L’expulsion du locataire pour impayés de loyer depuis la loi ALUR.

Les propriétaires bailleurs individuels sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés.

La procédure pour aboutir à l’expulsion du locataire est non seulement longue et complexe, mais elle ne suffit souvent pas à obtenir le remboursement intégral des arriérés de loyers.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR dont le chapitre 1er du titre 1er s’intitule « Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé » n’a manifestement pas répondu à son objectif.

La procédure d’expulsion reste un véritable parcours du combattant.

Voici donc quelques conseils sur les réflexes utiles pour mener à bien, en perdant le moins de temps possible, une procédure en recouvrement de loyers impayés et en expulsion du locataire.

• Le commandement de payer visant la clause résolutoire

En cas de non-paiement du locataire, le premier réflexe est de lui faire délivrer le plus rapidement possible par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.
Depuis le 1er janvier 2015 (Art. 27-II de la Loi ALUR), une nouvelle obligation pèse sur le bailleur qui doit signaler le cas à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Le bailleur doit « signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer au moins deux mois avant l’assignation (sous peine d’irrecevabilité de celle-ci). Encore une formalité supplémentaire à accomplir par l’huissier à la charge du bailleur.
La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Ce délai est ramené à un mois en cas de location meublée.
Sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales pour informer le locataire de ses droits, notamment celui de saisir le juge du tribunal d’instance pour obtenir, le cas échéant, des délais de paiement.
Si le locataire ne se libère pas de ses obligations dans le délai de deux mois, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

• L’assignation en référé

Le bailleur doit alors assigner en référé le locataire devant le juge d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater la résiliation du bail et demander sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer.
Attention, l’assignation doit être notifiée également au préfet (par lettre recommandée avec A.R) deux mois au moins avant l’audience.
Cela fait déjà un délai incompressible de quatre mois minimum depuis le commandement de payer initial.

• La procédure devant le Tribunal d’instance

La date d’audience est fixée par le greffe et dépend donc de l’encombrement du Tribunal d’instance et de la période de l’année. Les délais d’audiencement sont très différents d’un tribunal d’instance à un autre. Les délais sont en général beaucoup plus longs dans les tribunaux d’instance de banlieue que dans ceux de Paris.

Il est par ailleurs fréquent que l’affaire ne soit pas plaidée à la première audience ni même à la seconde, en cas de demande de renvoi justifiée du locataire. Cette demande de renvoi est notamment automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle, ce qui peut prendre plusieurs mois.
Il faut également garder à l’esprit que le juge saisi n’est pas tenu de constater la résiliation du bail, même si les délais du commandement sont expirés. Il peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des nouveaux délais de paiement (désormais jusqu’à trois ans au lieu de deux ans auparavant) s’il estime que ce dernier à la possibilité et les moyens de régler ses arriérés [1].
Si le locataire ne respecte pas cet échéancier, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le bailleur ait obtenu du juge une clause dite de « déchéance du terme ».
À noter que le juge ne rend pas son ordonnance sur le siège et fixe en général son délibéré un mois ou deux mois plus tard. Le délai s’allonge encore.
Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, il faut la notifier au locataire.

• L’exécution de l’expulsion

Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer, il faut encore lui faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois par acte d’huissier.
Ici encore, il faut notifier (par lettre recommandée avec A.R) le commandement au Préfet et attendre deux mois supplémentaires.
L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit en effet toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef. Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.

Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au juge des référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution (JEX au TGI) après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (délai de grâce).
L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Ces délais supplémentaires sont donc accordés aux personnes de bonne foi car le premier délai légal de deux mois ne peut être réduit ou supprimé qu’en cas de voie de fait (notamment pour les squatteurs).
Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation.

En effet il faut également tenir compte de la période hivernale qui s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante [2] pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.

Pendant ces délais incompressibles, il n’est pas rare que l’occupant, devenu sans droit ni titre, n’ayant plus rien à perdre, ne procède désormais à plus aucun règlement, tout en se maintenant dans les lieux.
Le bailleur doit donc se montrer très patient et il n’est pas arrivé au bout de ses peines.

