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  • Parution : 5 mai 2020

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Guide de lecture.
 

Comment sécuriser son bien immobilier locatif.

Face aux nombreuses incertitudes liées à l’évolution de la législation des retraites, du risque de l’investissement en bourse et de l’extrême faiblesse de la rentabilité des livrets d’épargne, l’investissement locatif a le vent en poupe depuis quelques années.
L’investissement locatif permet de percevoir un revenu régulier et son financement est en général réalisé aux ¾ par les loyers qui seront perçus.
S’il peut être alléchant d’avoir recours à ce type d’investissement, il faut néanmoins être prudent et prendre le temps de sécuriser au mieux son investissement.
A défaut, l’investissement pourra s’avérer être une grande source de difficultés.

Cet article n’a pas vocation à donner des conseils sur le type de bien à acheter, les lieux géographiques à privilégier ou le montant du loyer à fixer. L’objectif de cet article est de présenter les points principaux à étudier lors de la mise en place du projet d’investissement immobilier locatif.

1. La sécurisation du bien avant la mise en location

A . La phase de travaux.

- s’entourer de professionnels de la construction

Si pour des questions économiques il peut être tentant de réaliser soi-même les travaux de rénovation du logement, il ne faut pas minimiser les conséquences qui peuvent en découler.
En effet, le propriétaire qui réalise lui même les travaux dans son logement (ou les fait réaliser par un tiers sans contrat) prend délibérément le risque de ne pas être assuré en cas de dommage intervenant sur l’ouvrage après réalisation.

Les garanties telles que la garantie de parfait achèvement ou la garantie décennale ne pourront couvrir les ouvrages réalisés. Ainsi, l’économie réalisée en amont de la réalisation des travaux de rénovation s’avérera parfaitement inutile en cas de désordre constaté sur les ouvrages réalisés.

Certains postes, tels que l’électricité, la pose des menuiseries ou la pose d’une chape en ciment ne devraient jamais être réalisés par des non-professionnels de la construction car ils sont la source de nombreuses difficultés après leur réalisation.

- sécuriser l’accès au logement

Les logements en travaux, vides de toute occupation, sont plus souvent la cible de squatteurs.
Pour éviter que des personnes s’introduisent dans le logement en travaux, il est recommandé de le sécuriser, notamment par l’installation d’une alarme.

Dans l’hypothèse où le logement ferait l’objet d’une occupation illicite, il serait nécessaire d’agir en urgence.

Un seul conseil : agir rapidement !

En effet, le bailleur ne dispose que d’un délai de 48 heures pour déposer plainte et demander aux forces de l’ordre de procéder à une expulsion immédiate (à noter qu’il s’agit d’un délai d’usage, aucun texte législatif ne l’impose).
Passé ce délai, il faudra entamer une procédure judiciaire dans les plus brefs délais pour obtenir une décision ordonnant l’expulsion et le recours de la force public.

En effet, en aucun cas le bailleur ne pourra soi-même procéder à une expulsion manu militari de la personne sans droit ni titre.
Dans le même sens, le bailleur ne pourra pas changer les serrures de la porte d’entrée du logement. A défaut, il pourrait faire l’objet de poursuites pour violation du domicile et être condamné.

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN du 23 novembre 2018, a renforcé la lutte contre l’occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d’habitation en supprimant d’office tout délai laissé aux squatteurs.

Néanmoins, il sera nécessaire de veiller à ce que chaque condition relative à la définition de l’occupation illicite soit effective, au risque que les délais de maintien dans les lieux s’appliquent. La rédaction du procès-verbal de constat de l’huissier est l’élément primordial et il convient de porter une attention particulière à sa rédaction.

Le recours à un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé dès l’observation des faits de squat afin de pouvoir obtenir dans les meilleurs délais une solution à l’occupation illicite constatée.

B. La phase de recherche du locataire.

- le dossier locataire

Afin de pouvoir s’assurer de la capacité financière du candidat à la location, le propriétaire d’un logement se doit de constituer un dossier. Ce dossier ne peut contenir d’autres pièces que celles déterminées par le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Ces pièces sont :
• Une pièce justificative d’identité (carte nationale d’identité française ou étrangère, passeport, carte de séjour temporaire, carte de résident, …)
• Une seule pièce justificative de domicile (notamment les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, …)
• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles (contrat de travail ou de stage, extrait du registre du commerce et des sociétés ou du registre des métiers ou certificat d’identification de l’INSEE, ...)
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, trois derniers bulletins de salaires, deux derniers bilans, …)

Il est interdit de demander au candidat locataire un extrait de ses comptes bancaires.

Il appartiendra au propriétaire de vérifier la véracité des pièces données par le candidat, notamment en contactant l’ancien bailleur ou l’entreprise afin de vérifier qu’il ne s’agit pas de faux document.

Une vérification des documents fiscaux peut se faire très facilement sur le site impots.gouv.fr/verifavis.

- les garanties locatives

Afin d’assurer les revenus locatifs en toute sérénité, trois types de garanties locatives sont proposées au bailleur :
• La garantie des loyers (GLI) : permet l’indemnisation du bailleur en cas de loyers impayés par le locataire. Son coût est entre 2 et 3,5 % du loyer.
• La garantie de vacance locative : permet l’indemnisation du bailleur pour la période d’absence de location entre deux locations. Son coût est entre 1 et 1,5 % du loyer annuel.
• La garantie de carence locative : permet l’indemnisation du bailleur en cas de vide locatif dès la première mise en location. Son coût est d’environ 1 % du prix d’achat du bien mis en location.

