L’acquisition simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit d’un même bien immobilier constitue une opération patrimoniale qui permet de reconstituer la pleine propriété. Cette démarche s’appuie sur les principes fondamentaux du Code civil, lesquels définissent la propriété comme la réunion de trois attributs : l’usus (usage du bien), le fructus (perception des revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien). Le démembrement de propriété, prévu aux articles 578 et suivants du Code civil, organise la dissociation de ces attributs entre, d’une part, le nu-propriétaire et, d’autre part, l’usufruitier. L’article 621 du Code civil précise que l’usufruit s’éteint par la réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de propriétaire, mécanisme dit de « consolidation », qui permet de retrouver la pleine propriété du bien.
L’intérêt principal de l’acquisition conjointe de la nue-propriété et de l’usufruit réside dans la reconstitution immédiate de la pleine propriété. L’acquéreur dispose alors de l’ensemble des droits sur le bien : il peut l’occuper, le louer, percevoir les revenus générés, le vendre ou le transmettre librement, sans avoir à composer avec les contraintes inhérentes au démembrement. Cette opération met fin à la coexistence de droits concurrents, source potentielle de conflits ou de lourdeurs administratives, et permet une gestion unifiée et simplifiée du bien immobilier.
Sur le plan fiscal et patrimonial, l’acquisition de la nue-propriété offre plusieurs avantages notables. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et n’est donc pas imposé sur les revenus fonciers. Il est également exonéré de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, celles-ci étant à la charge de l’usufruitier. Par ailleurs, la nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), seul l’usufruitier étant redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.
L’acquisition de la nue-propriété s’effectue en outre à un prix décoté, généralement compris entre 50% et 70% de la valeur en pleine propriété, selon la durée de l’usufruit, ce qui réduit d’autant les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
En matière de transmission, la stratégie de démembrement s’avère particulièrement efficace. Lors d’une donation ou d’une succession, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, lequel tient compte de l’âge de l’usufruitier. Au décès de ce dernier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans imposition supplémentaire ni frais additionnels.
Ce mécanisme permet d’anticiper la transmission patrimoniale à moindre coût et d’éviter les frottements fiscaux.
Du point de vue de la gestion, la pleine propriété retrouvée confère une liberté totale d’exploitation du bien. L’acquéreur peut le vendre, le louer, l’hypothéquer ou l’occuper, sans devoir solliciter l’accord d’un autre titulaire de droit réel. La distinction des charges et réparations, qui prévaut durant le démembrement (l’usufruitier supportant l’entretien courant et le nu-propriétaire les grosses réparations), disparaît également, ce qui simplifie la gestion quotidienne.
Enfin, l’acquisition en nue-propriété permet d’optimiser la fiscalité sur la plus-value immobilière. En cas de revente après reconstitution de la pleine propriété, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine, ce qui peut réduire l’assiette taxable. Après trente ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt, conformément au régime de droit commun.
De plus, les intérêts d’emprunt contractés pour financer l’acquisition de la nue-propriété peuvent, sous conditions, être déduits des autres revenus fonciers du nu-propriétaire.
En définitive, l’acquisition simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien immobilier constitue une solution patrimoniale efficace et sécurisée. Elle permet de retrouver l’ensemble des droits attachés à la pleine propriété, d’optimiser la gestion et la transmission du patrimoine, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée et d’une grande souplesse dans l’exploitation du bien. Ce mécanisme, solidement encadré par le Code civil et le Code général des impôts, s’impose comme un levier de choix pour les stratégies patrimoniales à long terme.
