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La SCI familiale au sens de la loi du 6 juillet 1989, par J.F. Morel, Avocat

1/Définition

La notion de SCI familiale est définie à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 comme étant une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Si la notion de parents ne pose pas de difficulté, il n’en va pas de même de celle d’alliés compte tenu des droits reconnus aux partenaires d’un PACS. En effet, l’article 239 bis AA du code général des impôts étend le bénéfice de l’option au régime d’imposition des sociétés de personnes aux SARL constituées entre deux partenaires liés par un PACS. En est-il de même pour les SCI au sens de la loi 6 juillet 1989 ? Il semble que la réponse soit négative à en croire la réponse du ministre du logement publiée le 3 mai 2007 au JO du Sénat : "une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier [de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989], les deux créateurs de la société civile immobilière n’étant ni parents, ni alliés jusqu’au quatrième degré inclus".

D’autre part, il convient d’avoir à l’esprit qu’en cas de cession des parts à une personne qui n’est ni parent, ni alliée du ou des associé(s), la SCI ne peut plus se prévaloir de ce texte. Il en va de même si les parts sont cédées à un associé unique qui n’a aucun lien de parenté avec les cédants (voir en ce sens Cass. 3°civ., 31 mai 2007, n°06-13524).

2/Les conséquences du caractère familial de la société

En premier lieu, le bail d’habitation consenti par une SCI familiale est d’une durée minimum de trois ans contre six pour un bail consenti par un autre type de personne morale (article 10 de la loi du 6 juillet 1989).

En second lieu, la SCI familiale peut stipuler un bail d’une durée inférieure à trois ans avec un minimum de un an, lorsque un évènement précis justifie que l’un des associés ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales (articles 11 et 13 de la loi du 6 juillet 1989).

A priori, seul un associé peut bénéficier de cette reprise, à l’exclusion d’un parent ou allié de l’un des associés. En effet, dans un arrêt concernant le congé pour reprise prévu à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, la 3°chambre civile de la Cour de Cassation a jugé le 19 janvier 2005 qu’une société civile de famille ne pouvait donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l’un des associés. Dans le cas d’espèce, le congé avait été délibré au profit du descendant d’un associé (Cass. 3° civ., 19 janvier 2005, n°03-15922). Cette jurisprudence peut, selon moi, être étendue à l’article 11 précité.

Enfin, la SCI familiale peut donner congé aux fins de reprise aux fins d’habiter au profit d’un des associés, conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Attention à la rédaction du congé. Il doit permettre au locataire de vérifier la réalité et la sincérité du congé, ce qui implique la justification de la qualité de SCI et l’indication de la qualité d’associé du bénéficiaire de la reprise (voir CA Paris, 6° ch. B, 23 sept. 2004 : Juris-Data n°2004-249917).

JF Morel, avocat au barreau de Tarn et Garonne

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