Guide de lecture.
 

Retards de livraison d’un immeuble en VEFA et CCMI.

Que faire lorsque le constructeur annonce un retard de livraison du bien immobilier acquis dans le cadre d’une Vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?
Quelle est l’indemnisation à laquelle l’acquéreur peut prétendre et comment l’obtenir ?

1. Le retard de livraison indemnisable

Les acquisitions de biens immobiliers neufs ou « sur plans » sont juridiquement encadrés par le Code de la Construction et de l’habitation. La vente d’immeuble en état futur d’achèvement (VEFA) et la vente de maisons individuelles (CCMI) sont les modes d’acquisition les plus courants d’un bien neuf.

Dans chacun de ces contrats, la loi impose que le délai de livraison soit précisé dans l’acte d’acquisition. En général, le contrat prévoit une formule de type « au plus tard le 31 mars 2021 » ou « à la fin du premier trimestre 2021 ».
Dès lors que cette date est dépassée, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation.

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Les causes invoquées sont généralement les suivantes :
-  Intempéries
-  Recours de tiers relatifs aux permis de construire
-  Grève partielle ou générale, abandon de chantier d’une entreprise en faillite, crise sanitaire Covid-19
-  Retards provenant d’anomalies du sous-sol

Dès lors que le retard de la livraison du bien est provoqué par une cause légitime et justifiée, aucune indemnisation n’est due par le promoteur.

A noter que la plupart des contrats prévoit l’ajout d’une clause qui a pour effet de doubler le nombre de jour de retard justifiés et qui est rédigée ainsi :
« en cas de survenance de l’un des événements mentionnés, cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier »

La Cour de Cassation, de manière constante, considère que cette clause n’est pas abusive au détriment du non-professionnel ou du consommateur car elle ne procure pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat [1].

Or, si certaines causes sont légitimes, encore faut-il que le promoteur ou le constructeur de maison individuelle justifie leur existence et leur lien de causalité avec le retard de livraison.

Si le constructeur ne justifie pas le retard de livraison par des documents probants, il appartient à l’acquéreur de lui adresser par un courrier recommandé une mise en demeure de lui fournir les justificatifs.

De son coté, l’acquéreur doit prendre le soin d’analyser l’ensemble des justificatifs donnés et si nécessaire de les contester. Cette phase d’analyse peut être complexe et fastidieuse. L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir obtenir la meilleure indemnisation possible.

2. Quelle indemnisation en cas de retard ?

Dès lors que le retard est injustifié, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation de son préjudice lié à ce retard.

Il est nécessaire de différencier entre les contrats de VEFA et les CCMI. En effet, la législation en vigueur les distingue et certaines dispositions relatives à l’indemnisation des retards ne sont pas valables pour chacun de ces contrats.
-  CCMI : il est prévu une pénalité d’au minimum 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard [2].
-  VEFA : aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison

L’indemnisation en cas de retard peut aussi être prévue contractuellement dans chacun de ces contrats. Dans le cas du CCMI, la pénalité devra être d’au minimum 1/3000e du prix de la construction par jour de retard. Cette même pénalité peut s’appliquer dans le cadre des VEFA, même si cela est très rare.
Par exemple, pour une maison d’habitation dont le prix de construction est de 300.000 euros, l’acquéreur percevra une indemnité par jour de retard non justifié de (300.000 * 1/3000) 100 euros.

Enfin, l’acquéreur peut invoquer tout type de préjudices, dès lors qu’ils sont la conséquence du retard de livraison. L’indemnisation du retard peut ainsi être justifiée par :
-  Un cumul du loyer avec le remboursement d’emprunt
-  Une perte de revenus locatifs
-  Une perte d’un avantage fiscal en cas acquisition encadrée par un dispositif de défiscalisation et d’investissement locatif de type PINEL – DUFLOT
-  Une location d’un garde meuble
-  Un remboursement d’intérêts intercalaires, des frais bancaires

Chaque situation étant différente, il appartient à l’acquéreur qui subit un retard de livraison de justifier son préjudice personnel, soit directement auprès du constructeur, soit par l’entremise d’un avocat.

3. Comment obtenir l’indemnisation du retard de livraison ?

Lorsque le promoteur (ou le constructeur de maison individuelle) informe l’acquéreur du report de la date de livraison et qu’il invoque une ou des causes légitimes de suspension du délai de livraison, il appartient à l’acquéreur de vérifier la véracité de ces éléments et de faire valoir ses préjudices par le biais d’une mise en demeure.

L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir guider au mieux l’acquéreur quant aux préjudices qu’il pourrait raisonnablement obtenir (à noter que le préjudice moral est difficilement indemnisable).

Un accord amiable peut solutionner les conséquences liées au retard de livraison. Dans ce cas, un protocole transactionnel pourra être établit entre l’acquéreur et le constructeur, encadrant la période indemnisée et les sommes allouées en contrepartie du retard de livraison.

A défaut d’accord avec le promoteur ou le constructeur de maison individuelle, il sera nécessaire d’engager une action judiciaire pour obtenir une indemnisation.

Notes :

[1Cass., Civ 3ème, 23 mai 2019, n° 18-14212 ; Cass., Civ 3ème, 24 octobre 2012, n° 11-17800

[2article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation

Charles PAUMIER, Avocat
https://avocat-paumier.fr

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

33 votes
Commenter cet article

Vos commentaires

  • par Sandra df , Le 20 octobre à 20:29

    Bonsoir,

    J ai signé un contrat de réservation en avril 2019 pour une livraison 4 eme trimestre 2020 (écrit dans le contrat) et il a commencé que le mois dernier, ai je droit à des indemnités de retard ?