- la caution

La caution est une personne ou société qui s’engage à régler les loyers non versés par le locataire. Un acte de cautionnement devra être signé par les parties et respecter un formalisme précis, sous peine de nullité.

Si cette garantie est souvent demandée, il est néanmoins nécessaire de préciser qu’elle peut avoir ses limites, dès lors que la caution peut elle-même ne pas être à même de régler la dette locative. La vérification du dossier de la caution est un point à ne pas négliger, tout en respectant les conditions imposées par décret quant aux documents pouvant être demandés.

Depuis le 20 janvier 2016, l’Etat peut se porter caution du locataire. Il s’agit de la garantie VISALE. Ce système garantit aux bailleurs du parc privé le paiement des loyers impayés durant les trois premières années du bail (dans la limite d’une certaine somme fixée selon la situation du logement).

C. Le recours au bail notarié.

Le bail notarié est un bail qui est rédigé et signé devant notaire.
Le principal avantage de cet acte authentique est qu’il est constitutif d’un titre exécutoire. Il ne sera donc pas nécessaire d’obtenir un jugement pour avoir le titre exécutoire qui permettra de saisir les comptes bancaires du locataire défaillant.

Ainsi, le bailleur bénéficiera d’un gain de temps non négligeable en ne devant pas saisir le tribunal des difficultés de paiement de son locataire.

Cette sécurité juridique que confère le bail notarié a un coût qu’il faut prendre en compte dans l’investissement locatif. Le coût de ce bail notarié est fixé par la loi et correspond à un demi-mois de loyer.

En cas de bail meublé, lequel fait en général l’objet d’une plus grande rotation, il ne sera pas forcément opportun de réaliser un bail notarié, pour une question de coût.

Attention, le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire. En outre, il ne faut pas oublier que le locataire pourra toujours demander des délais de paiement devant le Juge de l’exécution.

2. La sécurisation du bien pendant la location.

A. L’assurance du logement par le locataire.

Le locataire titulaire d’un bail d’habitation (logement vide, meublé ou bail mobilité) a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre (incendie, dégâts des eaux, ...).
La production de cette attestation d’assurance doit se faire au moment de la conclusion du contrat.
Chaque année, le bailleur peut demander au locataire de justifier de son obligation.

A défaut de production de l’attestation d’assurance, le bailleur peut choisir de résilier le contrat de bail ou de souscrire une assurance à la place du locataire.

Dans le cas où le contrat de bail contiendrait une clause résolutoire, le bailleur peut adresser par voie d’huissier un commandement de produire une attestation d’assurance, sous peine de voir le contrat de bail résilié. Si dans le délai d’un mois le locataire ne réagit pas, le bailleur peut saisir le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire défaillant dans ses obligations.

Un conseil : prévoir une clause résolutoire dans le contrat de bail pour gagner du temps en cas de procédure.

En effet, sans clause résolutoire, il sera nécessaire d’assigner devant le juge du fond et non le juge des référés, ce dernier étant le juge de l’urgence et par nature plus rapide.

B. Les loyers impayés.

En cas de loyers impayés, il ne faut pas perdre de temps pour agir. Dès le premier impayé de loyer, il est opportun de prendre contact avec son locataire afin de comprendre le défaut de règlement dans les délais fixés au contrat de bail.

Si la situation ne se règle pas rapidement, il sera nécessaire d’adresser au locataire défaillant une mise en demeure de régler les loyers dans un délai maximum de huit jours.

A défaut de règlement par le locataire, il sera impératif de signifier un commandement de payer, par voie d’huissier. Sans cet acte, il ne sera pas possible d’engager une procédure en saisissant le Juge des référés.

Devant le Juge, le bailleur pourra demander :
• la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
• l’expulsion du locataire ;
• une provision correspondant aux loyers impayés ;
• une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résolution du bail.

Un seul conseil : ne pas attendre pour saisir le Juge des référés !

En effet, de nombreux délais sont incompressibles avant de pouvoir obtenir l’expulsion du locataire défaillant.
• 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer pour pouvoir assigner devant le Juge
• 2 mois entre la date d’assignation et la date d’audience
• 2 mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux pour pouvoir solliciter l’exécution forcée de l’expulsion
A ces délais incompressibles, il faut ajouter la durée de la procédure devant le Juge, qui peut s’étaler entre 1 et 6 mois (la présence d’un avocat adverse pouvant faire retarder la procédure).

C. La détérioration du bien.

Lors de la mise en location du bien, un état des lieux devra être établit pour que l’état du bien soit stigmatisé. Cet acte, annexé au contrat de bail, est primordial car il servira de comparatif lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie du locataire.

Un seul conseil : être précis !

A compter de la réalisation de l’état des lieux de sortie, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie ou à défaut justifier des retenues qu’il opère au regard de la dégradation constatée du bien.

Si le montant des travaux de réfection du bien loué est supérieur au dépôt de garantie, il sera nécessaire d’engager une procédure devant le Tribunal (au fond, pas en référé) afin d’obtenir un titre exécutoire correspondant au montant des travaux à réaliser.

En conclusion : investir dans un bien immobilier pour le louer peut être financièrement intéressant mais il est nécessaire de mettre en place à chaque instant des outils pour sécuriser son investissement. Le recours à un avocat maîtrisant les baux d’habitation est conseillé.

Charles PAUMIER, Avocat
https://avocat-paumier.fr

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