Dix motifs d’annulation d’un permis de construire.

Par Daniel Tasciyan, Avocat.

6119 lectures 1re Parution: 5  /5

Les permis de construire font souvent l’objet d’un recours de la part des tiers, associations ou voisins, pour en demander l’annulation.
Nous examinerons dans cette note dix motifs susceptibles d’entrainer l’annulation d’un permis de construire.

-

Rappelons que le délai de recours contre un permis de construire est de deux mois à compter de l’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain. Rappelons également que pour contester un permis de construire, il faut disposer d’un intérêt à agir.

Une fois ces deux conditions remplies, il faut s’assurer que les motifs pour lesquels il est demandé l’annulation du permis de construire sont fondés.

Ces motifs peuvent être les suivants.

1/ Le caractère incomplet du dossier de permis de construire.

Le dossier de demande de permis de construire doit comporter un ensemble de documents listé notamment aux articles R431-4 et suivants du Code de l’Urbanisme.

L’omission ou le caractère incomplet de ces documents peut entrainer l’annulation du permis de construire, si cela est de nature à fausser l’appréciation portée sur la légalité de la demande de permis de construire (CE, 7 février 2008, n° 297227).

Un permis de construire a ainsi été annulé par le juge dès lors que les plans et documents graphiques produits ne permettaient pas de vérifier que le projet respectait les règles de hauteur imposées (CAA Nantes, 3 novembre 2022, n° 21NT02871).

2/ Le non-respect des règles relatives à la hauteur des constructions.

Lorsqu’une commune n’est pas couverte par un plan local d’urbanisme (PLU ou PLUI), la hauteur des constructions n’est en principe pas règlementée.

En revanche, lorsqu’une commune est couverte par un PLU, ce dernier comporte en général des règles venant encadrer la hauteur des constructions.

Ces règles de hauteur et leurs modalités de calcul varient selon les PLU.

Le règlement du PLU peut ainsi simplement venir préciser la hauteur maximale, exprimée en mètres, que les constructions peuvent atteindre.

Il peut aussi moduler cette règle selon :

  • le point de référence choisi (acrotère, pignon, égout du toit, etc.),
  • le type de façade (sur rue ou sur cour, principale ou secondaire, aveugle ou avec des vues, etc.),
  • le nombre d’étage (ou y incluant ou non les combles et les attiques),
  • la largeur des voies ou la distance de retrait par rapport aux limites séparatives,
  • la hauteur des constructions mitoyennes.

Le règlement du PLU peut enfin préciser les modalités de calcul, en indiquant les points bas (sol naturel, cote NGF, cote NVP, etc.) et hauts (faitage, égout du toit, acrotère) de référence pour le calcul.

Il conviendra donc de s’assurer que le permis de construire respecte aussi bien les règles de hauteur que ses modalités de calcul fixées dans le règlement du PLU.

A titre d’exemple, dans le cadre du règlement d’un PLU qui limitait la hauteur des constructions à deux étages et un comble aménageable, un permis de construire a été annulé malgré le fait qu’il indiquait respecter cette prescription. Le juge a en effet considéré que le troisième niveau du projet de construction ne constituait pas un comble aménageable mais un étage à part entière. Celui-ci se situait à l’alignement de la façade, comportait des fenêtres et des portes-fenêtres verticales ouvrant sur des balcons et présentait une superficie aménageable quasiment identique à celui des étages inférieurs (CAA Lyon, 25 mars 2014, n° 13LY01373).

3/ Le non-respect des règles d’emprise au sol.

Lorsqu’une commune n’est pas couverte par un PLU, l’emprise au sol des constructions n’est en principe pas règlementée.

En revanche, lorsqu’une commune est couverte par un PLU, celui-ci peut prévoir (il ne se s’agit que d’une faculté) des règles maximales d’emprise au sol, c’est-à-dire d’occupation du sol.

Les règles relatives à l’emprise au sol ont pour objet d’encadrer le volume d’une construction sur une unité foncière. Elles visent à limiter la consommation de l’espace.

