L’opposition article 20 en copropriété : de sa mise en œuvre à ses effets.

Par Charles Dulac, Avocat.

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L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de s'opposer au versement du prix de vente d'un bien immobilier afin de récupérer les charges impayées. Cette opposition doit respecter des conditions de forme et de fond.
Description rédigée par l'IA du Village

L’opposition article 20 révèle d’une énième complexité du droit de la copropriété où la revendication de la créance du syndicat des copropriétaires lors de la mutation d’un lot devient un art procédural.
« La simplicité comme une complexité résolue ». Ces propos du sculpteur Constantin Brancusi ont peut-être raisonné dans l’esprit du législateur lorsque a été imaginée la procédure de l’article 20, telle que définie dans la loi unique et fondatrice du droit de la copropriété : la loi du 10 juillet 1965.

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En tout état de cause, on peut s’accorder sur la complexité d’une situation a priori bien simple. Résumons la.
Lorsqu’un propriétaire vend son bien, le notaire se doit de vérifier, entre autres choses, si le syndicat des copropriétaires détient une créance de charges de copropriété à l’encontre de ce vendeur. A ce titre, le notaire signale la vente au syndic, représentant légal et surtout physique de la copropriété, pour qu’il puisse se manifester. Si le vendeur est effectivement tributaire d’une dette de charges, le syndic doit alors l’indiquer au notaire ou, en termes juridiques, faire une opposition sur le prix de vente. C’est la fameuse opposition article 20. A la suite de cela, la quote-part de prix est bloquée sur le prix de vente et les parties disposent d’un délai de trois mois pour s’accorder sur son sort, défaut de quoi les sommes seront libérées au profit du syndicat des copropriétaires ou une contestation sera soulevée devant le tribunal, par une demande du vendeur de mainlevée de l’opposition. Sur le papier, aucune difficulté pour un syndic quant à sa mise en œuvre.

Eh bien détrompez-vous ! L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas un texte court et sa longueur est à l’image de sa complexité…ici résolue.

Débutons par le commencement. Le propriétaire d’un ou plusieurs lots de copropriété décide de procéder à leur transfert. On parle de transfert car cela englobe tout type de mutations : de la vente pécuniaire à l’héritage, de la cession amiable à la vente judiciaire. Quoi qu’il en soit, lorsqu’un transfert est réalisé en copropriété, il se doit d’être notifié sans délai au syndic en exercice. Cette obligation qui s’impose au notaire, ou à l’avocat poursuivant en cas de vente judiciaire, résulte de l’article 6 du décret du 17 mars 1967. La raison d’une telle injonction est simple, le changement de copropriétaire doit être indiqué au syndic pour qu’il lui soit opposable. Par ailleurs, cet avis de mutation de l’article 6 comporte des indications, notamment sur l’identification du copropriétaire futur, qui permettront au syndic d’actualiser sa base de donnée et de notifier ses correspondances au nouveau propriétaire concerné. Il s’agit donc d’une obligation primordiale dans la vie d’une copropriété.

Une fois la notification article 6 effectuée, le notaire dispose cette fois-ci d’un délai de 15 jours pour adresser en lettre recommandée avec accusé réception au syndic un avis de mutation article 20. Cet avis, destiné à permettre au syndic de recouvrer les créances du syndicat des copropriétaires, est le point de départ de l’opposition article 20. Il faut comprendre que même si ce texte a été remanié et clarifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (Loi ALUR), la pratique excipent encore aujourd’hui un grand nombre de difficultés dans la mise en œuvre de l’opposition article 20, lesquelles aboutissent généralement en contentieux devant un tribunal. Aussi, connaître les règles de formalité en la matière peut s’avérer utile.

  • L’opposition article 20 c’est tout d’abord une question de forme : pour revendiquer la créance du syndicat des copropriétaires sur une partie du prix de vente, le syndic doit faire preuve d’une maitrise certaine de l’art procédural. Plusieurs conditions sont posées quant à l’exercice de l’opposition sur le prix de vente.