• Le recours de la Force publique

Même après avoir épuisé tous les moyens légaux, il n’est pas rare que le locataire se maintienne dans les lieux en l’absence d’exécution de la décision d’expulsion.
Dès lors que l’ordre public n’est pas en cause, l’Etat qui a été sollicité, a l’obligation de fournir son concours à l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier [3].
Il arrive fréquemment qu’un commissaire de police requis par l’huissier du propriétaire, pour exécuter la décision d’expulsion, fasse état d’instructions reçues de la préfecture, ou de l’absence d’instructions, pour ne pas exécuter une décision d’expulsion.
Dans ce cas, le propriétaire doit charger son huissier de faire sommation au commissaire de police compétent d’exécuter la décision d’expulsion.
Si le commissaire oppose une fin de non-recevoir, le propriétaire est alors fondé à former un recours pour refus de concours de la force publique devant le préfet de police, puis, dans le cas d’un rejet exprès ou implicite de ce recours, à saisir le tribunal administratif afin de demander l’annulation de la décision de refus de concours et l’allocation de dommages et intérêts.

S’il refuse de faire intervenir la police, le préfet est tenu de motiver sa décision. S’il ne le fait pas, le bailleur doit adresser (par lettre recommandée avec accusé de réception) une demande d’indemnisation à la préfecture. S’il n’a pas répondu dans les quatre mois, le bailleur peut saisir le tribunal administratif dans les deux mois.
Dans ce cas, le tribunal administratif donne pratiquement toujours satisfaction au bailleur (après une longue procédure).
Attention, la loi Alur, du 24 mars 2014, punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique !

• Conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs

On constate donc qu’obtenir l’expulsion d’un locataire pour non-paiement de loyer est très long et toujours aléatoire, puisque cela dépend d’abord des délais légaux de procédure, puis de la clémence du juge et enfin du bon vouloir de l’autorité publique.
Cette situation pose souvent de très graves difficultés pour des propriétaires bailleurs qui se retrouvent pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, avec un locataire qui ne paye plus aucun loyer.
Voici donc quelques conseils pour se prémunir et essayer tant bien que mal de ne pas perdre trop de temps.
Il faut garder à l’esprit que le propriétaire poursuit deux objectifs :

• Obtenir l’expulsion du locataire
• Obtenir le paiement des arriérés de loyers et de l’indemnité d’occupation

Avant la signature du bail, il faut donc demander à son locataire ses coordonnées bancaires ainsi que celles de son éventuelle caution.

• Faire pratiquer par un huissier une saisie conservatoire de créance sur son compte bancaire dès la délivrance du commandement de payer le loyer visant la clause résolutoire. Il s’agit d’éviter que le locataire n’organise son insolvabilité. Il n’est pas possible sans autorisation judiciaire, de pratiquer une mesure conservatoire à l’encontre de la personne qui s’est portée caution

• Délivrer l’assignation pour une audience de référé la plus proche possible de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer

• Communiquer ses pièces à l’adversaire suffisamment tôt pour respecter le principe du contradictoire et l’empêcher d’obtenir ainsi un renvoi de l’audience à une date ultérieure.

• Demander dans l’assignation la suppression du délai de deux mois visé par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en cas de mauvaise foi du locataire ou de voie de fait

• Si on se trouve hors période d’hiver ou si les délais qui ont été accordés sont expirés, demander au juge de fixer une astreinte à l’encontre du locataire pour l’obliger à quitter les lieux. Il convient de noter que le prononcé d’une astreinte en vue d’inciter le débiteur à s’exécuter n’est pas incompatible avec la trêve hivernale. Celle-ci ne confère pas au locataire le droit de se maintenir dans les lieux puisque le prononcé de la mesure d’expulsion le rend occupant sans droit ni titre.

• Une fois la décision obtenue, délivrer le commandement d’avoir à quitter les locaux en même temps que l’acte de signification de l’ordonnance.

• Dès signification de l’ordonnance, pratiquer une saisie attribution sur le compte bancaire du locataire.

