Par Baptiste Robelin, Avocat.
 
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  • Parution : 23 novembre 2020

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Guide de lecture.
 

Comment se déroule une vente aux enchères du tribunal ?

La vente aux enchères dans sa version traditionnelle est une vente ouverte au public, au cours de laquelle un bien est vendu au plus offrant.
Lorsque l’on parle d’une vente aux enchères « judiciaire », cela signifie que l’enchère se déroule uniquement devant des Tribunaux Judiciaires (ayant remplacé les Tribunaux de Grande Instance à compter du 1er janvier 2020), et que sa procédure fait l’objet d’un encadrement juridique spécifique.
Pour désigner ce type de vente, on parle aussi « d’adjudication judiciaire » ou encore de « vente à la barre ».

Les biens proposés aux enchères judiciaires proviennent uniquement de saisies immobilières, de mises en liquidation ou encore d’un partage judiciaire tel que ce peut être le cas dans le cadre d’un divorce. Certains biens peuvent d’ailleurs encore être habités par leurs propriétaires.

La procédure de cette adjudication va alors comprendre trois étapes principales :
- La période qui précède la vente aux enchères, impliquant notamment la visite du bien ainsi que les formalités nécessaires à la participation à l’enchère ;
- Le déroulement des enchères dans l’enceinte du tribunal judiciaire ;
- La période postérieure à l’adjudication, en ce qu’elle comprend notamment le paiement du prix de vente et la publication de l’adjudication.

Comment savoir qu’un bien est à vendre aux enchères judiciaires ? Et peut-on visiter un bien vendu aux enchères ?

La publicité d’un bien mis aux enchères est lancée au moins 30 jours avant le la date prévue pour l’audience où se tiendra la vente. Les annonces sont alors publiées au Palais de justice ainsi que dans les journaux d’annonces légales du département où se situe l’immeuble.

Certains cabinets d’avocats spécialisés relaient également sur leur site Internet les offres immobilières disponibles.

Les personnes intéressées par le bien pourront, à compter du vingtième jour précédent l’audience environ, prendre connaissance du Cahier des conditions de vente, mis à disposition par le greffe du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Vous pouvez demander ce Cahier des Conditions de Vente à votre avocat spécialisé en vente aux enchères.

Ce Cahier des Conditions de vente est un élément essentiel, car il contient toutes les conditions de la vente telles que la description du bien, les éléments relatifs à l’urbanisme et à l’état hypothécaire, les servitudes, ou encore les origines de la propriété.

Le greffe du Tribunal indique aussi des modalités relatives à la visite de l’immeuble en cause, permettant aux intéressés de découvrir l’état ainsi que le lieu du bien. Les visites sont collectives, et ont généralement lieu pendant 2 à 3 jours.

Dans l’hypothèse où l’immeuble, objet de la vente, suscite un intérêt suffisamment prononcé pour en acquérir la propriété, il conviendra alors de se rendre à l’audience du tribunal où il sera mis aux enchères.

Quelles sont les conditions pour participer à une vente aux enchères judiciaires ?

Si tout le monde peut participer à une vente aux enchères judiciaires, certaines conditions doivent néanmoins être remplies.

En effet, pour participer aux enchères, l’enchérisseur doit absolument :
- Etre capable juridiquement. Ainsi, un certain nombre de personnes ne peuvent pas se porter acquéreurs dans le cadre d’une telle procédure, telle que les mineurs, les personnes qui font l’objet d’une tutelle ou d’une curatelle, ou encore celles dont l’entreprise a été placée en liquidation judiciaire ou faisant l’objet d’une procédure de rétablissement personnel ;
- Se munir d’un avocat et lui donner pouvoir de porter les enchères, en vue d’être représenté pour faire une acquisition immobilière. Cet avocat doit naturellement être inscrit au barreau du tribunal dans le ressort duquel est situé l’immeuble souhaité ;
- Remettre à son avocat deux chèques de banque :
- L’un établis à l’ordre de Mr. Le Bâtonnier, d’un montant correspondant à 10% de la mise à prix, et d’un minimum de 3 000 euros. Ce chèque sera remis avant l’audience de vente au représentant du bâtonnier. L’avocat, préparera un récépissé attestant de la remise de ce chèque, en trois exemplaires ;
- L’autre adressé à l’ordre de la Carpa, d’un montant correspondant aux frais de la vente, comprenant ainsi : les frais préalables à demander à l’avocat poursuivant ; le droit d’enregistrement ; l’émolument de vente calculé par tranches sur le prix d’adjudication ; et les frais de publication du titre de vente aux hypothèques.

Une fois que l’intéressé a procédé à toutes ces formalités, il est dès lors possible pour lui de se rendre à l’audience prévue dans le cadre de la vente aux enchères de l’immeuble suscitant son intérêt, et d’enchérir jusqu’au prix qui lui convient.

Où ont lieu les ventes aux enchères judiciaire ?

L’enchère se déroule au sein du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Le juge ouvre l’audience, et rappelle certaines caractéristiques de la vente telles que l’adresse de l’immeuble, son numéro de vente ainsi que le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant.

