Votre voisin affiche un permis de construire, que faire ?

I. Consulter le permis de construire a la mairie

Il est nécessaire dans un premier temps de vous informer sur la consistance du projet de votre voisin.
A quelques rares exceptions près, les permis de construire sont délivrés par les communes. En conséquence, par soucis de simplification, la présente note se réfère exclusivement au Maire de la commune comme autorité qui délivre le permis de construire.
Pour obtenir la communication du permis, il suffit de noter le numéro du permis, le nom de son bénéficiaire, et la date à laquelle il a été délivré.
Avec ces informations, vous êtes en mesure de vous en faire délivrer une copie à la Mairie. Cette dernière ne peut pas vous en refuser la communication. Elle peut toutefois vous demander une participation aux frais d’impression, ou aux frais dits de dossiers, qui sont en général d’environ 15 €.

II. Vérifier que vous êtes en mesure de contester ce permis

1. Avoir un grief à formuler à l’encontre du permis !

Aussi évident que cela puisse paraître la question mérite toutefois d’être posée. Il est certain qu’un permis ne peut utilement être contesté que si celui-ci présente un motif d’annulation.
L’objet de cette note n’est pas de présenter de manière exhaustive les moyens d’annulation qui peuvent être soulevés à l’encontre d’un permis de construire.
Il peut simplement être rappelé que peuvent être invoqués des moyens de légalité externe (incompétence de l’auteur de l’acte, défaut de motivation…), et des moyens de légalité interne (notamment la non-conformité du permis de construire aux règles d’urbanismes, définies en général dans le PLU).
Il faut garder à l’esprit que les griefs relatifs au préjudice que cause éventuellement la construction objet du permis de construire n’intéressent pas le juge administratif. Ce dernier examine la légalité du permis de construire au regard des seules règles de droit public.
Les règles de droit privé, c’est-à-dire les droits des tiers, sont sans effet sur la légalité du permis.
Une construction peut être parfaitement conforme aux règles d’urbanisme inscrites dans le PLU de la commune, et causer un important préjudice aux voisins, se matérialisant par une vue dans votre jardin, une perte d’ensoleillement, une gêne sonore, etc…
Le préjudice, s’il constitue un trouble anormal de voisinage, c’est-à-dire un préjudice excédant les inconvénients normaux de voisinage, la simple gène, devra faire l’objet d’une action distincte devant le juge judiciaire. Mais c’est un contentieux indépendant du contentieux de la légalité du permis de construire.
Enfin, pour des raisons procédurales, il est opportun de soulever un moyen de légalité interne et un moyen de légalité externe dès le dépôt du recours gracieux devant la commune et/ou lors du dépôt de la requête contentieuse devant le tribunal. En effet, si par exemple aucun moyen de légalité externe n’est soulevé dès le dépôt de la requête, aucun autre moyen de légalité externe ne pourra être ultérieurement soulevé [1].

2. Être dans les délais de recours

Pour engager un contentieux contre la légalité d’un permis de construire, il faut également vérifier que vous êtes encore dans les délais pour y procéder.
Le délai est de deux mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain. La date de la délivrance du permis est naturellement un indice. Toutefois, il est rare que le permis soit affiché le jour de sa délivrance. Il est parfois même affiché plusieurs semaines, voire plusieurs mois après sa délivrance.
Par sécurité, le bénéficiaire du permis aura sans doute fait constater l’affichage du permis par huissier de justice. Il s‘agira pour lui d’un moyen de preuve déterminant de la date d’affichage de son permis. Il est même possible de considérer qu’il est le seul mode de preuve sérieux.
Les modalités d’affichage du permis sont précisées à l’article R. 421-39 du Code de l’urbanisme. L’affichage doit avoir été continu pendant deux mois. Si pendant ce délai le panneau est enlevé, arraché, voire dans certain cas déplacé, l’affichage ne peut pas être regardé comme continu et il devra alors être de nouveau affiché pour faire courir le délai de recours des tiers de deux mois.
Le permis doit être affiché sur le terrain, de manière à être visible depuis la voie publique. Le Conseil d’Etat a eu l’occasion de préciser que la voie de circulation d’un lotissement qui est une voie privée ne permet pas de satisfaire aux exigences de l’article R. 421-39 du code de l’urbanisme. Le délai de recours contentieux n’a donc pas pu courir [2].

3. Avoir un intérêt à agir

En matière d’urbanisme l’intérêt à agir est particulièrement restrictif. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme :
« Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation  ».

Si l’intérêt à agir du voisin direct ne devrait pas poser de difficulté, il en va différemment de celui qui habite quelques maisons plus loin.
Ainsi, pour le Conseil d’Etat : « les circonstances, invoquées par les requérants, que leurs habitations respectives soient situées à environ 700 mètres de la station en projet et que celle-ci puisse être visible depuis ces habitations ne suffisent pas, par elles-mêmes, à faire regarder sa construction comme de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens des requérants » [3].

