Retards de livraison d’un immeuble en VEFA et CCMI.

1. Le retard de livraison indemnisable

Les acquisitions de biens immobiliers neufs ou « sur plans » sont juridiquement encadrés par le Code de la Construction et de l’habitation. La vente d’immeuble en état futur d’achèvement (VEFA) et la vente de maisons individuelles (CCMI) sont les modes d’acquisition les plus courants d’un bien neuf.

Dans chacun de ces contrats, la loi impose que le délai de livraison soit précisé dans l’acte d’acquisition. En général, le contrat prévoit une formule de type « au plus tard le 31 mars 2021 » ou « à la fin du premier trimestre 2021 ».
Dès lors que cette date est dépassée, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation.

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Les causes invoquées sont généralement les suivantes :
  Intempéries
  Recours de tiers relatifs aux permis de construire
  Grève partielle ou générale, abandon de chantier d’une entreprise en faillite, crise sanitaire Covid-19
  Retards provenant d’anomalies du sous-sol

Dès lors que le retard de la livraison du bien est provoqué par une cause légitime et justifiée, aucune indemnisation n’est due par le promoteur.

A noter que la plupart des contrats prévoit l’ajout d’une clause qui a pour effet de doubler le nombre de jour de retard justifiés et qui est rédigée ainsi :
« en cas de survenance de l’un des événements mentionnés, cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier »

La Cour de Cassation, de manière constante, considère que cette clause n’est pas abusive au détriment du non-professionnel ou du consommateur car elle ne procure pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat [1].

Or, si certaines causes sont légitimes, encore faut-il que le promoteur ou le constructeur de maison individuelle justifie leur existence et leur lien de causalité avec le retard de livraison.

Si le constructeur ne justifie pas le retard de livraison par des documents probants, il appartient à l’acquéreur de lui adresser par un courrier recommandé une mise en demeure de lui fournir les justificatifs.

De son coté, l’acquéreur doit prendre le soin d’analyser l’ensemble des justificatifs donnés et si nécessaire de les contester. Cette phase d’analyse peut être complexe et fastidieuse. L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir obtenir la meilleure indemnisation possible.

2. Quelle indemnisation en cas de retard ?

Dès lors que le retard est injustifié, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation de son préjudice lié à ce retard.

Il est nécessaire de différencier entre les contrats de VEFA et les CCMI. En effet, la législation en vigueur les distingue et certaines dispositions relatives à l’indemnisation des retards ne sont pas valables pour chacun de ces contrats.
  CCMI : il est prévu une pénalité d’au minimum 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard [2].
  VEFA : aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison

L’indemnisation en cas de retard peut aussi être prévue contractuellement dans chacun de ces contrats. Dans le cas du CCMI, la pénalité devra être d’au minimum 1/3000e du prix de la construction par jour de retard. Cette même pénalité peut s’appliquer dans le cadre des VEFA, même si cela est très rare.
Par exemple, pour une maison d’habitation dont le prix de construction est de 300.000 euros, l’acquéreur percevra une indemnité par jour de retard non justifié de (300.000 * 1/3000) 100 euros.

Enfin, l’acquéreur peut invoquer tout type de préjudices, dès lors qu’ils sont la conséquence du retard de livraison. L’indemnisation du retard peut ainsi être justifiée par :
  Un cumul du loyer avec le remboursement d’emprunt
  Une perte de revenus locatifs
  Une perte d’un avantage fiscal en cas acquisition encadrée par un dispositif de défiscalisation et d’investissement locatif de type PINEL – DUFLOT
  Une location d’un garde meuble
  Un remboursement d’intérêts intercalaires, des frais bancaires

Chaque situation étant différente, il appartient à l’acquéreur qui subit un retard de livraison de justifier son préjudice personnel, soit directement auprès du constructeur, soit par l’entremise d’un avocat.

3. Comment obtenir l’indemnisation du retard de livraison ?

Lorsque le promoteur (ou le constructeur de maison individuelle) informe l’acquéreur du report de la date de livraison et qu’il invoque une ou des causes légitimes de suspension du délai de livraison, il appartient à l’acquéreur de vérifier la véracité de ces éléments et de faire valoir ses préjudices par le biais d’une mise en demeure.

L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir guider au mieux l’acquéreur quant aux préjudices qu’il pourrait raisonnablement obtenir (à noter que le préjudice moral est difficilement indemnisable).

Un accord amiable peut solutionner les conséquences liées au retard de livraison. Dans ce cas, un protocole transactionnel pourra être établit entre l’acquéreur et le constructeur, encadrant la période indemnisée et les sommes allouées en contrepartie du retard de livraison.

A défaut d’accord avec le promoteur ou le constructeur de maison individuelle, il sera nécessaire d’engager une action judiciaire pour obtenir une indemnisation.