1. L’erreur majeure : occuper gratuitement le bien.
Beaucoup de résidents de juridiction non française détiennent un bien immobilier au travers d’une SA (ou société de capitaux en général). Parfois, c’est un choix par souci de discrétion. Parfois, il s’agit d’une situation subie des suites d’un héritage. Il s’agit souvent d’une résidence secondaire occupée occasionnellement à titre gratuit pour les vacances et/ou quelques week-ends.
Dans cette situation, les comptes de la société ainsi que les liasses fiscales ne déclarent aucune recette, voire ne sont pas déposés régulièrement en France.
Un contrôle fiscal peut alors s’avérer coûteux lorsque l’administration fiscale découvre cette situation ! Les SA étrangères sont assimilées à des SA françaises et ont donc une vocation économique. Renoncer à percevoir des recettes (les loyers des vacanciers, associés ou non !) n’est pas conforme à leur nature commerciale. Cette décision relève même de l’acte anormal de gestion de la part du dirigeant.
2. Quelles conséquences ?
Dans le cadre d’un contrôle, l’administration va alors rectifier le résultat de la société afin d’y inclure les recettes qu’elle aurait dû percevoir (loyers) et les soumettre à l’impôt sur les sociétés (taux de droit commun : 25%). Elle pourra y ajouter des majorations (40%) et des intérêts de retard (2,4% par an).
Modifier l’objet social en indiquant que la société a pour objet de mettre le bien qu’elle détient à la disposition gratuite des associés permet-il de s’affranchir de ces règles ? Il a récemment été jugé que non (Conseil d’Etat 22 juillet 2022) concernant une société suisse qui détenait un bien à Cannes.
Cette réponse était assez prévisible car ce raisonnement est fixé depuis longtemps mais on peut louer la tentative concernant la modification de l’objet social de la société. Les contribuables avaient sans doute anticipé le contentieux.
3. Quelles solutions pour éviter une telle rectification ?
La solution la plus simple consiste pour les associés occupant à payer un loyer à la société et de déposer les liasses fiscales correspondantes. Cette solution est rarement satisfaisante pour les associés qui voient le coût d’occupation de leur bien augmenter : voilà un loyer à payer ainsi que de l’impôt sur les sociétés en plus des autres charges (taxes locales, électricité, entretien, éventuelles charges d’emprunt...).
Exploiter le plein potentiel économique du bien immobilier prend alors tout son sens afin que le bien s’autofinance. Cette exploitation peut se faire en location meublée saisonnière ou en activité para-hôtelière qui présente également de nombreux avantages (et mériterait à elle seule plusieurs articles).
Si l’exploitation économique rebute les associés ou n’est matériellement pas envisageable pour plusieurs raisons, alors il est crucial de repenser le mode de détention de ce bien. Structurer judicieusement l’acquisition dès le départ est un idéal !
Cependant, lorsque cela n’a pas été possible ou que les projets ont changé, il est préférable d’étudier un changement de mode de détention avant que l’administration ne vienne demander une addition... salée !