• Ne pas attendre la fin de la période hivernale pour formuler sa demande de concours de la force publique, même si la mise à disposition effective ne peut intervenir qu’à compter du 15 mars. La demande émise lors de cette période fait courir le délai à l’issue duquel l’absence de réponse de l’administration fait naître une décision implicite de refus de nature à engager la responsabilité de l’Etat. CE 27 avril 2007 Ministère / D. n°291410

En conclusion, on s’aperçoit que la loi ALUR du 24 mars 2014 n’a absolument pas facilité la procédure d’expulsion et qu’au contraire, elle est venue protéger encore d’avantage les locataires.
Il faut un très long délai – deux ans au minimum - pour que le bailleur puisse faire valoir ses droits en cas de non-paiement du loyer de son locataire.
On comprend mieux le succès des assurances locatives et notamment du dispositif de la Garantie des risques locatifs (pour un loyer inférieur ou égal à 2.000 €) et pourquoi certains bailleurs demandent des garanties de solvabilité très importantes – ou des cautions - avant d’accepter de donner leur bien en location.

À compter du 1er janvier 2016, la garantie universelle des loyers (Gul) [4] devrait théoriquement s’appliquer à tous les contrats de location conclus à partir de cette date pour certains types de logement et sous certaines conditions. L’aide serait versée pendant une durée maximum de dix-huit mois, après application d’une franchise. Mais les décrets d’application ne sont pas tous parus.
Bref, la situation du bailleur reste toujours aussi aléatoire et plus que jamais l’expulsion du locataire pour impayés de loyer reste un long chemin parcourus d’embûches.

Romain ROSSI-LANDI
Avocat à la Cour
www.rossi-landiavocat.fr

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Notes de l'article:

[1Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

[2Article 25 Loi ALUR.

[3Article 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

[4Article 24-2 Loi ALUR.

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Vos commentaires

  • Dernière réponse : 18 mai 2017 à 16:47
    par Coco , Le 18 mai 2017 à 10:11

    Bonjour,

    Étant expulsée le 6 juin 2017 pour impayé de loyer, je me mis d’accord avec le huissier de justice pour verser une somme chaque début de mois. Cependant je ne sais pas comment faire pour retarder l’expulsion. J’ai reçu la lettre du commandement de quitter les lieux en avril ... Impossible de retrouver une maison en deux mois ... J’aimerai avoir du temps, même si ce n’est que 3 mois ...

    • par Rossi-Landi Avocat , Le 18 mai 2017 à 16:47

      Bonjour
      Il faut saisir le Juge de l’Exécution et solliciter des délais sur le fondement de l’article L.412-3 du Code des Procédures Civiles d’exécution :

      « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
      Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…) ».

      L’article L. 412-4 du Code des Procédures Civiles d’exécution dispose :

      « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

  • Dernière réponse : 17 mai 2017 à 11:01
    par Béguin , Le 19 mars 2017 à 23:46

    Je viens de recevoir une assignation en justice pour un impayé de loyer de 5500 euros j’ai rendez-vous le 14 mai avec le juge . Que puis je faire pour avoir un délai de paiement et ne pas être expulsé svp Merci de votre réponse