Tout d’abord, l’opposition article 20 doit être notifiée dans les délais. Dans le détail, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis […] ». L’avis en question est bien la notification du notaire visant l’article 20. Si la jurisprudence a pu considérer que le syndic pouvait former opposition à tout moment tant que l’avis de mutation n’avait pas été notifié par le notaire, en revanche, une fois l’acte notarial accompli, la cour de cassation a conforté une application formelle des conditions de l’article 20. A ce titre, la cour a pu affirmer de manière constante qu’une opposition formée par le syndic hors du délai de 15 jours, à compter de l’avis de mutation du notaire, devait être considérée comme irrecevable [1].

Ensuite, l’opposition article 20 doit être signifiée par Commissaire de justice (ex-Huissier) entre les mains du notaire qui réalise la vente (ou de l’avocat poursuivant dans le cadre d’une saisie immobilière). C’est la suite de l’article 20 qui indique :

« […] le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ».

Toujours dans cette logique d’application stricte, la Cour de cassation a également pu rappeler que l’opposition, étant un acte de procédure, doit être obligatoirement notifiée par acte d’huissier [2]. Une lettre simple ou même une lettre recommandée du syndic au notaire serait inopérante [3].

Enfin, l’opposition article 20 doit respecter des mentions obligatoires. Pour rappel, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionne par la nullité les opposition qui n’énoncent pas « le montant et les causes de la créance ». L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise justement les conditions relatives au contenu de l’opposition article 20 :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus
 ».

En d’autres termes, le syndic devra faire inscrire dans son opposition :

  • L’origine de la créance
  • A quel titre elle est privilégiée, en précisant à quelle date elle a pris naissance.

La jurisprudence sanctionne lourdement les oppositions inexactes dans leur contenu, notamment celles qui ne préciseraient pas les causes de la créance ou se fonderait sur des sommes provisoirement évaluée [4].

  • L’opposition article 20 c’est également une question de fond : il découle de l’obligation précitée de se prévaloir d’une dette légitime. Effectivement, si le syndic peut revendiquer un certain nombre de créances pour le compte du syndicat des copropriétaires (charges de copropriété, dette de travaux, demande de provision…), encore faut-il qu’elles soient certaines.

Justement, l’opposition article 20 ne garantit que les créances certaines, liquides et exigibles. Cette exigence est en soit assez compréhensible. L’opposition article 20 doit être considérée comme un premier acte de saisie-attribution exorbitant en ce que le syndicat des copropriétaires peut, sans obtenir de titre judiciaire préalable et sans mettre en œuvre une exécution forcée, récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente. De ce fait, ce pouvoir doit être restreint à des sommes légitimement acceptées. Par exemple, en se référant au recouvrement de charges de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la dette n’est appréhendable, au titre de l’opposition que si les charges ont été dûment approuvées en assemblée générale (certaines), chiffrées et ventilées en fonction de tantièmes (liquides) et fait l’objet d’appels de fonds (exigibles).

A contrario, l’opposition article 20 ne garantit ni les créances incertaines, ni les créances accessoires. Exit alors les honoraires du syndic, de l’avocat, les frais d’huissier et autres dépenses dont l’octroi ne dépend que d’une décision de justice.

Exit également les créances provisoires ou éventuelles. Par exemple, le syndic ne peut pas revendiquer dans son opposition article 20 une somme correspondant à des travaux que le copropriétaire s’était engagé à financer dans l’avenir mais qui n’ont pas été votés lorsqu’il était copropriétaire. Il revient au syndic de purger ces sommes mais aussi au notaire d’être vigilent. A défaut de quoi, une contestation de l’opposition pourra être formée.

  • L’opposition article 20 n’est pas non plus une fin en soit : il ne s’agit pas simplement d’un geste de forme, cet acte de procédure a évidemment des effets.

L’effet principal de l’opposition article 20 est de rendre indisponible le prix de vente.

