir été prévenu.
    Les modalités de ce droit de préférence était un recommandé avec AR mais nous n’avons rien reçu.
    Le vendeur dit détenir le dit recommandé que nous ne serions pas aller chercher à la
    Poste.
    Pouvons-nous faire un recours sur le permis de construire au motif d’une vente douteuse ? Et faire annuler ce compromis ?
    Merci d’avance
    Sabrina

    • par Jacques-Alexandre Bouboutou, avocat , Le 4 août 2021 à 09:42

      Bonjour,
      Un recours contre un permis de construire ne pouvant être motivé que par des manquements aux règles d’urbanisme, vous ne pouvez sans risque d’être taxée de recours abusif, déposer un recours contre le permis de construire sur ce motif. En revanche, rien ne vous empêche de le contester en motivant votre recours par des moyens tenant à la légalité du permis au regard des règles d’urbanisme. Si le vendeur n’est pas en mesure de démontrer avoir accompli les formalités de notification quant à votre droit de préférence, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire et rechercher le cas échéant l’annulation de la vente, votre substitution à l’acquéreur et/ou des dommages-intérêts.

  • Bonjour,
    J’habite en limite de village, et l’agriculteur voison a décidé d’installer une maison et un hangar juste à côté de chez moi !
    Je comprends que les nuisances telles :
    - perte de la vue
    - perte d’ensoleillement
    - nuisances sonores et olfactives dues aux engins
    - risque de pollution des sols
    - risques sanitaires liés au stockage et transferts de produits phyto
    - depreciation de mon bien
    Etc
    Ne sont pas des recours possibles ?

    • par Jacques-Alexandre Bouboutou, avocat , Le 4 août 2021 à 09:48

      Bonjour,
      Les nuisances qui peuvent être apportées par un projet de construction ne constituent pas un moyen juridique valable contre un permis de construire. Elles ne peuvent que servir à justifier l’intérêt à agir du requérant qui doit invoquer la méconnaissance de règles d’urbanisme par le projet.

  • par MR , Le 19 décembre 2020 à 21:35

    Bonjour
    Je souhaite avoir des renseignements sur la limite de propriété et bornage ainsi que le numéro de rue attribué à mon futur voisin.
    Sur un terrain, comment puis-je savoir à qui appartient le bornage sur un terrain qui sépare le mieux et du sien ?
    Ainsi, mon futur voisin souhaite construire sa maison à la limite de propriété sachant que déjà avec les fondations il empiètent sur mon terrain. Que faire ?
    Ma maison ainsi que le terrain à côté appartenait à un même propriétaire. J’ai donc acheté mon bien et pour vendre le terrain à côté de moi, les agences ont proposé au propriétaire de le diviser en 3 parcelles sachant que ce terrain à la base avait le numéro 6 ( beaucoup de bazard sur l’autre terrain dont une cabane de 500m2, le propriétaire est quelqu’un de très radin ). Sachant que mon bien porte le numéro 4, est ce que la mairie a le droit de lui attribuer le numéro 4bis sans demander mon avis ? Pourquoi ils ne lui ont a donné le numéro 6bis ou 6 ter ?
    Merci de vos explications.

  • Dernière réponse : 22 juillet 2020 à 17:25
    par S. DELQUIERRE , Le 22 novembre 2017 à 07:08

    Est il possible de contester un permis de construire au motif que , la réalisation projetée prévoit un terrassement important d’un talus qui soutient le fonds dominant et dont la solution de soutènement retenue est à l’évidence insuffisante ? Il y a de ce fait un très grand risque d’éboulement pendant les travaux qui demeurera en grande partie par la suite.

    • par Tournebize , Le 11 avril 2018 à 22:08

      Un permis de construire vient d être déposé pour un terrassement important d’un talus. Nous sommes le fond dominant et le terrain est argileux. Peut on faire un recours gracieux ?

    • par Billy , Le 13 février 2020 à 09:05

      Bonjour,
      Es ce possible de consulter un permis de construire près de deux ans après la construction de l’ouvrage. Il s’agit d’une maison individuelle construite dans une commune de moins de 2000 habitant.
      Merci pour votre réponse.

    • par Lacorre , Le 22 juillet 2020 à 17:25

      Bonjour
      Un maire peut il refuser la construction d’un chenil de moins de 10 chiens même si celui-ci Répond aux normes d’urbanisme ? Dans le cas par exemple d’une contestation préalable par des riverains sur les potentielles nuisances que peuvent occasionner une telle construction

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