Quant aux associations, la question est sensible. Il doit nécessairement s’agir d’une association constituée avant la date de délivrance du permis. L’association doit avoir un statut suffisamment précis et viser directement l’urbanisme du quartier ou même de la rue, son agrément de vie, son esthétique, etc…
Il s’agira de vérifier également que l’association, par son action, ne vise pas la défense d’un de ses membres en particulier. Selon l’adage, nul ne plaide par procureur. C’est bien comprendre que l’association ne pourra pas, de manière détournée, venir contester un projet immobilier qui ne sera visible que depuis le jardin d’un des membres de l’association.

III. Contester le permis.

1. Former un recours gracieux ou un recours contentieux.

Le recours peut être formé directement devant l’auteur de l’acte, c’est-à-dire l’autorité qui a délivré le permis. Il s’agit alors d’un recours administratif préalable, appelé aussi recours gracieux.
Cette démarche permet rarement d’obtenir le retrait du permis de construire par le maire de la commune. Elle permet toutefois de connaître comment l’autorité qui a délivré le permis va défendre sa décision.
Il est ainsi possible que celle-ci vous oppose un argument de poids qui vous convaincra de ne pas poursuivre votre action à l’encontre du permis.
Néanmoins, la commune n’a pas l’obligation de vous répondre. Elle ne le fait d’ailleurs pas toujours.
L’administration a deux mois à compter du dépôt ou de l’envoi du recours gracieux pour répondre.
Aux termes de ces deux mois, son silence vaut rejet. S’ouvre alors un nouveau délai de deux mois pour engager une action devant le tribunal administratif à l’encontre du permis de construire et, concomitamment, à l’encontre de la décision implicite de rejet de la commune de faire droit à votre demande de retrait du permis litigieux.
Ce recours devant le tribunal administratif peut également être engagé directement, sans avoir au préalable formé un recours gracieux devant l’auteur de la décision.
La requête contentieuse devant le tribunal administratif doit être déposée en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au litige, plus 2. Il en est de même pour les pièces qui l’accompagnent.
Le tribunal la communique au bénéficiaire du permis et à l’auteur de la décision querellée. Il leur est en général donné un délai de 60 jours pour présenter un mémoire en défense.
Ce délai n’est toutefois qu’indicatif et il n’est que rarement respecté. Le délai d’audiencement de l’affaire sera beaucoup plus long. Il faut en moyenne attendre un an ou un an et demi avant que l’affaire soit entendue par les juges.

2. Notifier le recours au bénéficiaire du permis et à l’autorité qui a délivré le permis, dans un délai de 15 jours.

Cette étape est fondamentale. Elle est prévue à l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme.
Il doit s’agir d’une notification en recommandé avec accusé de réception. L’intégralité du recours doit être repris, ou joint, dans le courrier de notification.
Cette notification est obligatoire que ce soit au stade du recours gracieux ou au stade du recours contentieux.
Il convient de préciser que le fait d’avoir notifié le recours gracieux ne dispense pas de notifier le recours contentieux formé devant le tribunal administratif à la suite de ce recours gracieux.
Attention, le non-respect de cette formalité rend l’action irrecevable.

IV. Vérifier que le bénéficiaire du permis ne commence pas les travaux

Et oui, le fait de contester la légalité du permis de construire ne le suspend pas. Une décision administrative n’est pas suspendue par le seul effet du recours exercé à son encontre. Elle reste donc en vigueur et peut être exécutée tant qu’elle n’est pas annulée par le juge administratif.
En outre, le nouvel article L. 480-13 du Code de l’urbanisme limite la possibilité de demander la démolition d’une construction au motif que le permis de construire a été annulé aux sites sensibles, aux espaces vulnérables, ou aux zones protégés au titre de la préservation du patrimoine architectural et urbain. En conséquence, une construction qui a été achevée sur le fondement d’un permis de construire, à l’époque, légal ne peut plus être démolie au seul prétexte que le permis de construire est ultérieurement annulé.

Il est vrai que le propriétaire d’une construction devenue illégale en raison de l’annulation de l’autorisation d’urbanisme aura quelques difficultés à revendre son bien et à l’assurer.
Mais c’est un risque qu’il peut choisir de prendre.
En conséquence, si le bénéficiaire du permis engage les travaux prévus dans le permis alors même qu’une action contentieuse est engagée à l’encontre de ce dernier, il faut saisir le juge des référés pour obtenir la suspension du permis de construire sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative en attendant que l’action exercée au fond soit jugée.
Pour obtenir la suspension du permis, le juge doit être convaincu de l’urgence qu’il y a à prononcer cette suspension et du doute sérieux qui existe sur la légalité de l’acte attaqué.
Si l’urgence est souvent déduite des travaux qui ont été engagés, le doute sérieux sur la légalité de l’acte peut s’avérer bien plus compliqué à démontrer.

Le parcours pour obtenir l’annulation d’un permis de construire est parfois compliqué, souvent long. Si le permis de construire de votre voisin est manifestement illégal, cette action mérite toutefois d’être sérieusement envisagée.