L’emprise au sol peut être définie comme la projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus (Article R420-1 du Code de l’Urbanisme).

Elle concerne donc tous les éléments d’une construction qui sortent de terre. A l’inverse, les éléments enterrés d’une construction ne sont pas considérés comme constitutifs d’une emprise au sol.

Le règlement du PLU peut ainsi fixer un coefficient maximal d’emprise au sol que les constructions doivent respecter.

Il peut à ce titre venir préciser le champ d’application de cette notion, en définissant les éléments des constructions qui y sont inclus ou exclus (balcons, terrasses, escaliers extérieurs, etc).

Il peut enfin venir préciser que certaines catégories de construction (annexes, locaux techniques, piscines, etc) sont exclues du champ d’application de la règle de l’emprise au sol ou soumises à un coefficient d’emprise différent.

Un permis de construire qui déclarait respectait le coefficient d’emprise au sol fixé par le règlement du PLU a pu être annulé dès lors que les calculs étaient erronés. Ceux-ci n’intégraient en effet pas des terrasses édifiées sur des poteaux ou des piliers et dont l’élévation au-dessus du sol modifiaient la façade et l’aspect architectural du bâtiment auquel il devait se rattacher. Compte tenu de ces caractéristiques, la surface de ces terrasses devaient être intégrés dans le calcul de l’emprise au sol (CAA Nantes, 20 octobre 2020, n° 19NT04717).

Dans le même sens, il a été jugé que la surface du sous-sol d’un parking devait être intégré dans le calcul de l’emprise au sol dès lors que la dalle de ce parking était supérieure au niveau du terrain naturel. De sorte que cette dalle constituait aussi la projection verticale d’une construction (CAA Nancy, 8 décembre 2022, n° 20NC00051).

4/ Le non-respect des règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques.

Les constructions peuvent être tenues de respecter une distance d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques.

En l’absence de PLU, le projet de construction doit être implanté en respectant une distance minimale de retrait par rapport à la voie publique. Cette distance de retrait est liée à la hauteur du projet de construction et à la largeur de la voie publique. En effet, la construction doit respecter une distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche de l’alignement opposé qui doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points (Article R111-16 du Code de l’Urbanisme). En somme, la longueur entre le point d’implantation de la construction et l’alignement opposé doit être au minimum égal à la hauteur de cette construction.

En revanche, en présence d’un PLU, il conviendra de se référer au règlement du PLU pour connaître les règles d’implantation applicables aux constructions.

A ce titre, le règlement du PLU peut :

  • Imposer une implantation en limite de la voie ou de l’emprise publique ou une implantation devant respecter une distance de retrait par rapport à cette voie ou cette emprise publique,
  • Prévoir une distance de retrait minimale ou déterminée, laquelle peut être fixe ou variable (en fonction de la hauteur du projet et/ou de la largeur de la voie),
  • Préciser ce qu’il inclut ou exclut de l’assiette des distances de retrait (balcons, terrasse, annexe...),
  • Préciser ce qu’il entend par voie ou emprise publique. Il peut ainsi préciser que cette règle s’applique en présence d’une voie privée ou d’une voie non ouverte à la circulation automobile.

Il conviendra donc de s’assurer que le permis de construire respecte aussi bien les règles relatives aux distances de retrait que ses modalités d’application.

Un permis de construire qui déclarait respecter une distance de retrait a ainsi été annulé car les modalités de calcul de cette distance étaient erronées. Dans cette affaire, la distance de retrait du bâtiment par rapport à l’alignement était fonction de la hauteur de celui-ci, selon le règlement du PLU. Or, le calcul de la hauteur maximale du bâtiment avait été effectué en se basant sur l’égout du toit alors qu’il aurait dû, en l’absence de toute autre précision dans le règlement du PLU, prendre en compte la hauteur du bâtiment jusqu’au faîtage (CAA Marseille, 7 juillet 2022, n° 21MA02799).

