Acheter un bien immobilier entre amis : le pari gagnant ?

Si vous avez évoqué l’idée dernièrement d’acheter à plusieurs, vous vous demandez quelles sont vos possibilités. Cette idée vous séduit, et on comprend pourquoi. Meilleure capacité d’emprunt, meilleurs taux d’intérêt auprès des banques, des biens de meilleure qualité, sont des arguments qui vous poussent à puiser dans vos économies pour acheter un bien immobilier à plusieurs.

Alors, indivision ou société civile immobilière ? On vous aide à faire le bon choix.

L’indivision pour la facilité, mais à condition de s’entendre.

L’indivision a pour avantage d’être facile. Elle est si simple à mettre en place qu’elle ne nécessite aucune démarche particulière. Enfin presque. Il faut passer devant le notaire pour l’achat du bien immobilier.
Dès l’achat, vous devenez indivisaire, c’est-à-dire propriétaire du bien à hauteur de votre apport financier dans l’achat du bien. Il en est de même pour tous vos amis qui achèteront le bien avec vous.
Mais pourquoi tout le monde avertit-il au sujet de l’indivision  ? Alors même que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”  ? (Pour rappel, si un indivisaire souhaite sortir de l’indivision, en principe, il le peut).
S’il le fait, deux options s’offrent au reste des indivisaires :
- vendre le bien et récupérer chacun sa participation ;
- ne pas vendre le bien et racheter la part de celui qui part.

En réalité, l’indivision peut faire peur pour deux raisons.

D’abord, parce que certaines décisions relatives à l’indivision sont prises à l’unanimité. Il s’agit des actes de disposition. Juridiquement, un acte de disposition comporte par exemple la vente du bien. L’hypothèque quant à elle requiert la majorité des ⅔.
Vous l’avez compris, il s’agit des actes les plus importants. Concrètement, cela signifie que si l’un d’entre vous s’oppose à une décision, elle ne pourra avoir lieu. Jusqu’où pensez-vous que vos amis iront  ? Mais surtout, quel risque êtes-vous prêts à prendre au sujet de vos amis  ? Il faut donc veiller à ce que vous soyez tous sur la même longueur d’ondes parce que l’indivision est loin d’être simple à gérer sur le long terme.

Ensuite, parce que toutes les dettes liées à l’indivision doivent être remboursées par les indivisaires. Qu’est-ce que cela signifie  ? Tout simplement, cela veut dire que si un de vos amis décide de faire des travaux de rénovation par exemple (qui ne sont pas de nature à modifier la destination du bien), et qu’il ne les paye pas, chacun des indivisaires doit rembourser la dette à hauteur de sa quote-part dans l’indivision. Pensez donc bien à vous concerter avec vos amis avant l’achat du bien, connaître leurs moyens financiers, mais aussi leur demander ce qu’ils veulent faire de ce bien.

La SCI pour la sécurité, mais à condition de fonds suffisants.

Pour toutes les raisons exposées plus haut, il est sans doute plus judicieux d’opter pour la création d’une société : la société civile immobilière (SCI). Cette structure juridique vous permet de gérer un bien collectivement.
Cette décision dépend de votre rapport au risque. En effet, le choix de la SCI [1] est plus sécurisant tant il crée une entité protectrice distincte de votre personne : la société.

Mais concrètement, qu’est-ce que cela signifie  ?
Cela veut dire que vous n’êtes pas propriétaire du bien, c’est la société qui achète le bien qui en est propriétaire.

À la création de la société, avec vos amis, chacun d’entre vous deviendra associé de la SCI. Vous rédigerez à cette occasion des statuts qui vous permettront de définir les règles de gestion du bien. Ainsi, il sera préférable de prévoir les situations liées à la vente du bien, à sa gestion, à l’éventuel décès de l’un des associés, etc.
La présence de statuts est la grande différence avec l’indivision, qui elle n’est régie par aucun contrat entre les indivisaires.
Mais la création d’une société n’est pas à prendre à la légère. C’est une solution coûteuse, car elle implique des frais liés au coût de création d’une SCI [2]. Ce dernier est amené à évoluer si vous décidez de passer par un professionnel. Ensuite, préférez le choix d’amis qui habitent près de chez vous. Il y a des obligations administratives propres aux sociétés qui devront être régulièrement faites, mieux vaut donc ne pas être très éloignés géographiquement.

Sauter le pas : bonne ou mauvaise idée ?

Vous l’avez compris, si vous souhaitez investir tous ensemble, vous avez le choix entre l’indivision et la société civile immobilière. Il est très important de choisir des amis en qui vous avez confiance, sans qu’il n’y ait d’antécédents conflictuels et avec qui vous vous sentez prêt à risquer vos économies personnelles.
Qu’il s’agisse d’une indivision ou d’une SCI, pensez à bien vous organiser sur la gestion de votre futur bien commun et n’hésitez pas à vous projeter dans le temps pour éviter un contentieux lié au bien, mais aussi (et surtout) une rupture amicale !

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Vos commentaires

  • par Valérie Bertrand. Juriste , Le 28 mars à 20:13

    Sauf erreur de ma part, on peut être indivisaire mais être lié par une convention d’indivision qui peut peut-être permettre d’éviter la SCI (article 815- 1 du C civil). Cette convention organiserait l’indivision et est encadrée par la loi (articles 1873-1 et suivants du C. civil).
    Spécialisée en droit des sociétés, je confirme que la création et la gestion d’une société, quelle que soit d’ailleurs sa forme, n’est pas à prendre à la légère et implique en effet des coûts.

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