Les conditions de validité d’un mandat de vente immobilière exclusif sont précisées dans la décision de la Cour de cassation dont les références suivent. La Cour de cassation a plus spécifiquement fait application du formalisme imposé au mandat de vente exclusif en matière immobilière et sanctionné un mandat de vente exclusif dont un exemplaire n’avait pas été remis. La sanction pratiquée permet de remettre en cause l’ensemble du mandat et pas simplement la clause d’exclusivité.
Arrêt Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 25 février 2010 pourvoi numéro 08-14787.
Un propriétaire donne un mandat exclusif de vente à une agence immobilière. L’agent immobilier trouve un acquéreur potentiel. Il adresse une promesse de cession conforme aux conditions stipulées dans le mandat.
L’acquéreur potentiel accepte la promesse de cession.
Le vendeur refuse cependant d’y donner suite. Il conteste la validité du mandat exclusif.
L’acquéreur fort de sa promesse assigne pour contraindre le vendeur à accepter la promesse. Le vendeur s’y oppose et demande reconventionnellement la nullité du mandat et de la vente.
Le motif invoqué est le défaut de respect du formalisme relatif à la régularisation du mandat exclusif de vente. Le vendeur reprochait à l’agent immobilier de ne pas lui avoir remis un exemplaire immédiatement du mandat.
La Cour d’appel juge que le fait d’avoir remis tardivement un exemplaire du mandat n’emportait que la nullité de la clause d’exclusivité.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation qui juge au contraire que l’ensemble du mandat se trouvait entaché de nullité.
L’article 78 vise en effet expressément la nécessité de remettre un exemplaire du mandat exclusif au mandant en matière immobilière lorsque le mandat est conclu entre une agence professionnelle et un propriétaire. L’article 78 cependant prévoit cependant que la clause n’est pas applicable.
Cette sanction n’aurait alors aucun impact puisque la vente pourrait toujours alors se conclure, l’agent immobilier ne perdant que l’exclusivité.
La Cour de cassation, confère à ces dispositions une pleine force protectrice en jugeant que le défaut de remise d’un exemplaire pour un mandat exclusif vicie tout le mandat et non seulement la clause d’exclusivité.
La nullité du mandat entraînant la nullité de la promesse l’acquéreur se trouve donc dans l’impossibilité de devenir propriétaire du bien aux conditions fixées initialement. L’acquéreur déçu risque ensuite de se retourner contre l’agent immobilier qui est à l’origine de cette situation.
Par Olivier VIBERT, Avocat, Paris
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Article 6
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l’article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.
Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée.
La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
II - Entre la personne qui se livre à l’activité mentionnée au 7° de l’article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l’article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.
Aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due à une personne qui se livre à l’activité mentionnée au 7° de l’article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.
Article 78 décret 72-678
Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :
1° La vente d’immeuble par lots ;
2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.
Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.
