Guide de lecture.
 

Guide juridique des ventes aux enchères immobilières.

Vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier aux ventes aux enchères immobilières, ce guide vous explique les différentes étapes de la procédure d’adjudication judiciaire.

1. Avant la vente aux enchères.

Préalablement à l’audience de vente aux enchères judiciaires, dite « audience d’adjudication », toute personne intéressée peut visiter le bien et prendre connaissance du cahier des conditions de vente.

La date et l’heure de visite, le cahier des conditions de vente, et la date d’audience d’adjudication vous sont communiqués, gratuitement, par le greffe du Tribunal Judiciaire du ressort duquel est situé l’immeuble et/ou par l’avocat en charge de la vente du bien, appelé « avocat poursuivant ».

La visite du bien.

La visite permettra de prendre connaissance de l’état du bien, du lieu dans lequel il est situé, et éventuellement de l’occupant du bien si celui-ci est occupé.

Le cahier des conditions de vente.

Le cahier des conditions de vente permettra d’obtenir un aperçu complet du bien, puisqu’il précise la description du bien, l’origine de propriété, les diagnostics obligatoires, l’état descriptif de division, le règlement de copropriété, etc… ainsi que les coordonnées de l’avocat poursuivant pour tout renseignement nécessaire.

2. Les conditions pour participer aux enchères.

Les enchères sont libres et ouvertes à tous. Ainsi, investisseurs professionnels, institutionnels, particuliers, ou simples curieux pourront assister aux ventes.

Toutefois, pour porter une enchère, des conditions doivent être respectées. A défaut, il n’est pas possible de participer aux enchères.

L’enchérisseur doit donc obligatoirement, pour participer aux enchères :
- Être capable juridiquement. Ainsi, les mineurs, les personnes placées sous tutelle ou sous curatelle, les personnes faisant l’objet d’une liquidation judiciaire ou d’une procédure de rétablissement personnel, ne peuvent pas porter seules des enchères ;
- Être représenté par un avocat inscrit au barreau du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble ;
- Donner pouvoir à son avocat de porter les enchères en son nom et pour son compte ;
- Remettre à son avocat, contre récépissé, un chèque de banque rédigé à l’ordre du bâtonnier séquestre du Barreau du lieu de l’immeuble, représentant 10% du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 euros ;
- Remettre à son avocat un second chèque de banque correspondant aux frais préalables, dont le montant est communiqué avant l’audience d’adjudication, ainsi qu’à 10% du montant maximal de l’enchère que l’enchérisseur souhaite porter ;
- Remettre à son avocat une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines portant interdiction d’acheter un bien immobilier et, s’il s’agit d’une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle.

3. Le déroulement des enchères.

Lieu et heure.

Les enchères se tiennent devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire du lieu où se situe l’immeuble durant l’audience d’adjudication.

A Paris, les audiences d’adjudication ont lieu le jeudi à 14h.

Montant de la mise à prix.

Le juge commence par rappeler le numéro de la vente, l’adresse du bien immobilier, le montant des frais préalables ainsi que le montant de la mise à prix fixé.

Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente. Seul le débiteur faisant l’objet de la saisie peut contester ce montant.

Le déroulé des enchères.

Les enchères sont portées par avocat.

Elles sont pures et simples : elles engagent leur auteur, sans que ce dernier puisse se rétracter.

Chaque enchère doit être supérieure à celle qui la précède sans aucun minimum requis.

Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. En pratique, un écran diffuse le temps écoulé et un signal sonore marque le port d’une enchère et la fin d’une enchère.

La dernière enchère emporte adjudication.

Dans l’hypothèse où aucune enchère n’est portée, le créancier poursuivant est déclaré d’office adjudicataire, pour le montant de la mise à prix fixée initialement.
Ces règles étant d’ordre public, leur violation entraine la nullité de l’adjudication et le bien est immédiatement remis en vente.

4. Le résultat des enchères.

- Dans le cas où l’enchérisseur n’est pas déclaré adjudicataire

Les chèques de banque lui sont restitués dès la fin de l’audience d’adjudication.

- Dans le cas où l’enchérisseur est déclaré adjudicataire

L’adjudicataire devient immédiatement propriétaire du bien.

5. Le paiement du prix et des frais de vente dans un délai de deux mois.

La consignation du prix et des frais de vente.

