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L’expulsion du locataire pour impayés de loyer depuis la loi ALUR.

Par Romain Rossi-Landi, Avocat.

Les propriétaires bailleurs individuels sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés.

La procédure pour aboutir à l’expulsion du locataire est non seulement longue et complexe, mais elle ne suffit souvent pas à obtenir le remboursement intégral des arriérés de loyers.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR dont le chapitre 1er du titre 1er s’intitule « Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé » n’a manifestement pas répondu à son objectif.

La procédure d’expulsion reste un véritable parcours du combattant.

Voici donc quelques conseils sur les réflexes utiles pour mener à bien, en perdant le moins de temps possible, une procédure en recouvrement de loyers impayés et en expulsion du locataire.

• Le commandement de payer visant la clause résolutoire

En cas de non-paiement du locataire, le premier réflexe est de lui faire délivrer le plus rapidement possible par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.
Depuis le 1er janvier 2015 (Art. 27-II de la Loi ALUR), une nouvelle obligation pèse sur le bailleur qui doit signaler le cas à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Le bailleur doit « signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer au moins deux mois avant l’assignation (sous peine d’irrecevabilité de celle-ci). Encore une formalité supplémentaire à accomplir par l’huissier à la charge du bailleur.
La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Ce délai est ramené à un mois en cas de location meublée.
Sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales pour informer le locataire de ses droits, notamment celui de saisir le juge du tribunal d’instance pour obtenir, le cas échéant, des délais de paiement.
Si le locataire ne se libère pas de ses obligations dans le délai de deux mois, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

• L’assignation en référé

Le bailleur doit alors assigner en référé le locataire devant le juge d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater la résiliation du bail et demander sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer.
Attention, l’assignation doit être notifiée également au préfet (par lettre recommandée avec A.R) deux mois au moins avant l’audience.
Cela fait déjà un délai incompressible de quatre mois minimum depuis le commandement de payer initial.

• La procédure devant le Tribunal d’instance

La date d’audience est fixée par le greffe et dépend donc de l’encombrement du Tribunal d’instance et de la période de l’année. Les délais d’audiencement sont très différents d’un tribunal d’instance à un autre. Les délais sont en général beaucoup plus longs dans les tribunaux d’instance de banlieue que dans ceux de Paris.

Il est par ailleurs fréquent que l’affaire ne soit pas plaidée à la première audience ni même à la seconde, en cas de demande de renvoi justifiée du locataire. Cette demande de renvoi est notamment automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle, ce qui peut prendre plusieurs mois.
Il faut également garder à l’esprit que le juge saisi n’est pas tenu de constater la résiliation du bail, même si les délais du commandement sont expirés. Il peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des nouveaux délais de paiement (désormais jusqu’à trois ans au lieu de deux ans auparavant) s’il estime que ce dernier à la possibilité et les moyens de régler ses arriérés [1].
Si le locataire ne respecte pas cet échéancier, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le bailleur ait obtenu du juge une clause dite de « déchéance du terme ».
À noter que le juge ne rend pas son ordonnance sur le siège et fixe en général son délibéré un mois ou deux mois plus tard. Le délai s’allonge encore.
Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, il faut la notifier au locataire.

• L’exécution de l’expulsion

Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer, il faut encore lui faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois par acte d’huissier.
Ici encore, il faut notifier (par lettre recommandée avec A.R) le commandement au Préfet et attendre deux mois supplémentaires.
L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit en effet toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef. Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.

Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au juge des référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution (JEX au TGI) après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (délai de grâce).
L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Ces délais supplémentaires sont donc accordés aux personnes de bonne foi car le premier délai légal de deux mois ne peut être réduit ou supprimé qu’en cas de voie de fait (notamment pour les squatteurs).
Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation.

En effet il faut également tenir compte de la période hivernale qui s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante [2] pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.

Pendant ces délais incompressibles, il n’est pas rare que l’occupant, devenu sans droit ni titre, n’ayant plus rien à perdre, ne procède désormais à plus aucun règlement, tout en se maintenant dans les lieux.
Le bailleur doit donc se montrer très patient et il n’est pas arrivé au bout de ses peines.

