La troisième Chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée le 1er juillet 2009, sur la compatibilité d’une servitude de passage et du statut de copropriété.
En l’espèce, un immeuble avait été acheté en 1932 par 2 personnes en indivision. L’acte d’indivision mentionnait des servitudes de passage réciproque consenties sur les parties communes. c’est ainsi que les époux propriétaires du 1er étage d’un immeuble et de la moitié divise des annexes (jardin, sous-sol et grenier) ont assigné leurs voisins, propriétaires du rez-de-chaussée et de l’autre moitié divise des annexes, afin de faire constater que l’immeuble relevait du statut de la copropriété.
La Cour d’Appel de Grenoble le 10 mars 2008 a rejeté leur demande au motif que les actes d’acquisition faisaient apparaître l’existence de servitudes de passage qui ne pouvaient en aucun cas se cumuler avec le statut de la copropriété car cela revenait à contraindre l’un des propriétaires à céder sa propriété contre sa volonté au mépris de l’article 545 du Code civil qui dispose : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
La Cour de cassation a cassé cette décision au visa :
de l’article 637 du Code civil qui dispose :
« Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».
et des articles 1, 2 et 3 de la du 10 juillet 1965 qui disposent :
Article 1 : La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
Article 2 : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
les locaux des services communs ;
les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Au motif que l’établissement des servitudes entre les parties privatives de deux lots n’est pas incompatible avec le statut de la copropriété.
Sources :
CA Grenoble Chambre civ. n °1 10 mars 2008 n° 02 :01774, Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08 14.762
Patricia COUSIN
CABINET COUSIN
Avocats au Barreau de Paris