Les conditions sont les mêmes que lors d’une vente aux enchères classique, à la différence qu’elles sont portées uniquement par avocat, représentant son client. Chaque enchère engage son auteur, sans qu’il puisse se rétracter. Elles sont arrêtées dès lors que 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

Le plus offrant est ainsi déclaré « l’adjudicataire du bien ». A l’issue de l’audience, un procès-verbal d’adjudication sera dressé à son nom.

Si toutefois, aucune enchère n’est portée, le créancier poursuivant est automatiquement déclaré adjudicataire du bien, pour le prix correspondant à la mise à prix.

Peut-on faire une bonne affaire dans une vente aux enchères judiciaire ?

Tout dépend du nombre de participants et du type de bien ! Plus le bien est précieux, plus il y a de personnes intéressées et plus les prix montent, c’est normal. Ceci étant, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un marché confidentiel et vous donnant accès à des biens qui, de toute façon ne sont pas présents sur le marché de l’immobilier classique. Ce sont donc des occasions forcément uniques.

Que se passe-t-il après l’adjudication ?

Dans l’hypothèse où l’enchérisseur n’a pas remporté la vente, ses chèques de banque lui sont remis.

A l’inverse, si l’enchérisseur a remporté l’enchère, il devient propriétaire du bien.

Cependant, il existe une procédure relative à la « surenchère du dixième », qui signifie qu’une tierce personne peut toujours surenchérir sur l’offre de l’adjudicataire, par l’intermédiaire de son avocat, dans les dix jours suivant l’adjudication au tribunal. Cette surenchère n’est possible qu’à condition que son montant soit au moins supérieur de 10% par rapport au prix de vente d’adjudication, et elle ne peut être exercée qu’une seule fois.

Une fois passé ce délai de dix jours, l’enchérisseur le plus offrant devient adjudicataire définitif. Il est alors dans l’obligation de payer le prix de vente adjugé lors de l’audience, sans pouvoir y opposer un quelconque motif tel que le refus de la banque de lui accorder un crédit.

Pour se faire, l’adjudicateur va déposer l’intégralité du prix de la vente sur un compte séquestre (celui du Bâtonnier ou de la CARPA). A cette somme s’ajoutent des frais de vente correspondant généralement à 15% du prix de vente.

Dans quel délai dont-on payer le prix dans une vente aux enchères ?

Le prix ainsi que les frais de la vente doivent impérativement être déposés dans un délai de deux mois à compter de la vente. Si ce délai n’est pas respecté, le prix de vente sera augmenté des intérêts au taux légal de la somme restant due, jusqu’à ce que consignation complète du prix soit faite.

Si l’adjudicataire ne consigne pas le prix de vente, la vente est résolue de plein droit et celui-ci ne sera pas remboursé des frais exposés dans le cadre de la procédure d’adjudication judiciaire. Ces frais correspondent notamment à la garantie de 10%, aux frais préalables et le cas échéant, à la partie du prix acquittée.

Dans cette hypothèse, le bien est alors remis en vente aux enchères dans le cadre d’une nouvelle audience d’adjudication, dans un délai allant de deux à quatre mois suivant la résolution de la vente. On parle alors de « réitération des enchères » ou encore de « folle enchère ».

Ce n’est qu’une fois que le paiement du prix de vente a eu lieu que le procès-verbal d’adjudication fait l’objet d’une publication au centre de publicité foncière. Cette publication passe par le biais de l’avocat de l’acquéreur, est faite au même titre que celle du cahier des conditions de vente de l’immeuble. Elle doit impérativement intervenir dans le délai légal, à défaut de quoi la vente sera annulée, et le bien remis en vente.

Ce sont ces deux documents qui correspondent au titre de propriété et rendent ainsi l’acquisition opposable à tous.

Peut-on faire un crédit bancaire pour acheter un bien dans une vente aux enchères ?

Sur le principe, oui, il est possible d’acheter un bien aux enchères en le finançant avec un crédit bancaire. Ceci étant, attention : gardez bien à l’esprit que le prix doit être payé dans un délai de deux mois après la vente. Donc vérifiez que vous ayez bien l’accord de votre banque au préalable, au moins un accord de principe pour éviter les mauvaises surprises.

Que se passe-t-il si le bien vendu aux enchères est occupé ?

Il peut arriver que l’immeuble - bien qu’il ait été acquis par le biais de l’adjudication judiciaire - soit toujours habité par l’ancien propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière, par un locataire ou encore un occupant sans droit ni titre.

Dans l’hypothèse où l’immeuble en cause est occupé par un occupant sans droit ni titre, l’adjudicataire pourra le mener en justice pour que soit ordonnée son expulsion.

Dans le cas où l’ancien propriétaire habite toujours l’immeuble, il faut savoir que le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Ceci implique que l’ancien propriétaire devra quitter les lieux à compter de la date de ce jugement, à défaut de quoi il pourra être expulsé.

Enfin, si le bien est occupé par un locataire, et que ce dernier dispose d’un bail opposable à l’adjudicataire, celui-ci ne pourra pas être expulsé avant la fin du bail.

Me Baptiste Robelin - Avocat au Barreau de Paris
NovLaw Avocats - www.novlaw.fr

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