Par Jacques Gobert, Christophe Jervolino et François Morabito, Avocats.
 
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  • Parution : 19 novembre 2019

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Guide de lecture.
 

Bail commercial : les travaux de ravalement sont-ils des "grosses réparations" ou des "travaux d’entretien" ?

Les travaux de ravalement sont souvent onéreux. Néanmoins, ils ne sont pas tous de même nature. Est-ce au bailleur ou au preneur de s’acquitter des charges liées aux travaux de ravalement ?

Bien avant la Loi Pinel et son décret d’application [1], la jurisprudence s’est efforcée de distinguer les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil et les réparations d’entretien prévues à l’article 605 du Code civil.

1) Quelle est la nature des travaux de ravalement ?

Il convient de se demander si le ravalement concerne la structure et la solidité générale de l’immeuble ou non.

Par un arrêt du 9 mai 2019, la Haute juridiction a rappelé que [2] :
- « les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » ;
- « les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble ».

Pour les travaux de ravalement, il existe donc deux possibilités :
- Le ravalement est une « grosse réparation » : les charges sont supportées par le bailleur, sauf clause contraire pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014.

Exemple : les travaux de ravalement qui comportent le traitement au silicone de la façade en briques poreuses et le remplacement de panneaux en tôle [3].

Attention : pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire les travaux de ravalement qui constituent les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

- Le ravalement est une « réparation d’entretien » : les charges sont supportées par défaut par le bailleur, mais le bail commercial peut prévoir qu’elles seront supportées par le locataire.

Exemple : le ravalement consistant en des travaux de peinture et de zinguerie [4].

2) La distinction entre « les travaux d’entretien » et les « travaux de ravalement ».

Dans une résidence de tourisme située en Savoie et exploitée par un gestionnaire, des copropriétaires avaient voté en assemblée générale la réalisation de travaux de lasure sur les façades des chalets (application d’un revêtement de protection).

Les baux commerciaux avaient fait l’objet d’avenants (identiques) du 26 octobre 2012 qui excluaient expressément que les travaux de ravalement soient assumés par le preneur.

Question : les travaux de lasure constituent des travaux d’entretien ou des travaux de ravalement ?

Selon un jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 8 novembre 2019 [5] :
- « un ravalement de façade se définit comme une remise à neuf des façades nécessitant une mise à nu des bois de façade. »
- « il a été procédé à un ponçage manuel avec époussetage des boiseries et application de deux couches de lasure, ponctuellement trois couches. A aucun moment, il n’est fait état d’une mise à nu du bois. »
- «  Le coût des travaux certes important est constitué pour un tiers par la mise en place du chantier en raison de moyens d’accès (échafaudage) nécessaires. Il n’est donc pas déterminant pour estimer la nature des travaux. »
- « le ponçage n’est pas spécifique au ravalement et est nécessaire y compris pour un simple lasurage pour permettre au produit de mieux adhérer. En conséquence, il est établi que les travaux votés et dont il est demandé le remboursement constituent des travaux d’entretien et non de ravalement. »
- Les requérants justifient du montant versé par chacun d’eux au titre des appels de charges de copropriété pour le lasurage des boiseries. Il sera fait droit à leur demande en paiement ».

Ce récent jugement permet de retenir plusieurs enseignements :
- Un ravalement de façade implique une remise à neuf des façades et donc une mise à nu des bois de façade ;
- A défaut, il s’agit de simples travaux d’entretien ;
- Peu importe le coût des travaux qui n’est pas déterminant pour estimer la nature des travaux.

En l’occurrence, comme il n’y avait pas eu de mise à nu du bois, le juge a estimé que les travaux de lasure constituaient des travaux d’entretien, qui pouvaient être mis à la charge de l’exploitant de la résidence de tourisme. Le gestionnaire a ainsi été condamné à rembourser les copropriétaires qui avaient fait l’avance de la prise en charge des travaux de lasure des façades des chalet.

En définitive, pour savoir qui du bailleur ou du preneur doit payer les charges liées aux travaux de ravalement, il faut :
- Analyser chaque clause du bail commercial au regard de l’application ou non des dispositions de la Loi Pinel ;
- Vérifier ensuite la nature des travaux (travaux d’entretien ou travaux de ravalement) et, s’il s’agit de travaux de ravalement, constituent-ils des grosses réparations ou non ?

Au regard de la complexité de la répartition des charges dans le cadre d’un bail commercial, il est conseillé au bailleur ou au preneur de solliciter l’expertise d’un cabinet d’avocats spécialisé.

Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES
Avocat Associé
www.gobert-associes.fr
Mail : fmorabito chez gobert-associes.com

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Notes de l'article:

[1Loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014

[2Cass., 3e civ., 9 mai 2019, 18-14.123

[3Cass., 3e civ., 12 avril 1995, n° 93-12.849 : JurisData n° 1995-000901

[4Cass. 3e civ., 30 mai 1996, n° 94-14.700

[5Jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 8 novembre 2019, N° RG 17/00147

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