Entendons-nous bien, le blocage sur le prix de vente ne se fait qu’à concurrence du montant revendiqué par le syndic dans son opposition. En outre, il s’agit, dans un premier temps, d’une simple indisponibilité et non d’un transfert des fonds comme pourrait le permettre une exécution forcée fondée sur un titre judiciaire. C’est l’un des éléments protecteur de la procédure d’opposition qui ne permet pas au syndic de se servir directement, ce qui inciterait évidemment aux abus. La procédure d’opposition article 20 nécessite donc une deuxième étape de validation pour permettre un déblocage de la somme au profit du syndicat des copropriétaires. Cette validation peut intervenir soit dans le silence du vendeur (ex-copropriétaire) « dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière » [5], soit en cas d’accord entre les parties.

Le second effet de l’opposition article 20 et de permettre au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre son privilège spécial. Découlant désormais de l’article 2402 du Code civil, ce « super-privilège » permet au syndicat des copropriétaires de surpasser les autres créanciers, même fiscaux, pour les charges échues dans l’année en cours et dans les deux années précédentes. De ce fait, il sera payé pour cette période avant tous les autres éventuels poursuivants du vendeur. Cet effet est d’autant plus intéressant quand l’opposition est formée dans le cadre d’une saisie immobilière (vente judiciaire). Effectivement, l’adjudication d’un bien implique souvent une multitude de créanciers. Or, lors de la distribution du prix, le syndicat des copropriétaires pourra se prévaloir de ce privilège qu’il aura consigné préalablement dans le cadre de son opposition.

  • L’opposition article 20 peut être contestée : c’est ce qu’on appelle une demande de mainlevée. Elle est formulée par le vendeur, ex-copropriétaire, dans le délai de trois mois imparti. Elle est requise judiciairement devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble, soit devant une juridiction du fond (conseillé), soit devant un juge des référé, en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse. La demande de mainlevée peut porter sur l’intégralité de la créance, ou simplement être partielle.

Le principal risque d’une opposition article 20 irrégulière pèse sur le syndic. En effet, s’il s’avère que l’opposition est finalement annulée du fait d’un défaut dans le respect de la procédure, la créance du syndicat des copropriétaires demeure donc impayée.

Or, durant ce laps de temps, le délai de prescription (raccourci à cinq années dorénavant) n’a pas été interrompu et peut être écoulé. De même que le risque d’insolvabilité du désormais ex-copropriétaire est existant. S’il s’avère donc par la suite que la créance ne soit plus récupérable, le syndic peut voir sa responsabilité engagée. Ainsi, sa vigilance dans ce type d’acte se doit d’être accrue.

Charles Dulac
Avocat au Barreau de Paris
contact chez dulac-avocat.com

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Notes de l'article:

[1Cass. 3ème Civ., 26 mai 1994, n°19-17.143.

[2Cass. Civ. 3ème, 18 décembre 1996, n°94-18.754.

[3Ca Aix-en-Provence, 19 avril 1988, JCP n°1989, n°41.

[4Ca Paris, 23ème Ch. B, 26 octobre 2005, JurisData n°2005-288522.

[5Article 20 - loi du 10 juillet 1965.

"Ce que vous allez lire ici". La présentation de cet article et seulement celle-ci a été générée automatiquement par l'intelligence artificielle du Village de la Justice. Elle n'engage pas l'auteur et n'a vocation qu'à présenter les grandes lignes de l'article pour une meilleure appréhension de l'article par les lecteurs. Elle ne dispense pas d'une lecture complète.

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  • Bonjour Maître
    Si j’ai bien compris pas d’opposition implique pas de privilège : c’est bien cela ?
    La contestation de l’opposition peut-elle faite par un créance hypothécaire ? Et si oui quand ? Et comment ?
    Cordialement

    • par Me Charles DULAC , Le 15 février à 17:52

      Chère Madame,

      Il est clair qu’en l’absence d’opposition, la revendication du privilège du Syndicat sera compromise d’autant qu’il ne pourra pas se manifester dans la distribution du prix de vente auprès des autres créanciers.

      La contestation de cette distribution peut être contestée par un autre créancier inscrit, notamment dans le cadre des saisies immobilières.

      Bien à vous.

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