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  • Parution : mai 2009

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Insolvabilité du locataire et responsabilité de l’agent immobilier, par Christophe Buffet, Avocat

Choisir un locataire est un acte qui doit être empreint de prudence.

Les exigences du bailleur ou de son mandataire relativement à la personnalité du locataire peuvent être si importantes que le législateur a souhaité limiter le nombre des documents qui peuvent être demandés au locataire postulant dans le cadre d’un bail d’habitation : c’est l’objet de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Inversement, le bailleur ou son mandataire peut manquer de prudence et ne pas songer à demander au locataire des éléments qui démontrent sa solvabilité, et conclure un bail avec un cocontractant qui se révélera défaillant, en ne réglant pas les loyers.

Si le bailleur a choisi lui-même son locataire, il n’aura pas de recours contre un quelconque responsable puisqu’il sera lui-même à l’origine de ses déboires.

Mais s’il a mandaté pour cela un professionnel de la gestion immobilière, la mise en jeu de la responsabilité de l’agent immobilier est alors envisageable.

Le principe de cette responsabilité est classiquement jugé, par exemple par un arrêt du 28 mars 1984 de la Cour de Cassation.

On notera que, plaisamment, la Cour relève dans cet arrêt que les juges d’appel avaient rejeté la demande engagée à l’encontre de l’agent immobilier, en considérant que celui-ci avait « pris les précautions d’usage en se référant à la carte de visite du preneur dont les mentions lui conféraient une honorabilité certaine » et que « le fait qu’il circulât dans une automobile de luxe ne pouvait laisser présumer » les difficultés futures de paiement …

Un agent immobilier ne doit donc pas se fier aux apparences...

Plus récemment, un arrêt du 19 mars 2009 retient également la responsabilité de l’agent immobilier qui ne s’était pas assuré de la solvabilité du preneur.

Cette décision est en outre intéressante parce qu’elle relève que son mandant, c’est-à-dire le bailleur, ne pouvait voir subordonner la condamnation de l’agent à réparer le préjudice « à la mise en œuvre de poursuites infructueuses contre le locataire ».

On voit donc que la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas une obligation subsidiaire qui nécessiterait que préalablement le locataire ait été poursuivi vainement, ce qui à dire vrai n’est guère surprenant puisque précisément c’est son insolvabilité qui est à l’origine des difficultés et du litige.

Par Christophe Buffet, Avocat Spécialiste en droit immobilier et en droit public

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