L’enchérisseur déclaré adjudicataire doit payer le prix de vente adjugé.

Pour se faire, il doit consigner (c.a.d. déposer) le prix de vente et les frais de vente sur un compte séquestre, généralement le compte du Bâtonnier ou à la CARPA.

Les frais de vente comprennent : les frais préalables, les droits de mutation, les émoluments de vente, les frais de publicité au Service de la Publicité Foncière, et les honoraires de l’avocat.

En général, ces frais représentent 15% du prix de vente. Ce montant n’étant pas négligeable, il est important d’en avoir connaissance puisqu’au final, le prix de vente en sera augmenté.

Une fois le prix de vente payé dans sa totalité, le titre de vente est remis à l’adjudicataire.

Le délai de deux mois.

Cette consignation doit intervenir dans les deux mois à compter de l’adjudication.

Le paiement d’une partie du prix.

Dans le cas où l’adjudicataire ne consigne qu’une partie du prix dans les deux mois, le prix de vente sera augmenté des intérêts au taux légal jusqu’à consignation complète du prix.

La défaillance de l’adjudicataire.

Dans le cas où l’adjudicataire ne consigne pas, la vente sera résolue de plein droit.

Attention ! Dans l’hypothèse où la vente serait résolue, l’enchérisseur défaillant n’est pas remboursé des frais exposés dans le cadre de la procédure, à savoir la garantie de 10%, les frais préalables, et le cas échéant, la partie du prix acquittée.

Attention ! L’enchère étant pure et simple, l’adjudicataire a l’obligation de payer le prix de vente sans pouvoir opposer par exemple le refus de la banque de bénéficier d’un crédit. Il est donc important, en amont de l’adjudication, d’obtenir l’accord de principe de sa banque sur l’octroi d’un crédit.

6. La surenchère dite « du dixième ».

Bien que l’audience d’adjudication soit en principe terminée et que l’adjudicataire soit déclarée propriétaire du bien, il reste possible pour toute personne de formuler une surenchère.

La surenchère permet à toute personne, qui n’était pas enchérisseur au cours de l’audience d’adjudication, de formuler une enchère et de devenir acquéreur du bien.

La surenchère est spécifique à deux égards.

D’une part, le montant de l’enchère formulée, contrairement à l’audience d’adjudication, n’est pas libre : le montant de la surenchère doit être au moins 10% supérieur au prix d’adjudication.

D’autre part, la surenchère ne peut être exercée qu’une seule fois. Afin d’éviter des adjudications interminables, aucune nouvelle surenchère ne peut être formée sur la seconde adjudication.

La surenchère se fait par déclaration d’avocat dans un délai de 10 jours suivant l’audience d’adjudication et doit être dénoncée, à peine d’irrecevabilité, par acte d’huissier à l’avocat poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi.

Comme l’enchère, la surenchère est pure et simple et ne peut donc pas être rétractée.

Une fois déclarée, une nouvelle audience d’adjudication est alors tenue dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Cette audience de surenchère se déroule de la même manière que l’audience d’adjudication.

L’adjudication sur surenchère produit les mêmes effets que l’adjudication initiale, à savoir transfert de propriété au surenchérisseur et résolution de plein droit de la vente sur adjudication initiale.

7. L’adjudication sur réitération des enchères - dite « folle enchère ».

Dans le cas où l’adjudicataire serait défaillant dans le paiement du prix de vente dans les deux mois suivant l’adjudication, la vente est résolue de plein droit. Dès lors, le bien est remis aux ventes aux enchères dans les mêmes conditions que l’audience d’adjudication.

On parle alors de « folle enchère » ou « réitération des enchères ».

Une nouvelle audience d’adjudication est tenue dans un délai de 2 à 4 mois suivant la résolution définitive de la vente.

La forme et les effets de l’adjudication sur réitération des enchères sont les mêmes que l’adjudication initiale.

8. Le problème de l’occupation du bien acquis.

Il se peut que le bien acquis aux enchères soit occupé.

Le bien est occupé par le propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière.

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Le propriétaire devra quitter les lieux dès la date d’adjudication. A défaut, et sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien du propriétaire dans les lieux, il pourra être expulsé.

Le bien est occupé par un locataire.