5/ Le non-respect des règles de retrait par rapport aux limites séparatives.

Les constructions peuvent être tenues de respecter une distance d’implantation par rapport aux limites séparatives. Ces dernières peuvent être définies comme les limites par rapport aux autres propriétés (les voies et emprises publiques n’entrent pas dans cette définition).

En l’absence de PLU, les projets de construction peuvent soit s’implanter sur la limite séparative soit s’implanter en retrait par rapport à cette limite. Mais en cas de retrait, la distance comptée horizontalement de tout point du projet au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres (Article R111-17 du Code de l’Urbanisme).

En revanche, en présence d’un PLU, il conviendra de se référer au règlement du PLU pour connaître les règles d’implantation applicables aux constructions.

À ce titre, le règlement du PLU peut :

  • Imposer une implantation en limite séparative ou une implantation devant respecter une distance de retrait par rapport à cette limite,
  • Prévoir une distance de retrait minimale ou déterminée, laquelle peut être fixe ou variable (en fonction de la hauteur du projet par exemple),
  • Prévoir des règles d’implantation selon que la façade en limite séparative comporte ou non des ouvertures,
  • Préciser ce qu’il inclut ou exclut de l’assiette des distances de retrait (balcons, terrasse, annexe...),
  • Définir des règles d’implantation suivant que la limite séparative est latérale (qui ont un contact avec l’alignement) ou de fond ;
  • Définir des règles d’implantation en instituant une bande d’implantation principale et secondaire par rapport à l’alignement (les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives seront différentes suivant la distance d’implantation de la construction par rapport à l’alignement).

Un permis de construire a ainsi été annulé car le projet ne respectait, pas malgré les déclarations du pétitionnaire, les distances relatives aux limites séparatives. Dans cette affaire, les balcons ne respectaient pas les distances par rapport aux limites séparatives.

En effet, dès lors que le règlement du PLU ne comportait pas de mention particulière relative aux éléments exclus du champ de cette règle, tous les éléments de la façade, y compris les balcons, devaient respecter la distance minimale d’implantation prévue (CAA Lyon, 13 décembre 2022, n° 22LY01624).

6/ Le non-respect des règles de stationnement.

En l’absence de PLU, il n’existe pas de règles spécifiques pour le stationnement des véhicules. Le maire dispose sur ce point d’un pouvoir d’appréciation (Article R111-25 du Code de l’Urbanisme). Il peut en effet exiger que le projet de construction comporte un nombre minimal de places de stationnement en fonction des caractéristiques du projet.

En revanche, en présence d’un PLU, il conviendra de se référer au règlement du PLU pour connaître les obligations relatives aux aires de stationnement.

Ces obligations peuvent porter sur :

  • Le nombre de places à créer, en fonction du nombre de logements ou de la surface de plancher créée. Ce nombre peut également varier selon la destination de la construction (habitation, commerciale, etc.),
  • Le type d’aires de stationnement à réaliser (en surface, en sous-sol ou sous abri couvert),
  • Les caractéristiques des emplacements (les dimensions, les espaces de manœuvre et de dégagement).

Un permis de construire, qui prévoyait que certaines places de stationnement soient en enfilade de places directement accessibles, a été jugé illégal pour ce motif. En effet, la mise en place de tels emplacement n’est possible que si aucune prescription du PLU ne vient s’y opposer (CE, 22 juillet 2020, n° 427398). Or, dans cette affaire, le règlement du PLU exigeait un espace de manœuvre correspondant à chaque place de stationnement.

De sorte qu’il ne pouvait autoriser le stationnement des véhicules en enfilade (CAA Lyon, 13 décembre 2022, n° 21LY01274).