• Le recours de la Force publique

Même après avoir épuisé tous les moyens légaux, il n’est pas rare que le locataire se maintienne dans les lieux en l’absence d’exécution de la décision d’expulsion.
Dès lors que l’ordre public n’est pas en cause, l’Etat qui a été sollicité, a l’obligation de fournir son concours à l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier [3].
Il arrive fréquemment qu’un commissaire de police requis par l’huissier du propriétaire, pour exécuter la décision d’expulsion, fasse état d’instructions reçues de la préfecture, ou de l’absence d’instructions, pour ne pas exécuter une décision d’expulsion.
Dans ce cas, le propriétaire doit charger son huissier de faire sommation au commissaire de police compétent d’exécuter la décision d’expulsion.
Si le commissaire oppose une fin de non-recevoir, le propriétaire est alors fondé à former un recours pour refus de concours de la force publique devant le préfet de police, puis, dans le cas d’un rejet exprès ou implicite de ce recours, à saisir le tribunal administratif afin de demander l’annulation de la décision de refus de concours et l’allocation de dommages et intérêts.

S’il refuse de faire intervenir la police, le préfet est tenu de motiver sa décision. S’il ne le fait pas, le bailleur doit adresser (par lettre recommandée avec accusé de réception) une demande d’indemnisation à la préfecture. S’il n’a pas répondu dans les quatre mois, le bailleur peut saisir le tribunal administratif dans les deux mois.
Dans ce cas, le tribunal administratif donne pratiquement toujours satisfaction au bailleur (après une longue procédure).
Attention, la loi Alur, du 24 mars 2014, punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique !

• Conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs

On constate donc qu’obtenir l’expulsion d’un locataire pour non-paiement de loyer est très long et toujours aléatoire, puisque cela dépend d’abord des délais légaux de procédure, puis de la clémence du juge et enfin du bon vouloir de l’autorité publique.
Cette situation pose souvent de très graves difficultés pour des propriétaires bailleurs qui se retrouvent pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, avec un locataire qui ne paye plus aucun loyer.
Voici donc quelques conseils pour se prémunir et essayer tant bien que mal de ne pas perdre trop de temps.
Il faut garder à l’esprit que le propriétaire poursuit deux objectifs :

• Obtenir l’expulsion du locataire
• Obtenir le paiement des arriérés de loyers et de l’indemnité d’occupation

Avant la signature du bail, il faut donc demander à son locataire ses coordonnées bancaires ainsi que celles de son éventuelle caution.

• Faire pratiquer par un huissier une saisie conservatoire de créance sur son compte bancaire dès la délivrance du commandement de payer le loyer visant la clause résolutoire. Il s’agit d’éviter que le locataire n’organise son insolvabilité. Il n’est pas possible sans autorisation judiciaire, de pratiquer une mesure conservatoire à l’encontre de la personne qui s’est portée caution

• Délivrer l’assignation pour une audience de référé la plus proche possible de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer

• Communiquer ses pièces à l’adversaire suffisamment tôt pour respecter le principe du contradictoire et l’empêcher d’obtenir ainsi un renvoi de l’audience à une date ultérieure.

• Demander dans l’assignation la suppression du délai de deux mois visé par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en cas de mauvaise foi du locataire ou de voie de fait

• Si on se trouve hors période d’hiver ou si les délais qui ont été accordés sont expirés, demander au juge de fixer une astreinte à l’encontre du locataire pour l’obliger à quitter les lieux. Il convient de noter que le prononcé d’une astreinte en vue d’inciter le débiteur à s’exécuter n’est pas incompatible avec la trêve hivernale. Celle-ci ne confère pas au locataire le droit de se maintenir dans les lieux puisque le prononcé de la mesure d’expulsion le rend occupant sans droit ni titre.

• Une fois la décision obtenue, délivrer le commandement d’avoir à quitter les locaux en même temps que l’acte de signification de l’ordonnance.

• Dès signification de l’ordonnance, pratiquer une saisie attribution sur le compte bancaire du locataire.