    • par INES , Le 17 mai 2017 à 11:01

      Bonjour Beguin,

      Je prends quelques minutes pour vous répondre car je sais combien ce type de situation est angoissante, étant moi-même dans cette situation mais étant déjà passée en audience la semaine derniére.
      Dans mon cas, c’est 12000 euros de retard de loyer (j’habite Paris donc le montant est aussi lié au montant du loyer mensuel).
      Cet impayé était lié à des dfficultées dans la résidence (harcélement par une bande de jeunes) et des soucis de sante qui m’ont perturbée dans ma vie professionnelle.
      Cependant, j’ai toujours été de bonne foi et ai reglé le loyer dés que je le pouvais, et demandais réguliérement des échéancier au baillleur, esperant pourvoir les tenir mais ma santé ne se rétabissait pas.
      Cependant, tout ce que vous aurez fait jusque là jouera en votre faeur (ou défaveur) le jour de l’audience.
      Dans mon cas, le bailleur était à l’écoute et cette solution était la derniére pour enfin planifier un échéancer.
      1 mois avant l’audience, j’ai proposé un échéancier sur 12 mois pour apurer la dette, j’avais repris le travail et me remettais doucement et j’avais également repris le paiement du loyer.
      Le bailleur, toujours à l’écoute,m’ a conseillé de l’étendre sur la durée, pour en réduire le montant mensuel, afin que l’apuration se face en douceur, ce que j’ai fais.
      10 jours avant l’audience, j’ai envoyé et au bailleur et au juge cette proposition de plan d’apurement via un tableau mentionnant la date de versement, le montant et le solde restant et ce, tous les mois.
      Encore une fois, agir ainsi jouera en votre faveur.
      Le jour de l’audience (9 mai), j’étais morte de trouille et en larmes au fond de la salle d’audience car non seulement l’audience est publique mais on ne sait pas à quelle sauve "on va être dévoré" bien que l’on soit de bonne foi (et si nos impots étaient moins conséquents, nous aurions plus de facilitée à ne pas être endetté, n’est ce pas ;)
      Quand j’étais au fond de la salle, en larmes, le juge l’a vu (un homme d’une cinquantaine d’année, trés sympathique), il me lançait des petits sourires amicaux qui semblaient vouloir dire " ne pleurez pas".
      A l’appel de mon dossier, je me suis donc retrouvée face au juge et à l’avocat (extremement sympathique et humain, Maitre PAUTONNIER/Paris 16eme), je pense que la gestionnaire du dossier l’a "brifée’ sur ma situation et qu’il a bien compris que je n’étais pas une personne de mauvaise foi.
      Il a donc eu la parole en 1er : il a évoqué une affaire "banale et de plus en plus fréquente, d’impayés de loyer, mais là la dette augmente, nous n’avons pas eu d’autre choix que l’assignation.Cependant, Mademoiselle qui est de trés bonne foi et a traversé une période fragile ces 2 derniéres années, nous a fait parvenir un échéancier trés sérieux et que nous validons sans probléme".
      <<SUITE

  • par Bernard , Le 6 mars 2017 à 18:19

    Bonjour,

    après avoir vecu deux procedurs d’impayé de loyer en ayant essayé une conciliation , puis procédure puis 3 ans de procédure, Il y’a une chose que j’ai enfin compris la loi protège uniquement le locataire pire avec la loi Alur donc ouverture de la porte et les mettre dehors. Notre droit de propriété est supprimé, Il faut mieux être condamnée à une amende et une peine avec sursis que supporter la longueur de la procédure et les frais.
    un locataire honnête proposé au moins de payer une petite somme ce qui n’est jamais le cas ce sont presque tous des parasites sociaux.

  • par willery sandrine , Le 17 février 2017 à 21:17

    Cet article conseille en fait que les propriétaires ne fait preuve d’aucune neutralité !! je suis locataire victime des bévues de la caf !! et me retrouve avec un commandement de payer avec clause résolutoire !! je ne refuse pas de payer mes arriérés de loyers bien au contraire !!d’ailleurs j’ai mis 24h à répondre par courrier à l’huissier qui m’a signifié l’acte !! pour un échéancier amiable de ma créance !, voyez(vous les gens ne sont pas tous des voleurs ou des menteurs !! à bon entendeur, messieurs les avocats conseils.

  • par laureilei , Le 16 février 2017 à 10:35

    bonjour, je suis locataire d’une société d’HLM, j’ai payé mes loyers, le souci c’est qu’annuellement la société d’HLM réévalue les loyer après l envoi des justificatifs de revenu, dossier jamais envoyé par la société j ai donc de moi même envoyé les documents, le dossier n a jamais été traité j ai renvoyé les documents par mail mais toujours rien, je paie mes loyers mais pas le supplément qu’ils me réclament puisque mes revenus n ont pas augmentés et qu’ils me taxent d’office au plus haut puisque mon dossier de révélation n a pas été traité. je viens de recevoir un jugement du tribunal me disant que la fin de mon bail prend fin le 31 mars 2017 et que je dois avoir quitté les lieux a cette date. Je n ai jamais reçu de courrier d’huissier, ni de convocation au tribunal ou j aurai pu apporter les preuves de ma bonne foi. hier un huissier est venu me demander les clefs de l appartement. Que puis je faire ? Merci

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