Si le locataire dispose d’un bail valide et opposable à l’adjudicataire, ce dernier ne pourra pas, en principe, l’expulser. L’adjudicataire devra attendra la fin du bail pour donner congé au locataire.

Le bien est occupé par un occupant sans droit ni titre.

L’adjudicataire pourra agir en justice pour ordonner son expulsion.

9. Conclusion.

- Les ventes aux enchères immobilières sont ouvertes à tous ;
- Il est obligatoire d’être représenté par un avocat pour porter des enchères et il est fortement recommandé de se faire accompagner par celui-ci tout au long de la procédure. Cela permettra d’être conseillé sur l’opportunité de la vente et surtout d’éviter tout vice de forme entraînant l’irrecevabilité de l’enchère ou l’annulation de l’adjudication ;
- Il est également conseillé de visiter le bien et consulter au préalable le cahier des conditions de vente, afin d’obtenir un descriptif détaillé du bien et éviter les « mauvaises surprises » ;
- Enfin, il est indispensable de détenir, préalablement à la vente, les fonds nécessaires pour acquérir le bien couvrant les 15% de frais de vente, souvent oubliés.

Emmanuel Boukris Avocat
www.emmanuelboukris.com

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Vos commentaires

  • Dernière réponse : 21 septembre à 11:54
    par EM, artiste/chercheur , Le 12 septembre à 23:58

    Dans un contexte de confusion fréquente entre deux types de procédures d’adjudication, à savoir, sur saisie, d’une part, et sur licitation, d’autre part, force est de constater que l’article L 322-13 du Code de procédure civile (article 2210 du Code civil) édictant que le jugement d’adjudication "vaut titre d’expulsion à l’encontre du saisi", ne s’applique nullement aux procédures d’adjudication sur licitation. En effet, le cadre juridique de celles-ci, renvoie aux textes suivants :
    "Code civil, Articles 1686 à 1688 et s.
    Code de commerce, Articles L141-12 et s., L320-2, L322-1,
    Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 322-5 à L. 322-12."
    Source : dictionnaire juridique en ligne : https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/licitation.php -,

    En cas de licitation forcée, s’appliquent également les articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile, dont :
    - l’article 1277 qui précise le caractère provisoire de ce type de vente par adjudication
    — - citation depuis la version en ligne du Code civil---------
    "Article 1277
    Créé par Décret 81-500 1981-05-12 art. 5 JORF 14 mai 1981 rectificatif JORF 21 mai 1981 en vigueur le 1er janvier 1982

    "Si aucune enchère n’atteint le montant de la mise à prix, le juge ou le notaire, selon le cas, peut constater l’offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre.

    Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l’avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l’adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu’une nouvelle vente aura lieu ; en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité."
    — - fin de citation-------------

    - l’article 1278 du même code où sont cités certains articles du Code des procédures civiles d’exécution qui restent communs avec ceux des textes relatifs à la saisie immobilière :
    R. 322-39 à R. 322-49 (relatifs à la capacité d’enchérir, au déroulement et à la nullité des enchères)
    R. 322-59, R. 322-61, R. 322-62 (relatifs au jugement d’adjudication et au titre de vente)
    R. 322-66 à R. 322-72 (relatifs à la réitération des enchères)

    cité depuis le Code de procédure civile en ligne
    page source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=827BAEE634088DF1BA517775FF0A2546.tplgfr44s_2?idArticle=LEGIARTI000026459902&cidTexte=LEGITEXT000006070716&categorieLien=id&dateTexte=
    et
    https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=827BAEE634088DF1BA517775FF0A2546.tplgfr44s_2?idSectionTA=LEGISCTA000006135961&cidTexte=LEGITEXT000006070716&dateTexte=20200911

    Cherche juriste averti pour interroger, çà et là, assertions ou pratiques en matière de licitation judiciaire par certains greffes surnommés "des saisies immobilières".

    • par Justine ozoux , Le 19 septembre à 17:03

      Bonjour
      Quelles sont les possibilités d’une vente 36H immo qui se termine sans offre au prix de reserve ?
      Quel est le process à l’issue de cette vente

    • par EBoukrisAvocat , Le 21 septembre à 11:54

      Bonjour, les ventes 36H immo sont des ventes notariales et non judiciaires.

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