    Bien à vous

    DF sandra

  • par Soahi , Le 30 septembre à 17:17

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en VEFA, suite à la faillite du promoteur, nous avons déclenché la GFA. Avant la faillite, le promoteur m’a signé un accord d’indemnisation (le montant de mon loyer par mois de retard), la GFA doit elle reprendre cet accord et me verser les indemnités convenu contractuellement avec le promoteur défaillant ?
    Merci pour vos commentaires

  • par lamia , Le 31 août à 13:58

    Bonjour,

    Je suis acquéreuse d’un appartement en VEFA, pour lequel j’ai eu 4 trimestres de reporté.
    1er trimestre : Retard lié au voisinage
    2eme trimestre : Retard liés aux intempéries
    3eme trimestre : Retard liés aux grèves
    4eme trimestre : Retard liés au covid19
    Ma question concerne le retard liés aux intempéries :
    Le promoteur précise selon le rapport météorologique il y a un retard de 19 jours à cause des intempéries. Or j’aimerais savoir si il est normal d’avoir un report d’un trimestre en entier soit 90 jours pour un retard de 19 jours ( sachant que 5 jours sont indiqués alors que je n’avais pas encore signé mon contrat chez le notaire et que j’avais uniquement à ce moment là le contrat de réservation.)
    Un dédommagement est-il possible ?

    Merci pour votre aide

  • par Zacari , Le 21 août à 09:50

    Bonjour à tous,

    pour ma part, j’ai signé un CCMi sur 14 mois, avec un constructeur dans la region du rhone.
    Debut des travaux le 18 octobre 2018, hors d’eau hors d’air, Mars 2019, et maison receptionnée ............ Le 11 Mars 2020, apres 17 mois de travaux.
    Soit 3 mois de retard ... Alors que comme evoqué ci dessus, la maison etait hors d’eau, hors d’air, dès Mars 2019 ... il leur faudra 1 an pour faire le second oeuvre !
    je me suis donc logiquement rapproché ( via mon conseil ) de mon constructeur pour leur demander des indemnités de retard ( environ 5000 euros / si l’on rajoute les consommations d’eau, de gaz et d’electricité, pris en charge par le constructeur le temps de la construction ).
    Au jour d’aujourd’hui, silence radio, ils ont reçu une LRAR de mon conseil, plrs coups de fils de leur garant ... Rien n’y fait.
    Par contre, j’ai tjrs les 5% de garantie ( car il y avait bcp de reserves à lever ) ...
    J’ai egalement contacté le FFCMI ( dans l’attente de leur retour ) ...
    Pour faire court, je leur dois environ 8000 euros ( 5% ), ils me doivent 5000 euros ( indémnités retard ), mon conseil leur a demandé de soustraire tout ceci et que les 5% deviennent non plus 8000 euros, mais 3000 euros !
    mais aucun retour officiel.
    Que faire ? merci

  • par Herve , Le 30 juillet à 16:32

    Bonjour

    votre article m’intéresse grandement.

    Nous avons signé avec un constructeur un CCMI (avec toutes les garanties qui vont avec) avec une délai de livraison de 15 mois qui nous ciblait au 30 avril 2020. entre temps le suivi chantier a été assez chaotique avec changements conducteurs travaux à trois reprises !, absences prolongées d’exécution des travaux sur chantier et autre sans justifications précises malgré mails et coups de téléphones fréquents..

    Bref avant la date butoir du 30 avril, nous avons reçu un recommandé de la part de notre constructeur avec un argumentaire covid et le fait qu’il soit considéré comme cas de force majeur et qui de fait prolongeait les délais de fin travaux de 73 jours donc si je sais compter à date butoir de cette première semaine d’août ( à partir de la date de déconfinement officielle 11 mai).

    Au vu de l’état des travaux qui ont repris mais toujours à vitesse modérée dirons nous, comment faire appliquer les pénalités de retard ? Le conducteur de travaux nous a même annoncé verbalement sans détour qu’il pense que la fin des travaux sera à estimer à octobre voire novembre en sachant qu’ils ferment même deux semaines en août...

    J’ai compris qu’il faut transmettre dans tous les cas un recommandé/mise en demeure au constructeur en ce sens avec leur notifiant qu’ils nous doivent ces pénalités de retard dès le 1er jour de livraison prévue (1/3000e par jour calendaire en sus). Par contre j’aimerais avoir une confirmation ; existe t’il toujours un délai minimum de 30 jours post date de livraison prévue avant que ces pénalités puissent s’appliquer ? rien est indiqué comme tel dans notre CCMi mais je l’ai vu dans certains autres sites

    Merci pour vos éclaircissements

A lire aussi dans la même rubrique :

Sur le Village de la Justice aujourd'hui...



141 590 membres, 19492 articles, 126 000 messages sur les forums, 2 800 annonces d'emploi et stage... et 2 300 000 visites du site le mois dernier. *

L'interview >

L'Economie Sociale et Solidaire, un secteur foisonnant pour avocats engagés.

Focus sur >

Le Guide de l'Avocat Résilient, 30 outils utiles.




LES HABITANTS

Membres
PROFESSIONNELS DU DROIT
Solutions
Formateurs