Autre exemple, pour respecter le règlement du PLU, qui exigeait une place de stationnement par logement, un pétitionnaire avait indiqué dans son dossier de demande de permis de construire qu’il prévoyait la construction d’une maison d’habitation composée d’un logement unique. Or, il s’avérait que celui-ci entendait construire une maison d’habitation comportant en réalité deux logements. Le permis de construire délivré a en conséquence été jugé illégal (CAA Nancy, 29 décembre 2022, n° 20NC02336).

7/ Le non-respect des règles spécifiques à certaines parties du territoire.

Des dispositions spécifiques sont applicables à certaines parties du territoire. C’est le cas par exemple avec les dispositions de la loi Littoral (Articles L121-1 et suivants du Code de l’Urbanisme), applicables aux communes du littoral, ou de la loi Montagne (Articles L122-1 et suivants du Code de l’Urbanisme), applicables aux communes situées en zone de montagne.

Ces dispositions s’ajoutent aux règles générales d’urbanisme.

Ainsi, quand bien même une parcelle serait classée en zone urbaine par le PLU de la commune où elle se situe, elle peut néanmoins être inconstructible si elle se situe dans une zone d’urbanisation diffuse au sens de la loi Littoral ou de la loi Montagne.

Dans une commune soumise à la loi Littoral, un permis de construire a ainsi été annulé car il autorisait la construction d’une maison dans une zone d’urbanisation diffuse, alors même que le PLU classait le terrain d’assiette du projet en zone urbaine constructible. La construction devait en effet s’implanter dans une zone ne comportant que quelque dizaine de constructions dispersées (CAA Nantes, 6 juillet 2021, n° 20NT00848).

Dans le même sens, en dépit de son classement en zone urbaine constructible par le PLU qui lui était applicable, un projet de construction d’une maison d’habitation a été jugé illégal en raison des dispositions de la loi Montagne applicables. Ce projet de construction devait en effet s’implanter dans un secteur où prédominait un habitat diffus, c’est-à-dire dans un secteur qui avait conservé un caractère naturel et où ne se trouvait que six bâtiments (CAA Lyon, 22 décembre 2022, n° 20LY02141).

8/ Le non-respect des règles relatives à la sécurité et à la salubrité publique.

Le permis de construire peut-être annulé si le projet qu’il autorise est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique (Article R111-2 du Code de l’Urbanisme).

Un permis de construire a ainsi jugé illégal, en ce qu’il était de nature à porter atteinte à la sécurité publique, dès lors qu’il autorisait la construction d’une résidence dans une zone soumise à un risque élevé d’incendie et dès lors qu’il ne comportait aucune mesure permettant de remédier à ce risque. En l’espèce, les engins de lutte contre l’incendie ne pouvaient accéder au terrain d’assiette du projet compte tenu du caractère de la voie d’accès à ce terrain (CE, 24 octobre 2019, n° 419646).

Dans le même sens, un permis a de construire a été annulé car il était de nature à exposer le projet de construction à un risque de submersion marine. Les différentes mesures mises en place (remblaiement du terrain et création d’un vide sanitaire) ne permettaient de placer la construction au-dessus du niveau du risque de submersion. De plus, la voie d’accès à ce terrain était aussi soumise à un risque de submersion marine avec une vitesse d’écoulement des eaux très élevée (CAA Bordeaux, 6 juillet 2021, n° 20BX04089).

Enfin, un permis de construire qui autorisait la construction d’un hangar pour le stationnement et le stockage de matériel agricole et d’engins de travaux publics a été annulé sur le fondement de l’atteinte à la salubrité publique. Il a été considéré que cette construction, qui devait s’implanter à moins de 25 mètres d’une habitation, allait engendrer des nuisances sonores et olfactives dépassant celles qui sont normalement admissibles dans un secteur rural (CAA Bordeaux, 26 mars 2013, n° 12BX00011).

9/ Le non-respect des règles relatives à la protection du patrimoine.

D’une manière générale, les projets de construction ne doivent pas, par leurs caractéristiques, porter atteinte au paysage naturel ou bâti (Article R111-27 du Code de l’Urbanisme).

