Peut-on augmenter un loyer ?

Selon l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation qu’au jour de son renouvellement et s’il est manifestement sous-évalué.

Imaginons que le bail de votre locataire arrive à échéance le 15 avril 2015 et qu’il ne paie que 1 000 € par mois pour un beau deux pièces confortable, de 40 m2, au dernier étage d’un immeuble moderne, avec ascenseur, un balcon et plein sud. Vous avez des amis qui paient le même prix pour la même surface, mais dans un immeuble vétuste, sans ascenseur et sans balcon.

La procédure pour augmenter le loyer est la suivante :

1. Établir les références

En vertu de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le loyer ne donne lieu à réévaluation au jour de son renouvellement que s’il est manifestement sous-évalué.

Afin d’évaluer le juste loyer d’un appartement à Paris, il faut que le propriétaire fournisse six références dans le même immeuble, ou dans le même groupes d’immeuble, ou bien à proximité dans le même quartier.

Sur les six références, quatre d’entre elles doivent concerner des locations de plus de trois ans avec le même locataire.

Ces logements doivent avoir des caractéristiques comparables, en termes de taille, nombre de pièces, confort, standing, environnement, exposition, étages, qualité de la construction, isolation – ce qui n’est évidemment pas si facile à trouver.

Comment trouver, en effet, à proximité du vôtre, d’autres appartements qui aient exactement les mêmes caractéristiques et dont les locataires aient trois ans d’ancienneté ?

Pour obtenir ces références on peut s’adresser à deux organismes :

Observatoire des loyers
www.olap.asso.fr

Association départementale d’information sur le logement (ADIL 75)
www.adil75.org

2. Le plafond réglementaire

Imaginons que vous ayez finalement trouvé six appartements analogues, dont le loyer moyen est de 1 250 euros. Votre liberté de fixer un nouveau loyer n’est pas totale

Pour des raisons sociales, le gouvernement veut en effet encadrer la hausse des loyers. Il publie chaque année un décret limitant cette augmentation. Le dernier n° 2013-689 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en date du 30 juillet 2013 s’applique à la commune de Paris pour une durée de 12 mois.
L’article 4 de ce décret précise :
« 
Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse de loyer excède la plus élevée des deux limites suivantes :
 1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au d du même article 17 »

En d’autres termes, le propriétaire ne peut pas fixer le nouveau loyer au même prix que ceux qu’il a fournis en référence pour des logements équivalents. Il doit limiter l’augmentation à la moitié de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des références.

Puisque l’ancien loyer n’était que de 1 000 euros par mois, l’augmentation proposée ne peut être que de 1250 – 1000 soir 250 divisés par deux, soit 125 euros.

3. La proposition de renouvellement

Vous devez donc adresser à votre locataire la proposition d’un nouveau loyer de 1 125 € mensuels six mois avant la fin du bail, soit le 15 octobre 2014 dans l’hypothèse d’un bail à échéance le 15 avril 2015, par lettre recommandée avec AR ou exploit d’huissier.

Cette proposition doit indiquer obligatoirement les éléments suivants :

 le nouveau loyer proposé ;
 les six références sur lesquelles vous vous appuyez ; ;
 la reproduction intégrale de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

«  Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie. »

4. L’acceptation ou le refus du locataire

a. En cas d’acceptation

À la réception de la proposition de renouvellement, le locataire a deux mois pour répondre. S’il est d’accord avec le nouveau loyer demandé, il est indispensable de formaliser cet accord en établissant un avenant au bail.
Si le locataire ne répond pas dans le délai de deux mois, soit avant le 15 décembre 2014, son silence est alors assimilé à un refus.

b. En cas de refus du locataire

Si le locataire refuse le nouveau loyer ou s’il ne répond pas, le propriétaire doit alors impérativement saisir la Commission départementale de conciliation qui tentera de concilier locataire et propriétaire.

En pratique, c’est le propriétaire qui doit saisir la Commission départementale de conciliation, et il doit le faire dès le quatrième mois précédant l’échéance du contrat, pas avant, mais sans tarder, donc dès le 16 décembre 2014. A défaut, il ne disposerait pas du temps suffisant pour la procédure permettant de trouver un accord sur le nouveau loyer, et le bail serait reconduit avec l’ancien loyer.

Locataire et propriétaire sont convoqués devant la Commission et chacun doit faire valoir ses arguments. Vous vous appuierez, bien sûr, sur les références que vous avez réunies. Une fois l’audition terminée, la commission rend son avis. Il se peut aussi qu’elle le notifie par courrier. Elle est tenue de faire connaître son avis dans les deux mois à compter de sa saisine, soit peu après le 15 février 2015.

L’avis de la Commission ne s’impose ni au locataire, ni au propriétaire.
A défaut d’accord, le propriétaire doit alors saisir le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble avant l’échéance du contrat de bail. Il est donc nécessaire d’être attentif aux délais afin d’être dans les temps pour saisir le tribunal.

Si la commission n’a pas été saisie, ou trop tardivement pour permettre au propriétaire de saisir le tribunal avant l’échéance du bail, celui-ci se reconduit au loyer antérieur.

5. Application de l’augmentation étalée dans le temps

Lorsque propriétaire et locataire sont d’accord sur la hausse de loyer, il reste à l’appliquer. La hausse s’étale obligatoirement sur plusieurs années, dans les conditions suivantes :
Une distinction doit être faite selon que l’augmentation représente plus ou moins de 10 % du loyer :

• si la hausse est inférieure à 10 %, l’augmentation est étalée sur trois ans (par tiers annuels) ;

• si elle est supérieure à 10 %, ce qui est le cas de celle que vous réclamez (125 euros par rapport à un loyer initial de 1000 euros), l’augmentation est étalée sur six ans (par sixièmes annuels, soit 21 euros de plus par mois chaque année). Notons que cela n’oblige pas à consentir un bail de renouvellement d’une durée de six ans. On renouvellera le bail pour trois ans, en appliquant un sixième de la hausse par an, et au bout de trois ans on fera un nouveau renouvellement dans les mêmes conditions.

Il faut donc au propriétaire beaucoup d’efforts et de persévérance pour parvenir à réévaluer très progressivement un loyer manifestement trop bas…