• Ne pas attendre la fin de la période hivernale pour formuler sa demande de concours de la force publique, même si la mise à disposition effective ne peut intervenir qu’à compter du 15 mars. La demande émise lors de cette période fait courir le délai à l’issue duquel l’absence de réponse de l’administration fait naître une décision implicite de refus de nature à engager la responsabilité de l’Etat. CE 27 avril 2007 Ministère / D. n°291410

En conclusion, on s’aperçoit que la loi ALUR du 24 mars 2014 n’a absolument pas facilité la procédure d’expulsion et qu’au contraire, elle est venue protéger encore d’avantage les locataires.
Il faut un très long délai – deux ans au minimum - pour que le bailleur puisse faire valoir ses droits en cas de non-paiement du loyer de son locataire.
On comprend mieux le succès des assurances locatives et notamment du dispositif de la Garantie des risques locatifs (pour un loyer inférieur ou égal à 2.000 €) et pourquoi certains bailleurs demandent des garanties de solvabilité très importantes – ou des cautions - avant d’accepter de donner leur bien en location.

À compter du 1er janvier 2016, la garantie universelle des loyers (Gul) [4] devrait théoriquement s’appliquer à tous les contrats de location conclus à partir de cette date pour certains types de logement et sous certaines conditions. L’aide serait versée pendant une durée maximum de dix-huit mois, après application d’une franchise. Mais les décrets d’application ne sont pas tous parus.
Bref, la situation du bailleur reste toujours aussi aléatoire et plus que jamais l’expulsion du locataire pour impayés de loyer reste un long chemin parcourus d’embûches.

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Notes :

[1Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

[2Article 25 Loi ALUR.

[3Article 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

[4Article 24-2 Loi ALUR.


Vos commentaires

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  • Le 19 mars à 19:58 , par Huan
    Expulsion

    Évidemment une erreur de frappe c’est glissée dans mon commentaire"il fallait lire expulsion avec un s et non avec un t.
    A part cela je trouve que votre article est très intéressant tant au niveau du locataire que du propriétaire.Surtout il permet aux uns et aux autres de bien définir, leurs possibilités .Je m’accordé à dire qu’il y a aussi des locataires indignent de loger dans l’habitat français.

  • Le 19 mars à 19:49 , par Huan
    Force d’expulsion locative

    Pour avoir subit à de multiples reprises des bailleurs des demandes d’expultion, Je peux vous dire que 8 bailleurs sur 10 sont des EScrocs,.La raison en est simple:90 % des français ne connaissent pas les lois, les bailleurs ayant plus de moyens prennent des cabinets d’avocats spécialisés dans ce domaine et le locataire est piégé .Mais si un loçataire ou un avocat décidé de lutter contre ces escrocs ci-dessus nommés, il gagne.

  • Le 3 mars à 20:38 , par felis
    Ce texte n’est plus a jour

    Ce texte n’est plus a jour sur de nombreux points,

    Le délais du commandement de payer pour les meublés est aussi de 2 mois

    Il y a une information à la CAPEX mais aussi une autre à la CCSDPP

    La trêve hivernale va jusqu’au 30 mars, pas le 15

    L’information à la CAPEX induit de fait un délai plus long pour obtenir l’audience

  • Dernière réponse : 13 janvier 2016 à 23:18
    Le 9 juin 2015 à 10:02 , par KRASSILCHIK
    Pensée unique ?

    Très bien ce genre d’article, mais, comme avocat honoraire conciliateur de justice à Paris, je vois une multitude de comportements abusifs de bailleurs qui se contrefichent de la loi , avant et après ALUR. A quand un article sur les manières des locataires de se défendre contre les abus des bailleurs ? 35% de mes activités de conciliateur portent sur des litiges de baux d’habitations sur saisine du locataire dans 95% des cas, c’est donc bien qu’il y a, à Paris du moins, un problème manifeste avec les pratiques des bailleurs (telles que, liste non limitative : rétention de dépôt de garantie, tardivité des régularisations de charges, mauvais entretien du bien, pratiques illégales des mandataires à la gestion locative telles qu’absence d’indication de l’adresse du bailleur dans le bail, facturation de frais de quittance toujours en vigueur).