Ainsi, un permis de construire qui prévoyait la construction d’une résidence de cent trois logements a été annulé car il ne s’intégrait dans son environnement. Celle-ci devait s’implanter dans une commune littorale dont une grande partie était localisée dans un site patrimonial remarquable et qui présentait un paysage urbain d’un intérêt certain. De plus, cette construction, qui devait s’implanter près du littoral, allait de par ses dimensions massives et son important volume, notamment empêcher toute vue sur le centre bourg depuis l’estran et depuis l’autre rive de l’estran (CAA Nantes, 20 juillet 2021, n° 20NT01547).

En outre, lorsqu’une commune est dotée d’un PLU, elle a la faculté de renforcer cette protection.

A ce titre, un permis de construire a été annulé car le bâtiment en litige, qui devait s’insérer dans une zone pavillonnaire composée de maisons individuelles, méconnaissait les prescriptions du règlement PLU qui imposaient que le volume et les proportions des constructions soient déterminés en tenant compte des constructions existantes avoisinantes et en s’y intégrant le mieux possible. Or, dans cette affaire le projet de construction devait avoir une hauteur de 13,36 mètres, nettement supérieure à celles des autres bâtiments de la zone. Son emprise au sol, d’environ 1 700 m², et son volume, ont aussi été jugés excessifs au regard des constructions situées dans son environnement (CAA Lyon, 3 janvier 2023, n° 21LY01369).

10/ Le non-respect des règles relatives à la protection de la nature et de l’environnement.

Le permis de construire ne doit pas avoir des conséquences dommageables pour la nature ou l’environnement. Il existe sur ce point diverses règles destinées à prévenir de telles atteintes, selon la nature du projet et le milieu dans lequel il est prévu qu’il s’implante.

Ces règles, qui visent à encadrer ou interdire les constructions, peuvent par exemple se trouver dans des servitudes d’utilité publique (servitudes de protection des forêts, servitudes relatives aux réserves naturelles ou parcs nationaux, etc.) ou dans le PLU. Ce dernier peut mettre en place des règles de protection particulières en classant certains secteurs de la commune en site et secteur à protéger pour des motifs d’ordre écologique (Article L151-23 du Code de l’Urbanisme) ou en espace boisé classé (Article L113-1 du Code de l’urbanisme).

Enfin, et plus généralement, le permis de construire ne doit pas porter atteintes à la faune et à la flore faisant l’objet d’une protection particulière. Il s’agit de la protection applicable aux espèces protégées (Article L425-15 du Code de l’Urbanisme). Il s’agit d’espèces végétales ou animales faisant l’objet d’une protection particulière pour des motifs scientifiques, liés au rôle essentiel que joue l’espèce dans l’écosystème ou de nécessité de la préservation du patrimoine.

Un projet de construction d’un parc éolien a ainsi été annulé dès lors qu’il était de nature à entrainer la destruction de spécimens appartenant à des espèces animales protégées présentes dans la zone du projet, en particulier, le Gypaète barbu, l’Aigle royal et le Milan royal.

Pour aller plus loin :

- Contester un permis de construire : Réponses à dix questions pratiques
- Dix règles à connaître avant de contester un permis de construire
- Comment contester un permis de construire ?

Bienvenue sur le Village de la Justice.

Le 1er site de la communauté du droit, certifié 6e site Pro en France: Avocats, juristes, fiscalistes, notaires, commissaires de Justice, magistrats, RH, paralegals, étudiants... y trouvent services, informations, contacts et peuvent échanger et recruter. *

Aujourd'hui: 154 500 membres, 25702 articles, 126 942 messages sur les forums, 3 820 annonces d'emploi et stage... et 1 500 000 visites du site par mois en moyenne. *


FOCUS SUR...

• Legal privilege à la française : 100 fois sur le métier, remettez votre ouvrage ?

• Vos Annonces et Formalités légales sur le Village de la justice.




LES HABITANTS

Membres

PROFESSIONNELS DU DROIT

Solutions

Formateurs