Dans tous contrats de baux, l’une des obligations principales du bailleur est son obligation de délivrance.
Cette obligation est fondée sur l’article 1719-1° du code civil qui dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
C’est au visa de cet article que la Cour de cassation a rendu un arrêt le 1er juin 2022 dans lequel elle retient que le défaut de permis de construire, du local commercial donné à bail, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
En l’espèce, un bail commercial a été consenti au profit d’une société exploitant un commerce de pizzas à emporter.
Le preneur a sollicité la résiliation du bail commercial pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance au motif que le local commercial n’aurait pas fait l’objet d’un permis de construire.
Il demandait la résolution du bail avec effet rétroactif au jour de la prise d’effet du bail et, en conséquence, le remboursement des loyers versés, depuis lors, ainsi que des dommages et intérêts pour les préjudices subis.
Cette société faisait ainsi valoir que ce défaut de conformité administrative était source de troubles d’exploitation consistant en :
des difficultés pour assurer les lieux ;
un frein à sa capacité de vendre son fonds du fait du risque de perte du local en cas d’injonction administrative de démolir.
La Cour d’appel avait rejeté la demande du preneur au motif que l’absence de régularité administrative du local n’avait aucune incidence directe sur l’exploitation du fonds de commerce du preneur et qu’il n’était pas rapporté la preuve d’un courrier de l’administration lui enjoignant de quitter les lieux.
En cassant l’arrêt d’appel au visa de l’article 1719 du Code civil, la Cour de cassation rend un arrêt publié au bulletin qui mérite toute son attention et vient élargir, une fois de plus, l’obligation de délivrance conforme à la destination pesant sur le bailleur.
De plus, elle précise également que la cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil en déboutant le preneur de sa demande de restitution de l’intégralité des loyers, versés en exécution du bail, alors même que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance depuis l’origine du bail.
Rappelons que l’article 1184 du Code civil concerne la condition résolutoire et qu’il dispose que :
« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »
De ce fait, il convenait de résoudre le contrat de bail et non pas de le résilier et, par conséquent, de restituer l’intégralité des loyers versés, la résolution du contrat pour absence d’exécution ou exécution imparfaite dès l’origine entraînant son anéantissement rétroactif.
Civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-11.602