    • Le 9 juin 2015 à 11:39 , par Rossi-Landi

      Mon Cher Confrère ;
      Je vous remercie pour votre commentaire.
      Mon sujet ne concerne que les impayés de loyer.
      J’interviens aussi fréquemment pour des locataires et je partage votre avis sur certains abus de bailleurs notamment des institutionnels et notamment des cas de rétention de dépôt de garantie (voir mon article sur le sujet http://www.village-justice.com/articles/depot-garantie-deuxieme-sujet,7945.html où je donne des conseils aux locataires !)
      Romain ROSSI-LANDI

    • Le 9 juin 2015 à 17:32 , par Me Brigitte Bogucki

      Mes chers confrères,
      Les fautes de l’un n’exonèrent pas celles de l’autre. Il est évident qu’il y a des bailleurs indélicats et des locataires qui ne le sont pas moins. La loi doit protéger le contrat et les règles légales de sorte que l’un comme l’autre puisse faire valoir ses droits et c’est évidemment sous cette seule condition que les relations bailleurs-locataires seront améliorées or l’article de notre confrère fait malheureusement apparaître que les délais déjà très longs en cas de loyers impayés se sont encore allongés, ce qui dans un état de droit ne saurait être acceptable

    • Le 10 juillet 2015 à 15:04 , par Gérard Boudon
      Pour un équilibre dans les relations propriétaires-locataires

      Pour que chacun trouve son compte dans la relation, il faut à mon sens que chacun puisse faire valoir ses droits dans un "délai raisonnable" ; un délai de 2 ans pour obtenir l’expulsion d’un locataire indélicat ne me semble pas s’inscrire dans cette perspective, pourquoi le législateur a-t-il donc éprouvé le besoin d’encore complexifier et rallonger cette procédure ?

    • Le 5 décembre 2015 à 21:37 , par MONIQUE ADAMI ET CLAUDE ADAMI
      IMPAYES LOYERS ET EXPULSION ET RECUPERATION DES DETTES.

      Bonsoir, je viens de lire le commentaire de Krassilchilk, et je comprends bien que bon nombre de bailleurs ou plutot de " marchands de sommeil" sévicent sur Paris et sa banlieue, faute de logements vacants et proposés à la location. Mais Paris n’est pas la FRANCE. J’habite dans l’Yonne à 120 km de Paris à la limite du Loiret aussi. Je loue depuis sept 2013 ma maison, ancienne résidence principale, que je n’ai pas réussi à vendre entre 2011 et sept 2013. Donc j’ai mis cette maison en location pour des personnes que je connais depuis 15ans !!!!! Après un chèque en bois en 2014, des loyers payés en fin de mois pour le mois écoulé, depuis juin 2015 plus aucun réglement de loyer !!! génial !! malgré ns appels téléphoniques, tournant à chaque fois en réglement de compte, et me disant ouvertement " je paierai quand je voudrai et si je veux", malgré l’huissier le mettant en demeure de se mettre en règle dans les deux mois, rien à faire. Sa compagne l’a quitté, et il n’a plus de droit à l’APL et nous non plus par la même occasion..... Compte tenue de la trève hivernale, et si le juge est OK, celui ci devrait quitter la maison le 1/04/2016. Donc 720€ x 10 mois soit 7200 €d’impayés !!! comment récupérer cette somme avec un locataire de mauvaise foi, refusant même l’apurement de sa dette. Il s’est " mis" au chômage et clame haut et fort, qu’il ne cherche pas de travail !! formidable, car pendant ce temps là mon mari et moi devons entamer sur nos économies pour compléter le réglement de la facture de maison de retraite de ma mère !!! Cette loi Alur estt bien trop protectrice pour les locataires indélicats et mauvais payeurs en connaissance de cause. Certains sont très bien renseignés sur les démarches à effectuer pour reculer les échéances d’éxpulsion etc.... alors en province qui est le méchant dans cette affaire, un petit bailleur qui loue sa maison ou le locataire qui fait tout pour pourrir la vie de son bailleur ??? on ne m’y reprendra plus, jamais de maison en location à qui que ce soit, même des connaissances anciennes. NE LOUER PLUS VOS BIEN SINON VOUS SEREZ SPOLIE PAR DES VOYOUS. Voilà ce que j’avais à dire et ça fait du bien....

    • Le 5 janvier 2016 à 07:27 , par Lilou
      Bailleur arnaqueur

      Bonjour,
      Mère célibataire je viens d’être victime d’un bailleur hlm escroq ! Beaucoup de locataires s en plaignent ! D ailleurs en 2015 un incendie a provoqué beaucoup de dégâts dans la vie des locataires à cause du bailleur qui a laissé un pyromane récidiviste vivre dans notre immeuble !
      Cafards, locaux sales, présence de dealers dans la résidence alors qu’ils ne vivent pas ici ! Factures d’eau fantaisistes, rappel de charges deux ans après !!! Résultat : n’ayant pas les moyens de prendre un avocat...je me retrouve expulsée avec mon enfant bientôt ! Depuis deux ans j’ai frappé à toutes les portes et ....on m à fermé ces portes à chaque fois...

    • Le 13 janvier 2016 à 23:18 , par SCI CERRYDWEN - MELLE LAZIRA

      Bonjour à tous,
      Comment suis-je arrivée sur ce site ???
      Gérante d’une petite entreprise de bâtiment dans le Nord de la France, handicapée et ne pouvant que très difficilement travailler je me suis dite un jour : "je vais faire un prêt et investir toutes mes économies dans l’immobilier et louer" !
      L’idée paraissait bonne à l’époque, même très bonne puisque au moins je gardais une activité professionnelle et ce malgré mes ennuis de santé.
      Si c’était à refaire, jamais je ferai cela mais il est trop tard maintenant puisque j’ai un prêt derrière, un concours bancaire.
      Pourquoi ?
      Cela fait 10 ans maintenant que je galère avec cet immeuble (3 appartements).
      Je suis une propriétaire en SCI, les appartements que je loue depuis maintenant 10 ans sont refaits à neuf au départ des locataires, vous avez 2 T3 et 1 T2. (tout est aux normes bien évidemment)
      Quand je les loue, je pourrai y habiter tellement ils sont beaux, fonctionnels et extrêmement bien isolés.
      Aujourd’hui j’en ai marre, mais un vrai ras le bol des locataires !
      Actuellement sur les 3 appartements 0€ sur les loyers.
      Pourquoi ?
      Une réponse très simple : les lois protègent trop les locataires pas assez les propriétaires.
      Un des 3 locataires a trouvé l’idée d’aller voir une assistante sociale et de lui dire que son logement était "insalubre" :-/
      Le logement avait été contrôlé le mois précédent "décent" !
      Son excuse pour ne pas payer !
      Vous trouverez chez lui un écran plat qui fait 3 si pas 4 fois la taille du mien, un ensemble canapé cuir d’angle +3000€ et un ensemble de nombreuses consoles de jeux (je savais pas que jouer aux jeux ça rapporté autant si j’avais su) !
      Le deuxième est un postier il vit avec sa fille de 19 ans et son gendre, 2 sur 3 travaillent et aucun ne paye ;
      Le troisième joue à cache cache avec nous, l’huissier ;-/
      A ce jeu les locataires sont très forts, comme dans le mensonge aussi.
      Celui-là est parti oufffff !!!
      Enfin, sans préavis, sans état des lieux de sortie et surtout sans payer une année complète de loyers et surtout sans rendre les clés :-/
      A tout ça si les locataires n’ont pas de contraintes, moi en tant que propriétaire je dois régler mes échéances de prêt car la banque n’est pas obligée d’attendre elle, comme les impôts pour la taxe foncière !!!
      Si je n’ai aucuns revenus je fais comment moi ?
      Vous avez eu avant le point de vue d’une locataire, d’un homme de loi, vous avez maintenant l’avis et les soucis d’un bailleur...
      A la limite je préfère ne pas louer au moins les logements ne sont pas dégradés ni squattés !!!

  • Le 23 janvier 2017 à 17:26 , par Michel
    Merci ! Une petite question ?

    Bonjour,

    Merci pour cet article très clair !

    Auriez-vous par hasard une réponse à apporter à la question suivante :

    Suite à un premier refus d’octroi de la force publique au motif que le locataire a obtenu un avis favorable de la commission DALO, est-ce que pour solliciter une seconde fois la force publique après du Préfet (car depuis, le locataire a perdu son DALO), l’huissier doit repasser par un commandement de quitter les lieux (commandement qui a bien évidemment été signifié avant la première demande de force publique) ou bien peut-il directement redemander la force publique sans passer par l’étape commandement de quitter les lieux ? (ce qui permettrait un gain de temps non négligeable...).

    Je vous remercie pour votre réponse,
    Michel